以房養老 是什麼?怎麼抵押?錢怎麼領? 美國 英國 以房養老經驗借鏡!
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以房養老 是什麼?怎麼抵押?錢怎麼領? 美國 英國 以房養老經驗借鏡!

2021 年 9 月 24 日

 
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以房養老 制度在美、英等國行之有年,台灣則鎖定 60 至 65 歲的有屋銀髮族,為了有更好的推動機制,必須由國家設立信保機制分攤銀行風險,降低銀行房價跌價損失風險,銀行才願意拉高貸款成數,對銀髮族更有幫助。

「你想當個上流老人嗎?」台灣少子化、高齡化的趨勢難以逆轉,預估 2025 年台灣會進入超高齡社會,每 5 人有 1 位是 65 歲以上老人,然而低利率、通膨、長壽等多種風險增加的情況下,會讓人們擔憂「退休後的生活費到底夠不夠用?」若能將資產轉換成「流動」的現金流,「以房養老」確實是銀行可力推的好商品。

美國》逆向抵押貸款需求增強

儘管美國有社會保險退休金以及退休金帳戶制度,但許多人大多沒存款,於是 1961 年這種逆向抵押貸款方式的以房養老工具當時就應運而生。這個機制初期發展並不順遂,主因是平均壽命增長,老年領取的金額可能超過抵押房產的價值,銀行不願做賠本生意。直到 1987 年參議院通過房屋產權抵押轉換貸款(HECM), 1988 年由雷根總統簽署法案,並由聯邦住宅管理局(FHA)擔保逆向抵押貸款,因有法律保障基礎,銀行與人民才逐漸接受「以房養老」這觀念。從推出首件逆向抵押房屋貸款以來,以房養老制度在美國已有數十年歷史。

2001 年時,全美逆向貸款申請案件約 1 萬件, 2006 年增至 7 萬件,而在 2008 至 2009 年金融海嘯發生時達到頂峰,超過 11.4 萬件,因為當時數以萬計有財務困難的老年人求助無門。

在美國,逆向貸款允許 62 歲以上民眾,將其房子的一部分產權轉換成現金。主要分為「房屋產權轉換抵押貸款」(HECM)、「房屋持有人貸款」以及「財務獨立計畫」等 3 種,其中 HECM 由聯邦政府出面擔保,目前市場上有 9 成屬此種形式。

逆向抵押貸款的提領方式包括:一次將全部貸款金額提領出來;按月固定提領約定的金額,沒有期間與總額上限,直到屋主過世或搬家;約定年限按月支付固定金額;設定一個貸款額度,借款人隨時可提領,直到額度用完為止;借款人也可組合上述選項。

美國逆向抵押貸款的占比仍偏低,只占傳統房貸市場 1% ,不過有逐漸上升趨勢,根據美國退休保險協會(IRI)的研究報告,到了 2030 年,嬰兒潮世代每天會有 1 萬人退休,此世代自有住宅的比率很高,對生活品質要求也高,逆向抵押貸款的需求將增強。

英國》終生房屋抵押貸款最受歡迎

另外,觀察到英國「 以房養老 」市場發展相當不錯,有兩種以房養老商品,分別為終生房屋抵押貸款與逆向房貸,目前以終生房屋抵押貸款最受歡迎,申請資格為 55 歲以上、且房產價值在 7 萬英鎊( 9.2 萬美元、約新台幣 280 萬元)以上,消費者能在抵押房產後,每月取得一些貸款金額,且還保有房產所有權,能設定不抵押的房產比率,使家人繼承。

而且,在英國政府的把關下,以房養老商品有「無負值權益保證」,也就是當房屋所有權人搬離或辭世後,若房產價值超過借款,餘額由借款人的受益人承接,若房產價值少於借款金額,那麼剩餘負債就不用償還,也因此銀行價值在評估房款比率會較謹慎。

英國權益釋出委員會的報告指出,越來越多民眾在晚年時抵押房產取得所需資金, 2016 年第 3 季權益釋出的放款總金額比一年前成長 26% ,達 5.7 億英鎊,創歷史新高,其中又以一次借貸最高價值貸款金額的一次給付終生房貸(Lump Sum Lifetime)最受歡迎,金額年增 26% ,達 2.6 億英鎊的 10 年高點,市占率也比一年前擴增 4 個百分點,至 37% 。

台灣》「有資產且想當上流老人」新工具

而台灣商業版「 以房養老 」則是於 2015 年正式上市,鎖定 60 至 65 歲的有屋銀髮族,「 以房養老 」是將房子抵押給銀行,經銀行鑑價、估算可以放貸的額度後,在設定的年限之內,每月發放一筆錢給申請人作為養老金。由於這種模式與一般房貸的資金流向相反,又稱為「不動產逆向抵押貸款」

觀察到目前大多數銀行提供「 以房養老 」的成數約為 5 至 7 成(極少數開放至 8 成),最長貸款年限為 25 至 30 年。而從銀行申請「以房養老」的案例來觀察,不再只是「手頭緊」的老人申辦專利,反而是「有資產且想要當個上流老人」,選擇把房地產轉為現金流的新工具。

從金管會公布最新以房養老貸款數字,截至 2021 年 6 月底止,上半年核貸案件 370 件、核貸金額 23 億元,累計開辦以來核貸 5,212 件、核貸金額 299 億元,累計核貸件數、金額分別較 2020 年同期成長 17% 、 19% 。

銀行局統計,承作以房養老貸款最積極的前五大銀行,大多是公股行庫,分別為合庫銀行、土地銀行、臺灣中小企銀、第一銀行、華南銀行,其中合庫銀的核貸件數已破 2 千件,土銀的核貸件數也已破千,核貸額度則以合庫拔頭籌,共核貸 124.45 億元,第三大則是華南銀 856 件、 41.16 億元。

北部都會區、女性較能接受「以房養老」

以區域來看,北部都會區民眾較能接受「以房養老」,北北基件數合計就有 2,699 件,占比逾 5 成,核貸額度約 210 億元,占比高達 7 成。若以件數來看,排名第二的是中彰投區 751 件,而桃竹苗、高屏各以 585 件、 551 件分居三、四名。

若以性別來看,多一點點的女性比較能接受以房養老,核貸件數達 2,913 件、占比 55.89% ,平均承作年限為 17.13 年,銀行主管分析,主要是女性壽命較長,國人平均餘命為 80 歲,女性達 83.5 歲、男性只有 77 歲,所以女性、特別是單身女性,對於「以房養老」需求性較高。

金管會指出,其實不僅以房養老貸款,許多金融商品,像保險也是女性購買的人數較多,顯示出女性對自身經濟安全保障意識越來越高。

銀行局分析,「以房養老」辦理趨勢圖的曲線斜率呈現緩步上升,主要是以房養老不是「爆發型」的商品,而是提供高齡長者財務自主的另一選擇,本身客群就十分限縮,必須是「高齡長者」且「有房產」,有需求的長輩才會申請,銀行也不會積極推銷。

據了解 14 家承辦以房養老業務的銀行,僅合庫、土銀、第一銀、華南銀、台企銀 5 家銀行,每季都有新進件,這幾家業者觀察申請案例可發現,較多族群是屬於單身獨居,或者是子女負擔大、有長期照護需求的老人,還有一種族群則是想要「不須跟兒女伸手且可以當上流老人」的人。

第一銀行提到,以房養老鎖定 3 大客群,包括第一種是名下有不動產但無人繼承的單身老人,第二種為家中每月生活開銷大、子女負擔大但又須長期照顧的老人,第三種就是想享受人生的高資產客戶。銀行主管發現,越來越多民眾辦理以房養老,不是想換養老金,而是想過更優質的退休生活。

舉例來說,一位老人以價值 2,000 萬元的房產來申辦 30 年期的以房養老專案,申請到 7 成、利率 2.5% 的話,可獲得 1,400 萬元額度,在這 30 年內,銀行平均1年必須付給屋主 46 萬多元,也就是平均每月給付 3 萬 8,000 多元。該老人申貸第 11 年後,繳息金額來到 13,000 元,達到三分之一上限,就不再提高;扣除利息後,每月可領到 2 萬 5,000 多元。

某民營銀行內部統計,做以房養老的 5 成客戶,都有儲蓄投資、穩定房租,甚至是銀行財管 VIP 客戶。銀行主管說,這些客戶希望透過以房養老,達到「資金傳承」的效果,例如每月給付金買壽險保單,子女則可領取老人身故保險金。而想要當「上流老人」手上擁有的「房屋價值」都很高,此類型的申請者還要求縮短給付年限,從 30 年降到 10 年,讓月付金可能從 4 萬元立刻調升,超過 10 萬元,顯示這一類的人利用房子轉換成現金流,也可能轉換做更有效的投資配置。

銀行另推「留房養老」搶市

對於不少台灣人來說,「有土斯有財」的觀念仍根深柢固,也因此「以房養老」這項商品推出以來,業務量並不是大幅度的暴增,雖然去年核貸件數、總核貸額度皆呈現上升趨勢,但增加幅度也都明顯縮小,僅剩 2 成左右,低於前年的 3 成。

台灣推動「以房養老」,仍存在不少瓶頸,像是貸款年限最長 30 年,萬一申貸者在世期間超過貸款期限,銀行就無法每月給付生活費,因為才開辦不久,尚未出現這種爭議,但在平均壽命延長的趨勢下,這確實有可能會發生。

最困難之處是,國人普遍具「有土斯有財」的觀念,不太願意貿然將房子抵押給銀行,而且就算持有房屋的長輩願意,若有繼承權的晚輩不贊成,也會衍生出許多問題。

對此,也有銀行業者針對 55 歲以上、有房屋的人推出「留房養老」產品,這種就是委託銀行「包租代管」,銀行成立信託帳戶,每月專款專用,撥一筆錢給申請者,並收取 1 年 0.2% 至 0.5% 的資產管理費(例如房產價值 2,000 萬元,一年最多收取 2,000*0.5%=10 萬元管理費)。屋主不僅能保留房產,還能按月領取租金收益。

為了能持續推動此項業務,有些銀行業主管建議,很多子女不想讓長輩去辦「以房養老」,若以房養老貸款利息可比照購屋貸款利息來抵稅,讓撫養者長輩的兒女可減少稅負,提供誘因下就可降低阻力。

對銀行端而言,除了國人長壽、房價及利率波動風險外,還有後續當老人過世,或超過 30 年貸款期間後,銀行收回房產處份不動產的問題。銀行主管說,為了讓「以房養老」能有更好的推動機制,其中一大關鍵,可能必須由國家設立信保機制分攤銀行風險,降低銀行房價跌價損失風險,銀行才更願意拉高貸款成數,及抵押權由 30 年延長到 50 年,這項商品就能對銀髮族更有幫助。

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週餘
 
 
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