這次喬王很榮幸和房產部落客 Emily 交換採訪，聽完她的精彩故事後，我覺得很值得「 想發展斜槓收入的媽咪」或「 家庭 & 工作難以選擇的女性」當參考。(喬王的受訪可參考 Emily 寫的文章: 【天賦順流】火焰天才如何運用人脈，讓理財弱雞變猛男，斜槓出多重事業及投資收入？ )

Emily 的背景：

• 原本是國外業務，每 1.5 個月出差一次

• 因工作壓力大又懷孕，所以決定辭職

• 嘗試擔任英語家教，最後選擇當線上家教

• 接觸天賦測驗後，發現具有「商人」天賦

• 善用天賦學房地產，半年打造 4 間房產收入

由於喬王自己也有收租房子，但花了好幾年才打造出 4 間房產收入，所以得知 Emily 需要照顧小孩，又能在半年內變成 4 間房產的包租婆，當然感到既驚訝又好奇！

「Emily，你帶小孩就已經夠忙了，怎麼能這麼快就創造房產收入呢？」我好奇地問她。

「當你買房背了房貸，又生了小孩，你就會覺得賺錢很重要、想要賺錢讓自己更自由！」她回答說。

說得沒錯！ 多數人處在舒適圈時，不會覺得賺錢很重要，也不會覺得斜槓很重要。常常要等到外在環境刺激後，才不得不逼自己跳出舒適圈，開始積極改變自己。

「那你覺得商人天賦對你的幫助是什麼呢？」我好奇地問道。

「商人的節奏感比較強，對數字很敏感，所以在投資房產時，我不只喜歡裝潢與佈置，也很擅長控管成本及精算效益。」她回答說。

「但為了小孩的將來，我放棄了原本的工作，也改變了原本的生活模式，開始接案工作、學習房地產、最近還撰寫了部落格文章。」Emily 繼續說道。

Emily 改變前後的差異

為了小孩而放棄工作，不代表一切歸零，反而是 Emliy 重新盤點能力與資源的好時機。

很多媽媽們會透過網拍、團購、網路電商或拍 Youtube 等方式賺取收入，為什麼 Emily 會挑選「線上家教、美股、房地產、部落客」呢？

經過兩小時的談天後，喬王覺得 Emily 的改變可簡單總結以下三點，提供給各位媽媽們參考:

1.找到天賦，發揮專長

原本就是國外業務的她，英文底子其實不錯，既然無法出外工，乾脆就當線上英文家教，彈性在家工作賺錢。

此外，當她做完天賦測驗後，她發現自己具有正方形「商人」的特質。什麼是商人特質呢？ 商人特質對於市場有一定的敏銳度 ，通常在「買低賣高」中能獲得很大的滿足感。這種滿足感未必是因為賺到中間那一手，而是因為談到好價格。

因此，她發揮了這項天賦的專長，開始學習美股景氣循環投資術，讓她 1 年不到就創造了 15% 獲利。（延伸學習：啟動天賦創造財富講座）

2. 研究房產，穩定包租

買房自住之後，Emily 的手頭資金已經不多。那…該怎麼踏入房地產投資呢？擅長精算的她，再次發揮了商人的天賦特質！

她開始學習二房東的課程，一方面向既有房東談好合作條件，一方面控管裝潢與佈置費用，小錢就能將房子改造得美輪美奐。

因此，半年就提升 4 間房子的租金價值，更從中賺取了可觀的租金收入！

3. 放大價值，與人合作

除了與房東合作之外， Emily 也有固定合作房產的好夥伴，一起開發新的房東合作案源。此外，她也擅長與人交換資源與情報，與更多有能力的夥伴一起合作、創造雙贏的局面。

這次的互相採訪，其實也是開啟我們倆個合作的好方法，從中也讓我們發想出更多有趣的商業模式。（延伸學習：房地產課程懶人包）

下一階段目標

「那你的下一階段目標是什麼呢？」我好奇地問她。

「恩…接下來我想要完成很多事情耶！ 包括了：兒童理財、持續深耕房地產、裝潢佈置開課、整合不同資源…等等。」回答時，她的眼睛閃閃發亮著。

聽完她的目標後，喬王除了兒童理財暫時無法介入之外 (畢竟還是孤家寡人一個…XD)，其餘目標倒是很感興趣。

因此，我推薦她一位有機會合作開課的朋友，而她也幫我一起報名了另一個機構的房產講座，未來或許能互相串起更多的資源與機會！

聽完斜槓媽咪 Emily 的故事之後，你是否也對天賦賺錢測驗、房產收租當包租公婆感到興趣呢？也歡迎大家到Emily愛房有理財部落格看她如何介紹喬王唷！

《喬王的投資理財筆記》授權轉載，想看原文請點這！！

【延伸閱讀】

• 真的有 零元買房 這件事嗎？想要 全額貸款 小心下場住 牢房！
• 房市週年慶「329檔期」正式開打！到底什麼是329、520、928檔期？此時買房比較便宜？

The post 半年內創造 4 間房產收入！ 職業婦女從零開啟房產投資！ appeared first on StockFeel 股感.

編按：常常建商為了吸引消費者目光，會推出一下看起來就很優惠的讓你心動的噱頭，好比如今天的主題「 全額貸款 」！難道買房子真的可以不用花一毛錢？天地下有這麼爽的事？一起跟著喬王的腳步來看看 全額貸款 葫蘆裡賣的是什麼藥吧！

「喬王，聽說有 零元買房 的方法，這是真的嗎？」

每次聽到讀者這麼問，我就忍不住想要翻一下白眼 …

（別誤會，我不是對讀者翻，而是對不正規的房產教學機構大翻特翻…）

先說一下這篇的結論：

• 零元買房，並不代表「買房不用錢」， 而是透過「貸款操作」省去頭期款。
• 即使是正規管道的操作，仍要小心貸款的財務壓力，而不正規管道的操作，則可能面臨法律風險。
• 零元購屋通常需再搭配房屋出租，用租金繳納貸款，若其中一個環節破功，就可能面臨巨大的財務壓力，不可不慎！

如果你想要一窺零元購屋的面紗，甚至你已經在思考要怎麼使用的話，請務必先看完這篇再做決定囉！

1. 正規管道有哪些？

貸款操作的正規管道，說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。

由於這些貸款的利率通常比較高，或者期限比較短，所以需要注意是否能夠負擔得起。

• 原屋融資：

先將手中既有的房子拿去銀行增貸，再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。

• 信用貸款：

不需提供房子當擔保品，即可申請消費性信用貸款，但須注意個人信用貸款有月收入 22 倍的限制，而且年限較短（最多 7 年），所以月付金通常高出許多。

• 購屋後再轉增貸：

先買進遠低於銀行估價的便宜房子，運用時間差的方式，等到過了半年或一年以上，再把房子轉到其他銀行申請轉增貸，把原本的頭期款拿回來。

• 二胎房貸：

把已經持有貸款的房子，拿去向銀行申請二順位抵押。

• 副（擔保）貸款：

申請購屋房貸時，針對「超過房貸成數的部分」申請貸款，可以提高貸款成數，也就是大家常講的 8+1 貸款，或者超成數貸款。很多人會誤以為這是「信貸」，但其實它仍算是有擔保的貸款。

• 建商貸款：

購買預售屋時，部分建商願意提供買方貸款，有可能需要利息，也可能不需利息，但要注意年限較短，導致月付金可能較高。（延伸閱讀：拆解 預售屋付款方式）

2. 不正規管道有哪些？

除了貸款操作之外，有些人會走非正規管道，包括了 AB 約、購屋送家電裝潢等假合約。

因為這些是走不合法的管道，可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名，所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

• AB 合約：

將合約分為兩種合約，一份是真實的價格，讓雙方可以留底。

但另一份則是故意報高價格的偽造合約，目的是為了向銀行申請更高的貸款，並且在實價登錄上墊高價格，方便未來轉手時可以用高價賣出。

• 購屋送家電與裝潢：

透過購屋送家電、裝潢，把購屋的總價灌水並墊高，但買賣合約只有一份 （有些會再另外簽一份裝潢用的私約），所以算是 AB 合約的進化版。

這個方法看似聰明，但 2020 年 7 月 1 日實價登錄新制上路後，要求將交易細節更具體說明。

譬如：仲介費，裝潢費，或內含家具、家電等都要載明清楚，而且責任歸屬仍在買賣雙方。

如果資訊不清，可能受罰 6,000 ～ 30,000；如果申報價格不實，可能受罰 3 ～ 15 萬。

所以，對於內政部來說，這種方法一樣視同實價登錄造價案例。

3. 有哪些要注意的風險？

撇除不合法的零元購屋方法，正規管道有什麼風險要注意呢？

我認為至少有以下 4 點：

• 租金無法完全支付貸款

零元購屋的運作模式，主要是透過租金來養房子，所以房租必須能夠支付大部分甚至是全部房貸。

萬一房子出租不順利，或者租金太低，你就有可能繳不出高額的貸款。

• 本身無力購買，賠償違約金

在業者的慫恿下，很多人會高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。

等到發現無法履約時，還要支付賣方違約金及仲介服務費。

• 房子不好賣，找不到下一手

零元買房通常都是投機操作，如果房價上漲，就能順利賺到租金又賺到資本利得。

相反地，萬一房價走跌而賣不出去，又無法負擔長期的貸款，就有可能造成巨大的財務壓力。

• 利率回升導致利息增加

這幾年房貸利率很低，所以多數人都能負擔得起全額貸款的月付金。但房貸利率不可能永遠都這麼低，一旦利率走升，這種高槓桿的操作模式就有可能漸漸破功。

4. 零元購屋集團是怎麼操作？

那麼…

坊間某集團鼓吹的「零元買房」到底是怎麼操作的呢？所謂的受害者又是怎麼產生的呢？

他們大部分會鼓吹買方用原本的自有房產去「增貸」來付頭期款，有些人被灌迷湯後，一個月內買了好幾間，結果銀行核貸成數不足，又變相轉鼓吹用高利率的信貸來提高自備金。

萬一買方不同意或拿不出足額頭期款，就會面臨違約以及無法取回定金的困境。

桃園市政府消費者保護室在 2020 年 10 月就分享了兩個血淋淋的案例，值得大家參考：

（案例1）

A 女士申訴，其經朋友介紹到仲介公司，原打算將 3 房 2 廳的房屋出售換 2 房的房屋，以多出的餘款作為未來養老費用，卻被推銷 0 元購屋法。

隨即前往看屋，並於當日簽約購買 2 間房屋。

嗣後因年齡關係（ 65 歲）銀行不同意貸款致無法履約，仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。

（案例2）

B 女士申訴從網路看到 ○ 房產集團 0 元購屋廣告，因好奇參加 109 年 6 月 21 日說明會，會後立刻被招攬入會。

當天安排 6 月 27 日個別約談，談完立刻安排帶看房屋。

當天又立刻被隔離單獨談價錢，隨即簽約購買 3 間房屋。

價格分別為新臺幣（下同） 690 、 625 、 598 萬元（合計 1,913 萬元），並於 7 月 1 日匯款簽約金每屋 20 萬元，共 60 萬元。

7 月 22 日集團安排銀行貸款預估約 2,170 萬元，此時才發現沒能力購買，但仲介表示若不購買需付違約金…。

 

5. 結論

• 零元買房，並不代表「買房不用錢」， 而是透過「貸款操作」省去頭期款，貸款操作的正規管道包括了：原屋融資、信用貸款、二胎貸款、購屋後再轉增貸、副擔保貸款、建商貸款等方式。
• 即使是正規管道的操作，仍要小心貸款的財務壓力（如：本身無力購買、房子賣不掉、利率回升導致利息增加等），而不正規管道的操作，則可能會面臨法律風險。
• 零元購屋通常需再搭配房屋出租，用租金繳納貸款，若其中一個環節破功（如：出租不順利、租金太低等），就可能面臨巨大的財務壓力，不可不慎！

購屋看完以上各種零元買房的操作手法以及風險後，你還想要零元購屋嗎？

建議你在購屋之前，務必審慎評估自身財務狀況囉！

PS：看完這篇後，也強烈推薦你看另一篇 買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！，避免買房簽約後貸款不足而賠錢囉！

《喬王的投資理財筆記 》授權轉載  原文連結

【延伸閱讀】

• 買房選擇 預售屋 or 新成屋 or 中古屋 ？ 購買流程 付款方式 貸款成數 你搞懂了嗎？
• 貸款時要填的「保證人」是什麼意思？

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「喬王，不是只要錢多就可以投資了嗎？」

錯！其實錢少，也有錢少的投資方式，譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。

但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角，就有可能買房後陷入進退兩難的困境！

以下喬王幫大家整理了 7 個重要事項，幫助你在投資房地產時，能夠避免踩到屎…好像不好聽…所以更正一下…?是避免遇到不必要的麻煩囉！

1. 先釐清是投資或自住
2. 確認買房的標的

• 預售屋 vs 新成屋 vs 中古屋
• 輕資產 vs 重資產

3. 投資策略及獲利來源是什麼

• 現金流
• 資本利得

4. 學會計算報酬率

• 總價報酬率
• 自有資金報酬率
• 回本時間

5. 了解提高報酬率的方法

6. 清楚知道有哪些優缺點

7. 搞懂並控管潛在風險

那我們廢話不多說，直接開始吧！

1. 先釐清是投資或自住

投資需要考量租金、總價及裝潢，並且精算報酬率；
自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能。
兩者邏輯不太一樣，所以建議不要混為一談。

雖然有些人認為買房後可以投資兼自住，但老實說，想要「 兩者兼得」的結果，往往都是「兩者兼不得」，反而讓自己陷入「報酬率不高，自己也住不慣」的窘境。

2. 確認買房的標的

想要投資房地產，標的有很多種選擇。
如果是依照房子的生命週期，可區分為：預售屋、新成屋、中古屋，他們都有各自的目標族群及投資策略。

譬如：
預售屋紅單是一種「優先承購權」，因為是紅色的單據，所以又俗稱「紅單」。
紅單的金額約 5 萬元～ 10 萬元，或總價的 1 % ～ 3 % 。
它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利，但也有人用它來轉手賺價差。

如果是新古屋與中古屋，又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。
一種是不持有產權的輕資產(包租代管)，也就是俗稱的二房東。
另一種是持有產權的重資產(買房收租)，整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。

3. 投資策略及獲利來源是什麼？

投資房地產時，不同的標的及投資策略，可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種：

• 現金流：每個月創造穩定的租金，主要有以下兩種模式：
  ( 1 )買房收租：透過買屋裝潢，賺到穩定的租金收入。
  ( 2 )包租代管：主要是透過轉租的方式，扣除掉大房東收取的租金，賺到穩定的租金價差。
• 資本利得：透過買賣賺價差，一次獲取較高的資本利得，並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。

4. 學會計算報酬率

( 1 )買房收租者

如果你是買房收租，通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金)，而投報率又分成總價報酬率及自有資金報酬率。

總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入* 12 個月/總支出
自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =（租金收入-房貸利息）* 12 個月/ 總支出

舉例：
房子總價 1,000 萬元，裝潢及雜支 200 萬元，租金收入每月 5 萬元。
若貸款 800 萬元，利率 1.4% ，每月只繳房貸利息 0.9 萬元。

那麼，兩種報酬率的計算方式如下：

總價報酬率= 5 萬元* 12 個月 / ( 1,000 萬元+ 200 萬元) = 5%
自有資金報酬率 = ( 5 萬元- 0.9 萬元)* 12 個月/ ( 200 萬元+ 200 萬元) = 12.3%

( 2 )包租代管(二房東)收租者

如果你是包租代管收租，因為持有時間有限，所以通常不是看報酬率，而是看回本時間。

舉例：當你為了轉租，裝潢花了 36 萬，但可創造租金價差每月 2 萬元，等於你 1.5 年才回本。

回收時間 = 裝潢費 / 租金價差 = 36 / 2 = 18 個月 (= 1.5 年)

5. 了解提高報酬率的方法

「報酬率多少才可以投資呢？」
老實說，這沒有一定的標準。
有些人認為新北市的總價報酬率 6% 以上才能投資，但有些人認為 5% 以下也可接受。
這是因為透過貸款，可以大幅提高自有資金報酬率，所以可能比投資其他商品都還要來得划算。

如果想要提高報酬率，可從幾個面向來思考：

( 1 )總價買得夠便宜：
降低買入的成本是最直接的方式，不僅能夠提高報酬率，未來也比較容易賣到好價格。
如果想要買到便宜房子，你需要學會估算房價、經營仲介、談判議價等多種技巧。

( 2 )裝潢成本要控制：
裝潢得愈漂亮，通常愈容易吸引租客的目光，但不一定能夠反映在租金上。
所以你必須清楚那些裝潢能夠讓租客有感，並讓租客願意付出更多錢來租你的房子。
否則一不小心，你就花太多錢在裝潢上，但租金卻未必跟著提升。

( 3 )租金要租得夠高：
前面提到，裝潢與租金通常有相關，但未必每次都能完全反應出來。
所以，你必須清楚知道租客的需求是什麼。

(以下隨意舉例，不見得代表實際狀況XD)
如果多 1 個流理臺，只能提高每月租金 500 元，或許你會覺得不划算；
但如果多 1 個流理臺，可提高每月租金 2,000 元， 1 年下來多了 2.4 萬元租金收入，或許你會覺得值得。

( 4 )貸款條件要夠好：
買房子通常都會使用貸款，當你的貸款條件夠好，你就能爭取到更高的貸款成數、更低的貸款利率、更長的寬限期、更鬆的綁約條件。
這也意味著你的自有資金報酬率可以更高，以及未來的轉貸/賣出成本也更低。
(延伸學習：買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術)

6. 清楚知道有哪些優缺點

不同的房地產投資，有不同的優缺點。
以下分成( 1 )預售屋-資本利得；( 2 )成屋-資本利得；( 3 )成屋-現金流，來說明不同投資策略的好處與壞處。

( 1 )預售屋-資本利得
【優點】初期投入的資金較低
【缺點】法規禁止轉賣紅單後，若無法在取得產權之前換約，就得完成交屋流程，並且背負房貸，如果過程中資金不夠，甚至可能被斷頭(註)或賠售。
(註：斷頭是指付不出款項，建商不僅沒收前期已繳的金額，又不會把房子交給你)

( 2 )成屋-資本利得
【優點】短期即可獲利，快速創造下一桶金
【缺點】若無法賣到更高價位，就得被長期套牢或賠售

( 3 )成屋-現金流
買房收租
【優點】可獲取穩定的現金流收入
【缺點】資金會被壓在房地產，有租客風險，租金行情不好會降低報酬率及售價
包租代管
【優點】較少的自有資金，即可快速回收並創造高報酬
【缺點】沒有房產的所有權、有租客風險，租金行情不好會影響套利空間

7. 搞懂並控管潛在風險

任何投資，不要只想著贏，還要想到不能輸。
你需要事先了解風險，才能控管風險。
那麼房地產投資有什麼風險呢？
以下列舉幾個常見的風險：

（１）房價下跌
買賣賺價差最需要擔心房價下跌賣不掉的風險；
買房收租因為有租金收入，即使短期房價下跌，也能透過租金收入來補足損失，等待長期的房價上漲；
包租代管因為不持有產權，而是透過租金價差來賺取收入，所以不用擔心房價下跌。

（２） 租客風險
萬一租客發生意外，房子可能變成凶宅，導致房價下跌。
或者遇到惡租客，可能破壞房子、騷擾其他房客，嚴重時甚至可能威脅到房東的安全。
降低風險的方法包括：購買凶宅險，以及事先篩選租客。

（３）招租空窗期
如果找不到租客，可能會有招租空窗期，空窗時間愈長，租金損失愈大。
嚴重的話，還可能必須調降租金，導致報酬率不如預期。
降低風險的方法包括：透過裝潢佈置提升房間的價值、簽 2 年以上長期契約等。

（４）鄰居抗議
大部分人都不喜歡住家的出入太複雜，所以有些鄰居可能會抗議將房子隔間出租。
萬一鄰居抗議，就可能影響裝潢，或者導致招租不順利。
降低風險的方法包括：施工之前敦親睦鄰、張貼施工公告等。

（５）鄰居檢舉
如果要隔套出租，通常要按照法規申請室內裝修審查許可，甚至還需取得直下層屋主的同意書。
如果未取得政府核准(註)，只要鄰居舉報，就可能面臨 6 ~ 30 萬罰鍰(未限期改善可連續處罰)及強制拆除的風險。
降低風險的方法包括：按照法規規範申請室內裝修審查許可，完工後取得竣工證明。

註：內政部的法規規定， 5 層樓以下集合住宅，只要室內裝修涉及增加 2 間以上居室或 1 間浴廁，就須申請室內裝修審查許可。不同的縣市又有不同的規定，譬如…
臺北市：只要是建築物直下層供住宅使用者，其室內裝修涉及增加 2 間以上浴室或廁所時，都須取得直下層屋主的同意書，否則一概不予核准。
新北市：依據「新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則」， 改裝多間套房之屋主必須檢附直下層住戶所有權人同意書，若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。但裝修案地址如果位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。

聽完了以上這 6 點重要事項，你是否開始打退堂鼓了呢？那我就達成目的了(誤)

其實房地產投資除了「資金門檻」之外，更重要的是「學習門檻」和「執行門檻」。
很多人以為在網路上查資訊，或者買本書來看，就能開始買房投資變成 包租公 婆。
殊不知，一知半解才是最危險的！
即使付費上課，學到系統化的知識，但如果沒有勤看房子、勤做筆記與篩選，並且與其他包租公婆互動交流，最後也是跨不出第一步。

但相反的，只要肯學習+肯行動，就有機會找到合適的投資標的，並且成為包租公、包租婆囉！

《喬王的投資理財筆記 》授權轉載  原文連結

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• 【 租屋分析系列一】哪些因素會讓租金變高呢？

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如果你也有過這種煩惱，這篇將幫你整理出：戶數多寡的優缺點，社區好壞的因素、其他關鍵因素。

下次當你看房時，你就可以更快速地判斷出你想要的社區類型囉！

戶數多的優缺點

首先，我們先來看看 社區戶數 多的大社區有什麼優點…？

1. 均攤費用較低
   因為分攤管理費的戶數多，所以在相同的管理費、維修費的前提下，負擔通常也比較輕。
2. 公設規劃較全面
   因為付錢的人變多，自然也比較養得起管理費較高的公設(譬如游泳池)。
3. 豐富的人脈資源
   當社區遇到問題時，大社區比較容易找到不同領域的人幫忙解決，而管委會運作也才會比較順暢。
4. 活動較容易舉辦
   如果社區要舉辦活動，有一定的人數才有辦法辦得起來，活動也才能辦得多元和精彩。

不過，有利就有弊， 社區戶數 太多的缺點包含了：

1. 人多嘴雜意見多
   住戶間紛爭可能較多，甚至產生不少糾紛。
2. 出入較複雜
   所謂樹大必有弱枝，人多必有白癡（咦？），人太多時素質就會更加參差不齊，在安全保障上的顧慮也會比較多。
3. 管委會管理不易
   太大型的社區管委會，常有意見分歧及矛盾衝突，導致管理效率低落。
4. 轉手價格可能較差
   未來假設轉賣時，若同一社區也有很多物件釋出，價格比較難賣得高；若 1000 戶同時有 3% 同類型房屋正在賣，代表有 30 戶正在和你競爭，可能會影響你的賣價。
5. 建物/設施耗損率高
   大型社區的公共設施比較難維護，使用率高也代表比較容易壞，而建物本身的耗損率通常也比較快，這些都可能會影響到房價。（不過如果經費夠，而且管委會運作效率高，損壞的設施仍可以快速修復）

戶數少的優缺點

社區戶數太少的優缺點，則剛好相反！

戶數少的優點：

1. 管理容易。
2. 紛爭少。
3. 住戶之間彼此比較容易熟識，互動也會比較密切。

缺點則包括：

1. 平均管理費/維修費較高。
2. 管委會經費不足。
3. 公共設施較不完整。
4. 管委會運作不易，甚至可能三不五時被推選成為管委會主委（如果你對公共事務充滿熱忱，那這一點可以忽略不看）。

社區好壞的關鍵因素

說了這麼多，不知道你有沒有發現：「 社區戶數的多寡 」其實只是表象，更重要的核心關鍵是「 住戶的素質 」。

哪些因素也會影響到住戶的素質呢？包括了：「 社區坪數的單純化」以及「 格局規劃的一致性」！

假設同一社區混雜了大坪數、小坪數，或者混合了套房、二房、三房、四房，等於把不同性質的族群集中在一起，就算是戶數少也容易發生爭執！

戶數多少才算適中

那麼…究竟多少戶數才算是適中呢？

答案是因人而異，有些人認為 150 ~ 250 戶左右，也有些人認為 50 ~ 100 戶，甚至還有人認為至少要 250 戶以上。

有興趣的朋友不妨參考一些論壇的討論 （PTT論壇），你就會發現每個人的偏好真的很不一樣。

但是根據喬王的觀察， 100 ~ 250 戶是多數人買房時可以接受的範圍。

重點整理

1. 住戶的素質是影響社區好壞的核心關鍵，以下三個要素則扮演了重要角色。
   —社區戶數的多寡
   —社區坪數的單純化
   —格局規劃的一致性
2. 大社區的優缺點
   優點：均攤費用較低、公設規劃較全面、豐富的人脈資源、活動較容易舉辦。
   缺點：人多嘴雜意見多、出入較複雜、管委會管理不易、轉手價格可能較差、建物/設施耗損率高
3. 小社區的優缺點
   優點：管理容易、紛爭少，住戶之間彼此比較容易熟識，互動也會比較密切。
   缺點：平均管理費/維修費較高、管委會經費不足、公共設施較不完整、管委會運作不易，甚至可能三不五時被推選成為管委會主委。
4. 100 ~ 250 戶是多數人買房時可接受的合適戶數，但每個人的偏好不同，可按照你想要的生活型態決定適合你的戶數。

《喬王的投資理財筆記 授權轉載》原文連結

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以前喬王也曾認為：「如果 買房 可以『 自住 』兼『 投資 』，那該有多好？」但等到實際投資了幾間房地產之後，才發現這種想法的危險性！

怎麼說呢？

這是因為「純自住」與「純投資」的房子篩選邏輯及條件是不太一樣的。想要「自住」兼「投資」的投資新手，通常都是因為還搞不清楚自己的需求，所以只能「模稜兩可」，結果下場往往變成進退兩難、裡外不是人。

譬如：原本想買房「投資」，但又想要「自住」，最後租金效益不高，自住又不符合需求。就像原本想買股票「賺價差」，又想要「高配息」，但最後因為股票賣不掉，乾脆改成「價值投資」。

喬王必須承認，這兩種確實有可能同時兼顧，但因為「策略」的不同，所以仍具有優先順序。

建議最好先想清楚自己到底是「自住」優先，還是「投資」優先，否則就像開車一樣，想要同時「採剎車」又「踩油門」，或者像買投資型保險一樣，想要「投資」兼「保障」，效果可能大打折扣！

以下我們來比較一下，除了自備款多寡、貸款條件等共同因素之外，買房「自住」與「投資」的主要差異性是什麼吧！

一、買房自住需要特別考量：

1. 生活環境
   自住通常會將生活機能列為第一優先（不是說投資就不必重視生活機能，只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第一位）。所以，自住需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區，以及附近是否有嫌惡設施（如宮廟、加油站等），有些人甚至還會把風水一起納入考量。
2. 租房的機會成本
   如果不買房自住，又沒有家人親友可借住，就要在外租房繳房租。「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本，只不過一個是繳給房東，一個是繳給銀行。所以，可以先計算租房的機會成本有多高，如果房租比房貸利息還要貴很多，而且自備款足夠，每月房貸負貸能力不會太大，那就建議買房自住。

二、買房投資需要特別考量：

1. 租金報酬率
   投資要計算報酬率（＝租金／總成本），所以必須先了解租金是否能提高？總價是否夠低？裝潢費用是否控在預算範圍？
   這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「自住客」低許多的原因，因為講究的是CP值，而未必是品質（但不代表一定要用黑心裝潢才能提高CP值）。
2. 進出場時機
   不管是投資客還是自住客，都希望買了房子後，未來賣掉時可以賣到好價格。
   但投資客（尤其是為了賺取資本利得的投資客）相對於自住客來說，因為持有的房子時間較短，所以更需要看準所謂的「進、出場」時機，在房市相對低迷時進場買到便宜的房子，並在房市相對熱絡時高價賣出。
3. 資金成本與條件
   投資講究報酬率，房產投資因為可以透過貸款槓桿，創造更高的報酬率，所以對於投資客來說，投資資金的多寡，將會大幅影響投資報酬率。
   因此，相較於多數自住客在意的利率高低，多數投資客更在意的是能否取得高額度貸款（有些甚至希望全額貸款）、能否有較長的本金寬限期（可產生正向現金流），或者需要多久的綁約期間（快速轉賣才不用罰違約金）。
   (延伸閱讀: 提前還房貸？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！)
4. 與其他投資工具相比的機會成本
   如果投資在國內整體股票市場的報酬率可達 4% 以上，投資在海外整體股票市場報酬率可達 6% 以上，那投資房地產如果沒有超過 4% 或 6% ，其實就不應該投資；甚至考慮到買房過程可能付出的龐大心力、時間、風險與流動性，我甚至認為：「如果自有資金報酬率沒有超過 8% 以上，也不一定值得投資！」
   但如果你是買房自住，因為自己和家人有實際的居住需求，首要考慮的是租屋的機會成本，而不是其他投資工具的機會成本。

總結

1. 買房之前，先想好自己到底是「自住」優先，還是「投資」優先！千萬要先專注於其中一點，而不要模稜兩可，貪心地想要一把抓！
2. 即使是「自住」，也要評估區域的建設性及增值潛力；即使是「投資」，也要評估房屋條件和生活機能！所以，「自住客」也可以有「投資客」的「投資思維」，「投資客」也可以有「自住客」的「居住思維」，只是必須先抓對主軸。
3. 一旦你明白了「自住客」及「投資客」的邏輯差異，並且釐清自己買房目標的優先順序，才能達到所謂的「自住兼投資」，而不是最後才發現買到一間「不太適合自住」又「不太適合投資」的房子！

《喬王的投資理財筆記 授權轉載》原文連結

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