009817 國泰日本不動產 ETF｜成分股？配息？優缺點？募集時間？

看好日本不動產市場的復甦與觀光紅利，國泰投信將於 2026/01/19 推出「國泰大和日本不動產收息 ETF」（009817）。009817 透過連結式基金的架構，讓台灣投資人能用小資金直接參與日本東京證券交易所的 REITs 行情，一次打包商辦、住宅、飯店與物流中心等精華資產。對於想當日本包租公卻苦無管道的投資人來說，009817 會是個輕鬆入門的好選擇嗎？這篇文章帶你快速瞭解！

009817 國泰日本不動產 ETF 介紹

009817 國泰日本不動產 ETF（全名：國泰大和日本不動產收息 ETF 基金）是由國泰投信發行的連結式 ETF（Feeder ETF），預計於 2026 年 1 月 19 日至 1 月 21 日 展開募集。有別於直接買進個別日本 REITs，009817 採取「連結式」策略，主要投資於日本掛牌的 「iFreeETF 東証 REIT 指數（1488.JP）」。也就是說，買進 009817 就等於買進了這檔日本 ETF，進而間接持有日本東證 REIT 指數的所有成分股，這種架構讓投資人不需要開設日股帳戶，用新台幣就能投資日本不動產市場，並享有資產增值的機會。

009817 特色

009817 主打讓投資人「免挑選、免煩惱、免管理」就能當日本房東，其核心特色如下：

009817 特色：錢進日本，打包精華資產

日本不動產市場近年受惠於日幣貶值與觀光客回流，商用不動產與飯店需求回升，009817 透過追蹤東証 REIT 指數，投資範圍涵蓋了住宅、商辦、飯店、物流中心等多元領域。這意味著投資人不只賺取單一類型的租金，更能參與日本整體經濟活動的紅利。

009817 特色：連結式架構，參與最純的 J-REITs

009817 屬於「連結式 ETF」，扣除必要費用後，主要資產都投資於日本掛牌的 1488.JP（iFreeETF 東証 REIT 指數）。1488.JP 是由日本大和資產管理（Daiwa Asset Management）發行，追蹤東証 REIT 總報酬指數的 ETF，透過這種方式，國泰投信直接引進日本當地的 ETF 產品，讓台灣投資人能以最貼近當地市場的方式進行佈局。

009817 特色：小資金大彈性，解決包租公痛點

想投資海外房地產通常面臨三大門檻：資金大、挑地段難、租客管理問題多，而 009817 能一次解決你的這些煩惱！

1. 資金彈性：009817 讓投資人能用小資金買進一籃子 REITs，門檻遠低於直接購買實體物件，且一次囊括多元資產，不用擔心你有選擇障礙。
2. 專業管理：由專業機構篩選與管理物業，投資人不必擔心遇到「租屋奧客」或煩惱修繕問題。
3. 流動性佳：將不動產證券化（J-REITs），變成像股票一樣可以隨時買賣，變現性遠優於實體房產。

009817 成分股

009817 主要投資於 1488.JP，而 1488.JP 追蹤的是東証 REIT 總報酬指數，該指數由日本東京證券交易所編製，涵蓋了在東證上市的所有 REITs（J-REITs）。因此，持有 009817 等同於持有了日本 J-REITs 市場的「大盤」。雖然 009817 本身是持有 ETF，但其底層資產（Underlying Assets）實際包含了數十檔日本最具代表性的 REITs，初期的主要持股涵蓋：

009817 配息

009817 採取半年配息機制，於每年 5 月、11 月的 10 日進行評價，在評價後的 45 個營業日內發放配息。009817 於成立滿 150 日後才得以執行收益分配，由於募集時程落在 1 月底，因此推算成立時間應該為 2 月初，故首次的除息日預計為 2026 年 11 月。

009817 的配息來源主要將來自日本 REITs 的租金收益分配與資本利得，近 5 年東証 REIT 指數的平均股利率達 4.2%，優於台灣加權指數以及東証指數，且根據法規規定，J-REITs 須將 90% 的盈餘分配給股東，有望為投資人帶來長期的被動收入。

009817 績效表現

009817 追蹤的「東証 REIT 總報酬指數」展現出穩健且具成長性的特質，透過以下三個面向的數據分析，可以看出日本 REITs 市場不僅適合作為防禦性資產，更具備長期資本增值的潛力。

正報酬動能強勁：股息與價差雙賺

根據近 10 年的回測數據（截至 2025/11），東証 REIT 指數展現了令人亮眼的績效：

• 長期績效： 近 10 年總報酬率高達 73%（資本利得 15.5% + 股息 57.5%），顯示長期持有不僅能賺取豐厚股息，還能享有資產增值。
• 近期爆發： 近 1 年報酬率達 27.9%，其中資本利得貢獻了 21.8%，反映出近期日本房市復甦帶來的強勁動能。 這證明了投資日本 REITs 不只是「收租」，更有機會跟著日本資產一起增值。

圖片來源：國泰投信

波動度低：全球 REITs 中的穩定器

在各區域 REITs 市場中，日本展現了相對穩定的特性，數據顯示，日本 REITs 的波動度僅為美國抵押型 REITs 的一半不到，且明顯低於全球與亞太市場，是資產配置中極佳的抗波動工具。

圖片來源：國泰投信

趨勢向上：多重利多支撐長線行情

觀察東証 REIT 總報酬指數自 2003 年以來的走勢，儘管經歷金融海嘯與疫情衝擊，長期趨勢仍呈現向上格局，目前市場正處於多項利多匯聚的甜蜜點：

• 經濟復甦：日本擺脫通縮，經濟活動轉趨活絡。
• 房價續漲：通膨環境推升不動產價值。
• 貨幣政策：日央升息近尾聲，資金面壓力減緩。
• 評價面：相較於股價，REITs 估值仍具吸引力。

 這些因素共同構築了日本不動產市場長線看好的基礎，現在正是逢機佈局的好時機。

圖片來源：國泰投信

009817 優缺點

009817 優點

1. 分散風險：一次持有日本多種用途的不動產（商辦、飯店、物流等），避免單一物件空租或跌價的風險。
2. 稅務優勢：投資海外 ETF 的資本利得與配息屬於「海外所得」，個人全年海外所得未達 100 萬元免申報，且享有 750 萬元的基本所得稅免稅額度，對大戶來說具備節稅優勢。
3. 入門門檻低：相比直接去日本買房需要數百萬甚至數千萬日幣，ETF 讓小資族也能輕鬆參與日本房市。

009817 缺點

1. 雙重費用：由於是「連結式 ETF（Fund of Funds）」，投資人除了需負擔 009817 本身的經理費與保管費外，還間接承擔了底層基金（1488.JP）的內扣費用，成本結構通常高於直接投資股票型 ETF。
2. 匯率風險：基金以新台幣計價，但底層資產為日幣，若日幣持續貶值，可能會侵蝕掉 REITs 的漲幅或租金收益；反之若日幣升值則有匯兌收益。
3. 利率風險：不動產屬於利率敏感資產，若日本央行（BOJ）未來持續升息，可能會增加 REITs 的借貸成本，進而影響配息能力或壓抑房價表現。

009817 募集時間

009817 國泰日本不動產 ETF 預計於 2026 年 1 月 19 日（一）至 1 月 21 日（三） 展開募集，有興趣的投資人，可以在這段期間透過配合的銷售機構進行申購，或直接洽詢國泰投信喔！若你已開立國泰e家人電子交易帳戶，也可於 2026 年 1 月 12 日（一）至 1 月 18 日（日）搶先預約申購，便選擇募集期的任一天做為申購扣款日。

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