PE接手,2億美金控股中國WeWork,本土化能否起死回生?

作者:梓淇   |   2020 / 10 / 14

文章來源:36氪   |   圖片來源:股感知識庫


WeWork 母公司 We Company 已經賣出了中國分公司的多數股權,放棄營運控制權,WeWork 中國徹底成為一家本土營運公司。

共享辦公室鼻祖WeWork在中國的經營一直不理想,今年的疫情讓其財務更加困難。日前傳來消息,WeWork母公司We Company已經賣出了中國分公司的多數股權,放棄營運控制權,WeWork中國徹底成為一家本土營運公司。

中國業務改為特許經營

根據最新消息,為了繼續削減開支收縮業務規模,WeWork已經將其中國業務的多數股權以 2 億美元出售給了老股東摯信資本(Trustbridge Partners),只保留少數股權和一個董事會席位,繼續許可WeWork品牌和服務的使用並收取年度服務費。

摯信資本則成為WeWork中國的控股股東,同時管理團隊做相應調整,摯信資本的營運合夥人、原美團( 03690-HK )點評高級副總裁姜躍平出任WeWork中國的代理CEO。

“新一輪融資將助力WeWork中國繼續支持當地創業型企業、中型企業以及大公司的持續發展,實現更高的成本效益,並確保員工更高的滿意度。此次新投資也標誌著WeWork中國實現全面本土化營運,更高效、更紮實、更貼近中國市場需求,持續為WeWork中國會員打造卓越的社區體驗,以全球品牌優勢及戰略資源,鞏固其中國靈活辦公產業。” WeWork官方如此表示。

但有分析認為,此次交易實際上相當於特許經營模式,WeWork中國只是掛名品牌,與美國母公司關聯已經不大。WeWork是 2016 年進入中國的,並在 2017 年獲得來自弘毅投資和軟銀(SoftBank Group Co, 9984-JP )集團的 5 億美元融資, 2018 年 7 月公司再次從軟銀、淡馬錫、摯信資本和弘毅投資等機構那裡融資 5 億美元,估值達到 50 億美元。截止 2019 年 6 月底,WeWork擁有WeWork中國 59% 的股份,其餘由軟銀、弘毅投資和摯信資本等其他投資者持有。

▲ WeWork融資輪次與投資方

2020 年 1 月,《華爾街日報》爆料稱,WeWork欲出售其在中國業務的多數股權,並已經接洽了摯信資本、淡馬錫等老股東。現在交易終於達成,摯信資本如願以償執掌WeWork中國,WeWork則淪落為了小股東。

而籌劃這筆交易時,WeWork對中國分公司的估值只有 10 億美元,意味著不到一年半時間,WeWork中國的估值跌去了 80% 。現在摯信資本用 2 億美元就獲得超半數股權,顯示WeWork中國的估值或許早已不足 10 億美元。

導致WeWork中國估值大幅走低的一個重要原因,是營運辦公室進駐率的低落以及由此導致的虧損。自 2016 年在上海開設首個辦公社區以來,WeWork目前在國內 12 個城市擁有 100 多個社區,為超過 65000 名會員提供辦公解決方案。

但WeWork的辦公桌空置率一直比較高。據英國《金融時報》去年 10 月的調查數據,在深圳和西安,WeWork空置率高達 65% 和 78.5% ,上海也接近 35.7% ,而要想達到收支平衡,WeWork至少需要保持 65% 的平均入住率

這導致WeWork中國的財務表現很不理想。 2018 年全年WeWork中國的營業收入為 730 萬美元, 2019 年雖然業績繼續成長,上半年的營收就達到 2018 年全年水平,但同期WeWork全球營收為 15.4 億美元,中國市場的佔比少得可憐,只有 4% 。

估值暴跌 400 億美元

WeWork中國的窘境,更大程度上源於母公司的糟糕表現。自 2010 年成立至今,外界對WeWork的共享辦公室模式一直有爭議,很多人質疑這家公司到底是新興成長公司,抑或只是一家地產服務公司、“二房東”而已。

儘管質疑聲不斷,WeWork成立後在全球多個城市購買和租賃優質房地產,營收成長迅速。 2016 年公司收入 4.36 億美元, 2017 年 8.86 億美元, 2018 年 18.21 億美元, 2019 上半年就達到了 15.35 億美元,成長率幾乎保持在 100% 之上。到 2019 年 8 月,WeWork的估值一度高達 470 億美元,成為全球最大的獨角獸企業,並在全球 29 個國家擁有 528 個營運場地、 52 萬企業會員。

不過,在現有的模式下,WeWork始終無法解決盈利這個最核心問題,一直靠軟銀先後 100 多億美元的輸血才支撐下來。2016-2018 年,公司分別淨虧損 4.30 億美金、 9.33 億美金和 19.27 億美金,到 2018 年末,總負債達到 220 億美元,還有 13.42 億的長期債務。

為了改變不賺錢的尷尬局面,WeWork曾提出開闢“第二成長曲線”,設立了新業務Welive(提供小型公寓、健身房和配套休閒空間)和WeGrow(低齡兒童學校,接收三到九歲的兒童) ,但規模極其有限,公司仍然不改“房地產二房東”的角色。

2019 年下半年,WeWork開始遭受一連串打擊,不僅創辦人兼CEO亞當.諾伊曼(Adam Neumann)爆出吸食大麻、生活作風奢靡的醜聞,市場對公司的估值更是一路暴跌,從 470 億美金開始,跌到 250 億美金、 170 億美金,最後在 10 月不得不撤回IPO公開說明書。

IPO失敗後,WeWork估值進一步銳減至 78 億美元。隨後諾伊曼辭去董事長職位,公司展開一系列自救計劃,包括裁員、削減成本,退出核心市場美國之外的諸多地區,停止許多寫字樓租賃計劃,並在印度等市場嘗試特許經營的新模式。

▲ WeWork創辦人及前任CEO諾伊曼

2020 年疫情大流行後,共享辦公成為潛在的危險活動,更多人選擇居家辦公,Wework再遭打擊。公司最大股東軟銀曾宣布將為Wework提供 50 億美元新融資和 30 億美元要約收購的救援計劃,但 4 月份軟銀又單方面撤回了救援計劃,“割肉停損”。諾伊曼一怒對軟銀提起了訴訟,指控它破壞股權回購協議,與孫正義反目。

2020 年 5 月份,軟銀髮布消息稱,WeWork估值在 2020 年 3 月份已跌至 29 億美元,相較於巔峰時期的 470 億美元縮水了九成以上,泡沫完全破滅,WeWork也開始尋求戰略收縮,放棄以往的快速成長方式。

PE接盤後的挑戰

這次摯信資本入主WeWork中國帶來的新一輪投資,預計可以緩解此前的經營壓力,並為其後續發展輸送資金。不過人們也注意到,此前中國國內的PE投資大部分是以少數股權投資為主只有少數PE機構會涉及控股型投資,因為控股型投資對機構的資源整合能力及投資後營運能力有著更高的要求。

實際上,摯信資本在 2011 年就曾投資過一家聯合辦公企業——創富港,並讓它在 2016 年 4 成功掛牌新三板。雖然創富港實施與WeWork類似的“二房東”戰略,但經營相對謹慎,而且實現了盈利,與WeWork中國持續虧損有很大不同。因此,外界猜測摯信資本未來可能會用創富港的經營理念來“改造”WeWork中國,盡快實現企業盈利。

此次摯信資本在入主的同時立刻宣布新任代理CEO,調整WeWork中國管理層,推動本土化經營的意圖十分明顯。出任WeWork中國代理CEO的薑躍平也表示,此次控股WeWork中國,標誌著公司全面實現決策和管理本土化、產品和業務本土化、營運和效率本土化,從一家跨國企業的中國子公司正式成為兼俱全球品牌優勢及戰略資源的中國企業。

但聯合辦公市場的變革創新絕非易事,想盈利更是有難度,無論是WeWork還是其他相關企業如優客工場、納什空間、夢想加等等,無一例外都面臨同樣的難題。未來,摯信資本能否帶領WeWork中國實現質變,現在還很難下結論,一切要看摯信資本如何表現了。

36氪》授權轉載

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