00712 復華富時不動產 ETF｜成分股？淨值？優缺點？

今天要向讀者們介紹一檔比較特別的 ETF－ 00712 復華富時不動產，相信應該有不少投資人對這檔 ETF 頗有印象，主要還是其先前公告將於 2022 年 3 月 21 日除息，每股預計配發 0.24 元，換算成當時股價與年化殖利率來看高達 10% 以上，導致該檔 ETF 在 3 月上旬的成交量異常的大，且加上其發行單位數已達 95% ，逼近募集上限，基金公司也於 3 月 14 日進行配售，僅開放 15 組申購，加劇當時市價與淨值偏離的程度，由下表可以看出最高溢價時甚至高達 16.14% ，因此也一度造成市場熱議。

不過話說回來，該檔 ETF 之所以特別是因為過往我們在集中市場多半是購入股票，而股票所表彰的是一個企業的股份，此時我們的身份就是股東，但今天要介紹的 ETF 則是跟房子有關－ 00712 「復華全球收益ETF 傘型證券投資信託基金之復華富時不動產證券化證券投資信託基金」，此檔 ETF 於 2023 年 3 月更名，原簡稱為「FH 富時不動產（ 00712-TW ）」，改名後簡稱為「復華富時不動產」，簡單點來敘述，過往我們的認知一般投資大眾都是以股票作為主要投資標的，債券、房地產、甚至其他的投資項目需要的資金量較多，並非一般人可以輕易負擔起的，因此投信公司也推出能夠讓投資人輕鬆透過在集中市場上購買 ETF，達到投資房地產的同等效果，下文我們也將向讀者們詳細介紹此檔 ETF 的組成與特色。

00712 復華富時不動產 

00712 全名為復華全球收益 ETF 傘型證券投資信託基金之復華富時不動產證券化證券投資信託基金，簡稱為復華富時不動產，該檔 ETF 成立於 2017 年 8 月 9 日，而此檔 ETF 較一般 ETF 不同的地方主要就是，一般聽到的 ETF 無論是用 ESG、市值等方式作為篩選基準，最後連結的標的多數都還是股票，但復華富時不動產所連結的標的主要是與 REITs 相關的產品。

REITs（Real Estate Investment Trust），中文翻譯為「不動產投資信託」，簡單來說，就是透過小錢集資，讓投資人也能小額投資房地產，主要就是透過不動產證券化，也就是將房子、大樓、商場等不動產投資切割為若干股份以供投資人進行小額投資，白話點舉例就像是找 1 萬個投資人把 101 大樓的產權買下來，最後把辦公室、商場等使用權全數出租，租金收益再分回給這 1 萬個投資人。

而 REITs 其實還細分為三種，權益型、抵押權型、混合型， 00712 復華富時不動產所追蹤的指數為「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」，因此屬於抵押權型 REITs，不同於上述所提到的 REITs，抵押權型 REITs（mREITs）主要是向投資人募集資金，而後將這筆資金借給不動產開發商或經營者，賺取利息、手續費等收入，再將收益分回給投資人，總結來說，其實抵押權型 REITs 的運作方式就類似於債券，因此也容易受到利率升降影響（如下圖）。

▲資料來源：數位小幫手

00712 追蹤指數

00712 復華富時不動產 ETF之標的指數為「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」，基金公司將採完全複製法之投資方式，依照指數成分組成來進行資產配置，達到貼近指數表現之績效，主要投資標的為美國抵押權型不動產投資信託（mREITs），原則上基金投資於標的指數成分證券的總金額須達基金淨資產價值 90% 以上，且覆蓋檔數須達 100% （特殊情況如流動性不足、暫停交易等則不在此限），基金公司將從指數公司取得每日指數資訊，參考內容後進行投資，追求追蹤標的指數表現之目標，由於 mREITs 主要是投資於不動產抵押貸款或相關之擔保證券，可提供相對穩定之較高利息收益，惟其容易受到不動產景氣循環與利率變化的影響，因此適合風險承受度較高且追求積極報酬的投資人。

00712 成分股

由於 00712 所追蹤的指數為「富時 NAREIT 抵押權型不動產投資信託指數」，該指數是由富時國際公司計算與管理，指數編製方法是從紐約證券交易所、那斯達克證券交易所內掛牌交易之 mREITs 中，依照市值（超過 1.5 億美元）、流動性（非現有成分證券須於過去 12 個月中至少有 10 個月達 0.05% 以上之周轉率；現有成分證券須於過去 12 個月中至少有 8 個月達 0.04% 以上之周轉率）等條件篩選後計算出流通調整市值加權價格指數，並於每季檢討一次（於每個生效日之前四個禮拜進行審查，生效日為每年 3 、 6 、 9 及 12 月第三個週五的次個交易日），如此才能有效反應美國 mREITs 之表現，依照復華富時不動產證券化基金 2023 年 11 月份月報來看，目前投資組合有 99% 都投資於美國 mREITs 相關標的，其餘 1% 為流動資產，前十大持股則如下：

00712 過去績效

首先，我們先由基金月報所公布的績效來看（如下表、下圖），可以發現 00712 近年以來的表現並不算太好，主要原因筆者認為有以下兩點，（1）由於 mREITs 屬於放貸性質的金融商品，面臨較高的違約風險、利率風險、流動性風險，在市場劇烈波動時容易產生資金外逃、殖利率飆升，導致價格驟跌的情形，因此由下圖可以看到在 2020 年 3 月，也就是 COVID- 19 引發金融市場恐慌時， 00712 的報酬率走勢瞬間重挫約 60% 。（2）mREITs主打的是高利息收益，因此容易受到基準利率影響，尤其是在 2020 年 3 月開始美國聯準會不斷向市場放水，美國基準利率更一度降到 0.04% 的超低水準，直到 2022 年 3 月開始美國聯準會又轉為升息循環，此時從下圖一樣可以看到 00712 大約也是從 2022 年 3 月底開始一路走跌，主要就是美國基準利率不斷向上提升，導致投資人只需要投入美國公債便可拿到較高的報酬，反而不必去追逐高利息收益的金融商品。

▲資料來源：復華投信、資料時間：2017 / 8 – 2024 / 03

而如前文所述， 00712 主要受到 COVID- 19 以及美國進入升息循環的影響，導致績效表現不如預期，但以目前的情況來看，流動性風險包含歐美銀行倒閉已經由政府出手相助、市場預期美國聯準會將在今年年中至年底間轉為降息循環、美國經濟表現相對強勁且經濟軟著陸的可能性越來越高，種種跡象來看，筆者認為也許 00712 已經回到相對適合長線布局的時間點，不過還是得提醒讀者們，由於 00712 的連結商品為 mREITs，實質上其風險與報酬率都是相對較高的，比較適合積極型的投資人，且金融市場中無時無刻都有發生黑天鵝的可能性，若遇到相關流動性緊縮、市場恐慌等情況，可能造成的資產淨值減損也會較高，因此投資人在買進前還是得要做好自身的評估與資產配置才得宜！

00712 優缺點

看完上述介紹後，相信讀者對 00712 復華富時不動產一定有相當程度的瞭解了！最後我們也整理該 ETF 的優缺點供大家參考。

00712 優點

1. 以新台幣計價，方便台灣投資人參與美國房地產市場。
2. 交易方式便利，可在股票市場上直接進行交易。
3. mREITs 屬於高利息收益商品，以過去三年殖利率來看，最低為 5.48% 、最高為 9.21% （如下表）。
   

   資料來源：台灣股市資訊網
   時間	現金股利（元）	殖利率（%）
   2023全年	0.9	9.21
   23Q4	0.2	2.05
   23Q3	0.19	1.95
   23Q2	0.27	2.76
   23Q1	0.24	2.46
   2022 全年	0.844	7.26
   22Q4	0.23	1.98
   22Q3	0.225	1.93
   22Q2	0.205	1.76
   22Q1	0.184	1.58
   2021 全年	0.766	5.48
   21Q4	0.187	1.34
   21Q3	0.188	1.34
   21Q2	0.218	1.56
   21Q1	0.173	1.24

00712 缺點

1. mREITs 不論是商品結構或實際投資內容對於一般投資人都較難理解。
2. 為 RR5 高風險產品，遇到如 COIVD-19 等重大風險時淨值減損難以承受。
3. 00712 復華富時不動產因高殖利率、逼近發行上限進行配售等原因，短期內曾有較高的溢價狀況，於集中市場上購買時須留意。

註：投資人購買 00712 時建議可於復華投信官網查詢即時淨值預估及即時市價。

以上就是 00712 的商品介紹、績效表現及優缺點，讀者可以自行評估是否適合投資 00712 復華富時不動產。 

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