季報—Vanguard 房地產 ETF（VNQ）

獲利成長的機會與風險

機會——在 COVID-19 疫苗傳出好消息之後，包含零售、住宅與醫療保健等表現最差的 REITS 都自第三季以來的報酬率都出現反彈，且是表現最好的前三名，應有機會苦盡甘來，對 VNQ 應有正面的助益。

風險——美國聯準會持續向市場釋出流動性，全球熱錢四處亂竄， REITS 因具備穩定的股利率，吸引到龐大的買氣，但是如果股價因為熱錢而走高，將反而降低股利率，部分長期投資人可能會因失望而將持股出售

Vanguard 房地產 ETF （VNQ）近況

從上一季初（2020 年 7 月 1 日）至今 （2020 年 12 月 02 日）， VNQ 報酬是 +6.59%，表現是落後 SPY 的 +17.43%，但是跟年初至今的表現來相比，是有一定程度的改善，稍稍值得欣慰。

而從年初至今（2020 年 12 月 02 日）， VNQ 報酬為 -7.79%，遠遠不如 SPY 的 +13.22%，明顯是受到 COVID-19 疫情的影響。

商品基本資料卡（截至2020年12月02日）

「 VNQ 」前十大持股

美國最大的電塔包租公——AMERICAN TOWER
AMT 是全美電塔市佔率最高的公司，有超過 4萬座的電塔，是美國最大的 REITS ，全球總數超過 18 萬座，也具有一定的實力，獲得市場的認可，市值超過1000億美元，主要是靠出租訊號鐵塔的空間來賺錢，而隨著消費者使用習慣的改變，5G 逐漸的布建與普及，不僅資料傳輸的量體會越來越大，對速度與品質等要求也越來越高，對於用來傳輸訊號的鐵塔的需求只會越來越增加，電信公司選擇全美、甚至全球都有佈局的AMT可望達到事半功倍的效果，減省營運成本，管理也更為方便。

Datacenter 的包租公——Equinix
Equinix Inc 成立於 1998 年，總部位於加州，是全球最大的資料中心運營商，在五大洲 26 個國家擁有 210 個數據中心，且持續增加中，全球財富 500 大企業中有超過 50% 都仰賴 EQIX 的資料中心，主要的客戶和合作夥伴有Oracle、Azure、AWS、Google Cloud、Workday、ZOOM、Salesforce等，在資料傳輸需求持續成長的前提下，資料中心的重要性與日俱增， Equinix 的地位更是因為規模經濟而難以撼動。

上一季發生的事

美國電塔公司（AMERICAN TOWER CORP；股票代號： AMT）財報：
美國最大的電塔包租公 – 美國電塔公司（AMT）於10月29 日公布 2020 會計年度第 3 季季報 （截至9月 30 日）， 營收與獲利（FFO）均優於預期。

其CEO在法說會上表示，為提供消費者更好的通訊品質，AMT 的電塔承租客戶（通常為通訊公司，類似房客的概念）在第三季度開始部屬嶄新的通訊技術，提升其網絡密度，增強頻寬的連接性，讓 AMT 的業績即使在大流行期間還是比去年同期成長 15%，更重要的是，還加碼發放每股股利。展望未來，隨美國加速部屬 5G，以及全球持續發展無線技術，高聳的電塔因覆蓋的範圍大，對客戶的吸引力極高，看好房客將持續增加，加上 AMT 也積極尋找併購目標，潛在市場規模將持續變大。

言猶在耳，AMT 已於11 月初宣佈正式進軍加拿大市場，將以35 億美元的價格收購 InSite Wireless Group，該公司在美國與加拿大分別擁有約 1,400 座與 200 座電塔，在美國還另外擁有 70 個分布式天線系統網絡；這個交易應該可以在今年年底前完成，馬上就可以提升其每股FFO，2021年還將貢獻 1.5 億美元的營收。 

房地產收入公司（Realty Income Corporation；股票代號：O） 財報：
房地產收入公司於 11 月 02 日公布 2020 會計年度第 3 季季報 （截至 9 月 30 日）， 營收為 4.04 億美元，優於預期，不過每股獲利（FFO）僅 0.81 美元，稍稍不如市場預期。

根據財報資料顯示，O 在第三季時收到的房租比重為 93.1%（也就是說大概有 6.9% 的房租收不到），比第一季的 82.9% 明顯改善 。最會賴帳的房客是戲院業者，100 個戲院業者有 51 間都停業，是 COVID-19 大流行下的最大受害者，也拖累整體的收租率，但是值得慶幸的是，其他零售業者的表現還算平穩，都比上半年來的好些，投資等級的房客則是維持一貫 100% 的收租率。

O 為著名的『月配息』 REITS ，是一家以房地產為股東創造租金收益的企業，主要收入來源為長期租約，方於 11 月 10 日宣布將發放0.234 美元的月度股利，不僅不受疫情的影響而中斷，還是連續第 605 個月發放股利，而且持續成長，是十分驚人的表現。

下一季的展望

根據 VNQ 官方網站的資料，今年以來表現名列前三名的 REITS 類型依序是基礎設施類、資料中心類與不動產服務類型的 REITS ，疫情雖然影響人們的自由，但卻增加通訊、上網的需求，因此與其相關的 REITS 都表現得不錯；另一方面，需要人們走出家門的 REITS 只好淪落為墊底的族群，分別是零售、住宅與醫療保健等 REITS ，醫療保健類是跟養老院相關的房地產，雖然具備銀髮商機，但因為老年人口特別容易確診，因此很多銀髮村都紛紛關閉，自然影響到 REITS 的現金流，所幸在疫苗傳出好消息之後，包含零售、住宅與醫療保健本季的報酬率都出現反彈，且是表現最好的前三名，應有機會苦盡甘來。

擔憂疫情對經濟產生負面影響，美國聯準會持續向市場釋出流動性，全球熱錢四處亂竄， REITS 因具備穩定的股利率，吸引到龐大的買氣，但是如果股價因為熱錢而走高，將反而降低股利率，部分長期投資人可能會因失望而將持股出售；另一方面，美國利率已經降無可降，未來只會升息，恐產生排擠效應，短期內發生的可能性雖不高，但投資人應有所心理準備。

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