台開(2841)-荒地怎麼成為度假園區

作者:盧紀安   |   2020 / 10 / 21

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


或許大家對於台開並不是太熟悉,台開的全稱是台灣土地開發股份有限公司,顧名思義,主要的業務自然是從事土地開發,至於什麼是土地開發呢?簡單來說就是把沒有在用的土地開發成「有用」的土地,至於什麼是有用?農用、住宅用、商用…都是有在使用。

其實廣義來說,建商跟地主買了一塊閒置的土地,用這塊土地蓋成公寓住宅來銷售,其實也是一種土地開發,只不過是非常小型的土地開發。通常講到土地開發,直覺上都會想到是比較大型的,由政府授權特定單位實施的工業區開發或是大規模造鎮的開發,這也是過去台開主要的業務。

從國營到公股主導 再從公股到民營主導

在 1999 年以前,台開是隸屬台灣省政府,與台壽保、台產( 2832-TW )、台航( 2617-TW )並列省屬事業四小,專門承作各縣市工業區的土地開發,從 1964 年成立以後完成 30 座工業區的開發,足跡遍及全台。 1972 年增設信託部門,從事信託投資業務,不過在公營時期,授信案件高估超貸,弊病叢生。

1999 年上市到 2008 年期間,主要的股權集中在公股行庫手上,台開的經營由財政部主導,不過 1999 年上市的時候,年代集團的邱復生入股台開,希望藉台開的土地開發經驗在嘉義設立媒體工業區,不過公股與民股間的關係並不融洽。

在 2005 年以前,台開兼營土地開發與信託投資,當時台灣產業外移嚴重,台開為縣市政府開發工業區的代墊款項由於工業區銷售情形不佳,導致台開背負沈重債務,每年的虧損與利息支出侵蝕淨值,並且信託業務屬於金融業,金融監理機關為控管風險,因此台開信託業務的量值也與淨值連動,淨值的降低影響信託業務的推動,因此惡性循環。

根據信託業法第 60 條規定,信託投資公司必須在 2005 年 7 月 21 日前改制為銀產業或是信託業,台開也不例外,不過由於資本額和經營規模不足,改制成銀行也很難追上同業,而如果改制為信託業,可以經營的項目不多,自身的信託業務體質也不佳,並且無論是銀產業或信託業,都屬於金融機構,在土地開發業務的拓展受到嚴格限制,因此決定將信託業務出售,由日盛銀行以 60 億元得標,為當年台開貢獻 16.2 億元處分利益,股價也從 2 ~ 3 元大漲至 20 元,台開案也在 2006 年爆發。

之後公股行庫陸續出清持股,邱復生於 2008 年成為台開第一位民股的董事長,自此台開才算是真正的民營化。在邱復生上任以後,打消不良資產,逐步清償貸款,加上台中精密園區也順利完成銷售,台開體質才逐漸改善。

花了不少篇幅來講述台開的發展歷程,應該感覺得出來台開算是民營化的國營企業中體質比較不好的,許多國營事業即使本業經營不善或是產業衰退,依然有不少土地資產,但台開有價值的土地資產其實不多,甚至有許多資產在清償貸款的期間也已經出售。而到底台開在信託業務出售、工業區開發也不盛行的情況下,主要的業務是什麼呢?其實還是土地開發的本業,不過不是開發工業區,而是開發為商用或住用。
如下圖所示,目前台開主推的開發案有四處,分別在金門、花蓮、新竹和南投。

金門BOT案仍未轉虧為盈

台開在 2009 年取得了金門萬象金城BOT案,第一期的目標就是建立風獅爺商店街,總樓地板面積約一萬坪的中型購物中心於 2014 年正式開幕,裡面有影城、美食和免稅店,離島的免稅政策是其經營最大優勢,目前一年的營收約有 4 億元,不過虧損接近 2 億,由於此購物中心的目標客群不只有金門當地居民和台灣遊客,中國遊客也是消費主力,目前陸客來台人數減少,風獅爺商店街要轉虧為盈還有段距離。

而在 2020 年初,台開宣布與中華民國物流協會、易飛網( 2734-TW )組成策略聯盟,建立金門第一個保稅園區,以此作爲兩岸跨境物流轉運中心,台開將推動「跨境運籌物流商貿產業平台」,讓物流公司、電商加入,使兩岸的商品能更快速、方便流通。

三大自有開發案各具特色

相較於金門的開發案是屬於BOT案,花蓮、新竹、南投的開發則是台開自有土地,屬於投資性不動產。而這三個園區各有特色,分別是享樂文化、道文化和禪文化,以各自的主題進行園區的整體規劃,在園區中推出建案、飯店及其他設施,推測未來這幾塊園區主要的營收來源會是建案的銷售。

在花蓮的洄瀾灣園區主打綠色環保與智慧城市,目前已有「新天堂樂園」購物中心完工開幕,內有服飾、美食門市進駐,且有湯姆熊和威秀影城,是花蓮人逛街新去處。而主要以旅館為主的「新天堂樂園 2 」也在 2019 年初開工,預計 2020 年底完工,旅館比較特別的是每一戶都會對外銷售,可以提供首購族或退休族自助,或是投資客購買後由台開回租。

除此之外,洄瀾灣最具特色的住宅無非是日出山莊,就是下圖中像山脈一樣的建築,以花蓮的中央山脈與海岸山脈為主要設計理念,預計推出 600 多戶,總銷 150 億元,價位遠高於花蓮地區房價,目前雖已取得建照,但是並沒有公開銷售情況。園區後續也有其他住宅、飯店的興建計畫,並規劃部分土地作為影視園區。

而在新竹的新埔雲夢山丘則是以道家文化為主軸,並輔以溫泉,目前已完成道家的廟宇「雲水觀」,其餘大多數設施仍在興建或規劃中,艾美溫泉飯店已在興建中,周遭也規劃了飯店式公寓、Villa和溫泉會館,以取得建照但尚未動工。整體園區已對外開放,不過由於多數設施還未完成,造成遊客體驗普遍不佳。

而位於南投的草屯禪主題生態園區則是以佛家的「禪」為主軸,不過目前的開發進度較另外兩案慢,溫泉井開挖進行中,除了禪會所以外,也規劃興建飯店式公寓。除了這三處開發案外,台開在台中大坑也有開發案,不過目前還在初期階段,未來台開也積極爭取其他地區的土地開發案或BOT案。

小結

台開上市以來的二十年走的並不順遂,前面的十年多是在收拾公營期間的殘局,在最近的十年則是逐漸由工業區開發轉往其他土地開發的過渡期,未來十年重心大概會擺在上述的四大開發案,不過土地開發案非常需要資金的挹注,到底台開是否有足夠的資源投入,而這些投入又會帶來怎樣的回報,請見下一篇胎開的財務績效分析。

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盧紀安
重度電子設備成癮者、重度睡眠成癮者
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