什麼是 不動產投資信託 ( REITs )? 真的穩健嗎?

作者:百舜   |   2020 / 08 / 23

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


不動產一向是大家喜歡的投資工具。一方面它有實體,感覺比較穩,一方面它可以收租,租金源源不絕更讓人有安全感。但不動產的麻煩是投資金額高,似乎總要個幾百萬、上千萬才能入手,更不用說商用不動產,那價格更是用億在算的。也因此金融界就看準了這一點,推出一種叫「REITs」的工具。

REITs,讓大家合資買房地產

REITs是縮寫,全名是「Real Estate Investment Trust」(最後那個s是複數的意思),中文名稱是「不動產投資信託」,它的概念就是讓大家像合夥開店一樣能夠合資買房地產。就像我買了股票後就擁有了一部份公司所有權一樣,我買了REITs後,也就擁有了一小塊房地產所有權,從此,這塊房地產的租金收益、漲價跌價都有我的份;而且門檻大幅降低,就算我只有一點小錢,也可以入主商用不動產。

REITs有三種,權益型、抵押型、混合型

大部份朋友接觸到的都是「權益型REITs(Equity REITs)」,這也是市場上最多的一種。也就是像前文說的那樣,買了這種REITs就代表擁有了房地產的一小塊,因此可以跟房東一樣分紅租金,如果房產漲價了手上的REITs也會上漲;

第二種是「抵押型REITs(Mortgage REITs)」,簡單來說,就是投資錢莊的概念(無誤)。買這種Mortgage REITs,就是把錢拿給房屋貸款公司(在美國房貸可以由非銀行機構放款),再由房貸公司拿我的錢去借給別人。如果我買了這種REITs,我沒有持有任何房地產,獲利來源也不是房租分紅,而是放款後的利息拆帳和放款手續費。

第三種是「混合型REITs(Hybrid REITs)」,就是前兩種REITs的混合啦。

而因為「抵押型REITs(Mortgage REITs)」的利潤來自放款利息和手續費,「權益型REITs(Equity REITs)」的利潤來自房租和房產增值,因此影響這兩類REITs的因素也不相同。相較之下,「抵押型REITs(Mortgage REITs)」更受到升降息的影響,而「權益型REITs(Equity REITs)」更受到該產業的榮枯影響。不過,很多朋友總以為REITs是個穩健的投資工具,其實不然。因為房地產價格本來就深受景氣影響,只是我們大多數人感受不深。

REITs漲跌,會比持有房地產更有感

其實房價本就深受景氣影響,只是房價不像股價,沒有公開透明的報價然後每天跳動,房價通常都要我們真的去詢價才會知道(就算現在有實價登錄有時也會跟詢價結果有差異),而包租公包租婆們通常也都穩穩的收租,不太去管房價起伏,所以除非特別注意房價,不然對房價漲跌都較無感。可是一旦房價變成了REITs,那感受就不一樣了。

REITs的價格每分每秒都在跳動,再加上又會定期評估手上的不動產價值,所以REITs的漲跌可能會讓投資人比單純持有房地產有感很多。也因為REITs的股價漲跌有感,因此千萬不能單純以「殖利率」來選 REITs。其實這跟買房一樣,熱門地段的、很好出租的房子房價就不便宜,所謂的「殖利率(也就是年租金收益/買房本金)」就低;較難出租的、偏遠地段的房價便宜,殖利率就好 (如果真成功出租的話)。因此,最近某一類REITs的殖利率很好,就是因為它前景有疑慮。

電子商務趨勢,可能衝擊零售類REITs

因為大家都在網路上買東西就好啦。逛實體商店的人少了,實體商店就難賺錢;實體商店難賺錢,就會想說關店算了;而店面一關,房東就收不到租金了;房東收不到租金,房地產價格也會跟著下跌。因此,美國以零售為主的REITs近來就慘兮兮。像下圖是美國最大的零售類REITs之一 – Simon Property Group (股票代號:SPG),2019年初至今(截至2020年8月20日),它跌了61.24%,同期間的S&P500則上漲了33.29%,差距非常大。

現在雖然它的殖利率高達11%(截至2020年8月20日),但如果零售業的處境沒有好轉,那日後可能連配息都會衰退了,要投資前千萬要留意產業前景。那台股與美股各有哪些REITs商品?又各有什麼特色呢?我們下回來談。

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百舜

百舜的美股&投資專欄

*證券分析師(CSIA); *先後於「台灣金融研訓院」「文大推廣教育部」 「Smart雜誌」「今周刊」 「理周教育基金會」講授美股, *曾於金融機構專職美股研究,服務金融法人數年。 *現職:財經網站研究部主管
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