3 條公式,決定你該 買房 或 租房 !

作者:Kevin Lo   |   2020 / 08 / 27

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


薪水凍漲、房價過高的時代,到底該 買房 ?還是該 租房 ?這是許多人心中的疑問。

租屋族的目標就是晉身為有房族,但就怕買了房子,結果房價下跌,剛好變成房奴,必須「吃土養房」;想靠租屋先存錢,不過又怕幫房東繳房貸幾年後,追不上房價的上漲幅度。

其實,可以先透過3條公式估算,再決定要不要 買房 ,還是繼續 租房 。

公式1 :房價所得比

所謂房價所得比的定義是:房價所得比 = 購屋總價 ÷ 年收入所得。

又被稱為「購屋痛苦指數」,代表購屋時需要「要不吃不喝 X 年,才買得起房子」。房價所得比愈低表示愈有能力買得起該房子。

根據世界銀行定義,房價所得比最好落在 4 ~ 6 倍間比較合理,也就是說,一個家庭最多只要存 6 年錢就能買得起這間房屋。超過 6 倍就不合理)

如果超過 6 倍,將會降低生活品質,成為痛苦的屋奴,生活就會造成極大的負擔。與其買了自己無法負擔的房屋,不如挑選自己負擔得起又具有增值潛力的房子。

房價所得比要向下修正有兩個要件:

  1. 房價向下調整
  2. 年收入所得向上提高。

舉例:

有一對夫婦年薪共 200 萬元,他們考慮一間總價 2000 萬元的新成屋,與同地段一間開價 1200 萬元的 30 年中古屋:

  • 若他們買的是新成屋,則房價所得比為 2000 ÷ 200 = 10 ⟹ 顯然超過一般水準。
  • 若他們買的是中古屋,則房價所得比為 1200 ÷ 200 = 6 ⟹ 較符合理想。

但是看了一下這公式會覺得有點奇怪,有誰會 X 年不吃不喝去買一間房子呢?

世界銀行定義的房價所得比是一個上限,但用在實際狀況時,需要將公式裡的「年收入所得」修正為「可支配所得」。

公式2:貸款負擔率

另一個評估民眾買房能力指標是:貸款負擔率 = 每月應繳房貸 ÷ 家庭單月收入

根據世界銀行定義,貸款負擔率最好在 30 %以下比較合理,也就是最多拿家庭收入的3成來繳房貸;如果超過 5 成,代表房貸負擔太過沉重、生活品質堪慮。⟹ 貸款負擔率比例愈高,表示房價負擔能力越低。超過 5 成就不合理)

舉例:

假設這一對年薪共 200 萬元的夫婦買了 1200 萬元的中古屋,以自備款 3 成來看, 20 年期本利攤還利息2%計算,每月負擔的貸款約 4.2 萬元,剛好是他們夫婦倆收入的 25 % ;若買 2000 萬的新成屋,則每月貸款佔夫婦倆收入的 42 %,因此從貸款負擔率來看,夫婦倆比較適合購買中古屋,而非新成屋。

公式3:房租>收入 3 成

最後一個評估民眾買房能力指標是:如果你的每月房租超過薪水的 3 成,其實可以考慮買房,轉換成每月繳超過 30 %房貸,就可以擁有一間屬於自己的房子,但前提是要有自備款。

這3條公式是估算買房的購買力,讓大家清楚明瞭地做購屋或租屋的決策,有需求、有能力再買,這樣才可以買得安心、租得也安心!

房地產筆記授權轉載

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KevinLo
在科技業打滾, 但在寫自己斜槓故事的男子: 熱愛房地產的租賃領域, 為了學習更多相關的知識, 考到租賃住宅管理人員證照, 透過實作的方式, 在部落格分享相關資訊, 與大家教學相長. 部落格: 房地產筆記 https://malapter.pixnet.net/blog
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