凱道深思：碧桂園、中國房地產、兩岸關係的未來

資料來源：作者親攝，2025 年 5 月 5 日，臺北市中山南路 11 號

站在凱達格蘭大道，想著遠方的碧桂園與中國房地產近年的辛勞，背後隱藏的含義與對兩岸關係帶來的間接影響，我嘆了長氣。在將近兩年前的文章裡，「碧桂園：中國經濟泡沫一路走來的縮影」，我是這麼想：

看著碧桂園在官網上發出「最新！碧桂園已全國交付超 38 萬套」，很是痛心⋯⋯幾百萬幢爛尾樓的背後，是被牽連破產的千萬中國人民⋯⋯中華民國該怎麼做？提供什麼精神上的協助、精神上的喊話、精神上的寄託？還是任由這些處於水深火熱的共和國人民激怒成怨，堆疊起終究以民族主義之名的忿忿然情緒，迫使中國共產黨必須在海外尋找敵人、進行冒險？

砸鍋賣鐵推拖拉

那是 2023 年的文章了，今年已是 2025 年。世界產生重大變化，民進黨獲得第三任期、川普（Donald Trump）重返白宮，梵諦岡正忙著選出繼任方濟各的教宗，LeBron James 在洛杉磯湖人隊已是兩年季後賽的一輪游。但是，我依舊關注碧桂園，因為這間曾連續六年在中國銷售第一的房地產公司是典型，是中國房地產整個產業的縮影。

在「2024 年度報告」，碧桂園以「千方百計砸鍋賣鐵」來形容正經歷的嚴峻時刻。

資料來源：碧桂園 2024 年度報告（第 29 頁）

嚴峻之際，碧桂園集團首先裁減人員。從 2021 年年底到去（2024）年年底，碧桂園的總員工人數從 10 萬人縮減到 2 萬人左右，意味著在三年內裁員近 80 %。

其次，碧桂園的收入，從 2021 年的 5,230 億人民幣墜落至去年的 2,527 億人民幣，腰斬。

碧桂園面臨的裁員、收入下降，不是碧桂園自己的問題，而是中國房地產的整體通病。碧桂園不是個案，是中國房地產的通案。根據中國國家統計局的資料，中國住宅房的銷售面積下降 14.1 %、銷售額度下降 17.6 %，待售面積卻增長 16.2 %；雪上加霜，全中國的房地產住房投資同比下降 10.5 %。意味著，去年全中國的住房市場呈現供過於求：

• 賣房總面積 ⬇
• 賣房總收入 ⬇
• 總投資金額 ⬇
• 待售總面積 ⬆

資料來源：国家统计局

再意味著，明（2026）年乃至於即將召開中共二十一大的 2027 年，中國房地產市場依舊面臨供過於求的窘境，房地產商的毛利將依舊萎靡。往後幾年，中國房地產商仍舊疲於奔命，拋售資產，拿抵押品尋找銀行團輸血，以及說服債權人同意展延債務。根據碧桂園在今（2025）年 1 月初發布的「境外債務重組及業務發展的最新情況」，當前美元債務重組案的目標是

• 少債務最多 116 億美元
• 將到期時間延長至最多 11.5 年
• 將加權平均借貸成本從重組前的每年約 6% 降低至重組後的每年約 2%

換句話說，碧桂園已做好長期抗戰的心理建設，預備將還債截止日延伸至本世紀三零年代，到時候，中國的政治將面臨後習近平時代，新的政治鬥爭與人事安排，乃至於國家政策將面臨不穩定。

龜笑鱉無尾，鱉笑龜粗皮

即便如此，身在臺灣的我們萬萬不可掉以輕心。

誠如我近月在凱道的感受，臺灣當今官場認為，中國經濟越糟糕，就越突現臺灣的韌性、毅力與國際能見度。彷彿中國爛，臺灣就好；中國糟，臺灣就棒。我看不出之間的關聯性。不僅在道德方面，這種論述頗有爭議；在兩岸政策方面，更是犯下「龜鱉互笑」的重大錯誤。

中國越糟，中國執政黨越需要尋找敵人，向外冒險，轉移中國國內焦點。疫情期間，大大小小的省市城村拉起封鎖線，百姓苦不堪言，但中國政府掌控輿論導向，將中國人民的生活隔成碎片，天天播送美國疫情升溫、美國兩黨惡鬥等轉移焦點的新聞。

正如此刻的碧桂園，中國房地產商過得越慘，就須在短時間內大裁員，相關產業鏈如鋼鐵業、水泥業、運輸業、金融業及仲介業亦將受到連帶危機。人民開始失業，社會仇恨開始升溫，中國政府將向外轉移焦點。這是我們要的兩岸政策嗎？

所以，我們萬萬不可失分寸，不可在目睹中國房地產金融危機之際，笑別人沒尾巴。

【參考資料】

• 「2021 年度報告」，2022 年 4 月 24 日，碧桂园。
• 「2022 年度報告」，2023 年 4 月 20 日，碧桂园。
• 「最新！碧桂园已全国交付超 38 万套」，2023 年 9 月 20 日，碧桂园。
• 「碧桂園危機是在告訴中華民國，必須趁機『多管閒事』掃一掃北京的門前雪」，2023 年 9 月 26 日，關鍵評論網。
• 「境外債務重組及業務發展的最新情況」，2025 年 1 月 9 日，碧桂园。
• 「2024 年全国房地产市场基本情况」，2025 年 1 月 17 日，中国国家统计局。
• 「2023 年度報告」，2025 年 2 月 24 日，碧桂园。
• 「2024 年度報告」，2025 年 4 月 28 日，碧桂园。

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