該買「戶數多」還是「戶數少」的社區? 社區戶數 多寡的優缺點你懂嗎!
作者 喬王
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該買「戶數多」還是「戶數少」的社區? 社區戶數 多寡的優缺點你懂嗎!

2020 年 12 月 1 日

 
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最近喬王看了很多預售屋,有的社區只有幾十戶,有的社區則高達上千戶,這讓我不禁思考,買房,到底選 社區戶數 多比較好呢?還是戶數少比較好呢?

如果你也有過這種煩惱,這篇將幫你整理出:戶數多寡的優缺點,社區好壞的因素、其他關鍵因素。

下次當你看房時,你就可以更快速地判斷出你想要的社區類型囉!

戶數多的優缺點

首先,我們先來看看 社區戶數 多的大社區有什麼優點…?

  1. 均攤費用較低
    因為分攤管理費的戶數多,所以在相同的管理費、維修費的前提下,負擔通常也比較輕。
  2. 公設規劃較全面
    因為付錢的人變多,自然也比較養得起管理費較高的公設(譬如游泳池)。
  3. 豐富的人脈資源
    當社區遇到問題時,大社區比較容易找到不同領域的人幫忙解決,而管委會運作也才會比較順暢。
  4. 活動較容易舉辦
    如果社區要舉辦活動,有一定的人數才有辦法辦得起來,活動也才能辦得多元和精彩。

不過,有利就有弊, 社區戶數 太多的缺點包含了:

  1. 人多嘴雜意見多
    住戶間紛爭可能較多,甚至產生不少糾紛。
  2. 出入較複雜
    所謂樹大必有弱枝,人多必有白癡(咦?),人太多時素質就會更加參差不齊,在安全保障上的顧慮也會比較多。
  3. 管委會管理不易
    太大型的社區管委會,常有意見分歧及矛盾衝突,導致管理效率低落。
  4. 轉手價格可能較差
    未來假設轉賣時,若同一社區也有很多物件釋出,價格比較難賣得高;若 1000 戶同時有 3% 同類型房屋正在賣,代表有 30 戶正在和你競爭,可能會影響你的賣價。
  5. 建物/設施耗損率高
    大型社區的公共設施比較難維護,使用率高也代表比較容易壞,而建物本身的耗損率通常也比較快,這些都可能會影響到房價。(不過如果經費夠,而且管委會運作效率高,損壞的設施仍可以快速修復)

戶數少的優缺點

社區戶數太少的優缺點,則剛好相反!

戶數少的優點:

  1. 管理容易。
  2. 紛爭少。
  3. 住戶之間彼此比較容易熟識,互動也會比較密切。

缺點則包括:

  1. 平均管理費/維修費較高。
  2. 管委會經費不足。
  3. 公共設施較不完整。
  4. 管委會運作不易,甚至可能三不五時被推選成為管委會主委(如果你對公共事務充滿熱忱,那這一點可以忽略不看)。

社區好壞的關鍵因素

說了這麼多,不知道你有沒有發現:「 社區戶數的多寡 」其實只是表象,更重要的核心關鍵是「 住戶的素質 」。

哪些因素也會影響到住戶的素質呢?包括了:「 社區坪數的單純化」以及「 格局規劃的一致性」!

假設同一社區混雜了大坪數、小坪數,或者混合了套房、二房、三房、四房,等於把不同性質的族群集中在一起,就算是戶數少也容易發生爭執!

戶數多少才算適中

那麼…究竟多少戶數才算是適中呢?

答案是因人而異,有些人認為 150 ~ 250 戶左右,也有些人認為 50 ~ 100 戶,甚至還有人認為至少要 250 戶以上。

有興趣的朋友不妨參考一些論壇的討論 (PTT論壇),你就會發現每個人的偏好真的很不一樣。

但是根據喬王的觀察, 100 ~ 250 戶是多數人買房時可以接受的範圍。

重點整理

  1. 住戶的素質是影響社區好壞的核心關鍵,以下三個要素則扮演了重要角色
    —社區戶數的多寡
    —社區坪數的單純化
    —格局規劃的一致性
  2. 大社區的優缺點
    優點:均攤費用較低、公設規劃較全面、豐富的人脈資源、活動較容易舉辦。
    缺點:人多嘴雜意見多、出入較複雜、管委會管理不易、轉手價格可能較差、建物/設施耗損率高
  3. 小社區的優缺點
    優點:管理容易、紛爭少,住戶之間彼此比較容易熟識,互動也會比較密切。
    缺點:平均管理費/維修費較高、管委會經費不足、公共設施較不完整、管委會運作不易,甚至可能三不五時被推選成為管委會主委。
  4. 100 ~ 250 戶是多數人買房時可接受的合適戶數,但每個人的偏好不同,可按照你想要的生活型態決定適合你的戶數。

喬王的投資理財筆記 授權轉載》原文連結

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