【 租屋分析系列二】雙北哪個行政區租金最貴?最便宜?

作者:盧紀安   |   2020 / 07 / 24

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


前一篇租屋分析中發現,台北市比新北市的租金貴 50% ,那如果更詳細去看雙北的各個行政區租屋情況,會不會有什麼發現呢?

如同上一篇本文使用的資料源也是《開放台灣民間租屋資料》, 2019 年全年消除重複住宅的所有物件共 74 多萬筆,本篇主要分析最多北漂青年租屋的雙北市共約 28 萬筆資料。

中山區物件數領先群雄 板橋、大安緊追在後

我們先來看各行政區的物件數,中山區以超過 3 萬件獨佔鰲頭,較第二名高出不少,中山區許多建案都是以小坪數為主,是在租屋族群中受歡迎的物件。

整體來看,物件數較多行政區幾乎都是蛋黃區,蛋白區一來人口、建案就比較少,二來對租屋族來說通勤時間較長,物件少也相當合理。

新北蛋黃區以套房雅房為主 蛋白區則是整層住家最多

前一篇租屋分析中,新北市和台北市的物件種類比例差不多,大約就是獨立套房 31% 、分租套房 13% 、整層住家 51% 、雅房 5% ,但如果我們詳細去看各個區域的情況,會發現各行政區物件比例有所不同。

我們先觀察台北市的行政區,雖然各區域比例有些許不同,但還是與雙北市整體比例相去不遠。可是新北市就不一樣了,整層住家比例最高和最低的前三名都位於新北市,顯示新北市各行政區租屋情況有很大差異,其中整層住家比例最低的行政區較靠近台北市,而最高的則是位於新北市蛋白區

筆者看到這個結果有了一個大膽的猜測,或許是靠近台北市的永和、三重等區域租屋族以新鮮人為主,所以會選擇套房、雅房這類個人的住宅;而林口的租屋族則是以家庭為主,小家庭更需要的是整層住宅,林口距離蛋黃區較遠,租金應該比較便宜,林口的整層住家對小家庭來說比較能夠負擔。

筆者的資料源無法確認各區域的租屋族年齡,但可以驗證價格猜測是否正確。

蛋黃區至蛋白區 租金由高到低

租金的比較可以用月租金也可以有每坪租金,但筆者認為使用每坪租金較不會有偏誤,因為前一段發現,各區域物件類型不同,整層住家比例高,坪數也會較高,月租金也會因此拉高,例如整層住家比例最高的林口區,月租金中位數和南港、中正區相同,並不合理,如果改以每坪租金來看,林口的每坪租金 906 元僅有中正區 1,611 元的不到六成。

以每坪租金來看,台北市行政區名列前茅,差異較小,即使是新北市租金最高的永和區也低於台北市租金最低的文山區,而在距離蛋黃區較遠的新北市行政區,租金大概只有台北市的一半左右。

雙北市存在租屋熱區 或許有比行政區更好的區域分類方式

以上的分析都是以行政區來區分,但如果我們把雙北市 27 萬多筆物件全部點在地圖上,會發現從在許多租屋熱點,以物件數最多的中山區為例,中山北路和新生北路所夾的林森北路區域,物件密集度高於行天宮區域;而萬華區則更明顯,租屋物件多集中於西門,其他區域則非常稀疏。甚至下圖中密集的古亭、台電大樓區域,位於中正區和大安區的交界處,以行政區劃分的話這個區域就會被切成兩半。

甚至是同一個租屋熱區也會有不同特色,例如:林森北路密集的租屋區域也並不是所有區域都要與特種產業為鄰。因此,或許在進行租屋的區域分析時,以生活圈來劃分可能是更好的方式

各行政區有各自特色 行政區內也可細分成不同生活圈

不同於前一篇粗糙地以縣市來劃分,只發現台北市租金較貴,用行政區來看就發現各區域物件類型有所不同,租金價格在新北市也有很大的落差,但行政區也不會是最好的分析方式。

未來我們會持續更新這個系列,以生活圈來進行資料分析,並介紹各個生活圈的特色喔!大家有想看哪個生活圈嗎?歡迎在本文的臉書貼文中留言,或是私訊給我們喔!

【資料來源】開放台灣民間租屋資料

【延伸閱讀】

相關個股
loading animation
盧紀安
重度電子設備成癮者、重度睡眠成癮者
關注