川普 拜登 誰勝選對 房市 有利? 美國總統大選 如何影響房市?

作者:呂國瑋   |   2020 / 11 / 03

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


美國總統大選 投票日 11 / 3 的到來,意味著這場牽動全世界國家的大選,或許終於要塵埃落定了(也可能會透過訴訟再拖一陣子也說不定)。網路上、各大平台上,紛紛都在發表各種「大選財金文」,不外乎是在推測美國大選前、後的股市、景氣、就業會怎樣變化,而這也毫無疑問的將影響到國際甚至是台灣的經濟。

但在眾多分析中,似乎總是少了「房地產」的相關討論。究竟美國大選對於房地產市場的變化會是如何?從住宅到商用投資的不動產市場,是否會因為美國大選而改變呢?就跟著筆者透過數據,一起來看看吧!

住宅市場

一般來說, 總統大選 總是會為該地區的住宅房市帶來變數。

以台灣為例,每到選舉年之前(尤其是總統大選)房地產市場的氣氛都會急速冷凍,民眾紛紛觀望不前。有人說是因為大家都把重心放在選舉,沒空看房;但也有人說不論建商也好、買家也好,大家都是放慢步調在觀望這些候選人的房市政見將會怎麼影響整個市場。

回到美國,在住宅市場上情況也大同小異。根據Matt Laricy(The Matt Laricy Group in Chicago 的合夥人之一) 的說法,在美國,民眾因為害怕總統大選所帶來的改變,而沒辦法理性的決定是否要買房。

如果將最近 13 次 美國總統大選 (從 1980 年代開始)的住宅銷售數字攤開來看,可以發現在總統大選的前一個月( 10 月~ 11 月間,美國總統大選固定在 11 月 1 日之後的第一個星期二),住宅成交量中位數比其他非選舉年多衰退了近 7 %

也就是,雖然每年這個時間,美國的房地產銷量都會較前一個月下降,但只要碰上總統大選銷量就會更明顯的萎縮

再進一步分析,根據數據顯示,住宅銷售的萎縮在高端客群尤為明顯。專家認為因為美國選舉常常聚焦在「稅賦議題」上,不論結果是增或減,這些高端客層的民眾都不太敢隨便買房,以免選後自己必須負擔更龐大的成本。同理,對於首購族或是打算買中低價位房產的民眾來說,總統大選對於買房意願的影響看起來並不太大。

還有一點值得一提的是, 美國大選 對房市的影響往往是「量縮」「價穩」。在這幾個月中,銷量是明顯的下跌,但對價格的影響倒是不大。價格之所以能夠有支撐,其實是因為可以影響期間不長(選舉造勢期間至多半年),而且也沒有真正的房市利空消息(單純是民眾暫時在觀望)。因此買家在知道這樣的情況選後就會好轉下,也不會想要價降求售。價格也因此能夠維持。而在台灣也可以看到類似的情況。

商用投資市場

同樣「量縮」、「價穩」的狀況在商用不動產投資這塊,似乎沒有發生!

住宅市場對於總統大選的戰戰兢兢,在商用不動產(CRE, Commercial Real Estate)市場卻完全起不了作用。

根據全球五大商仲之一世邦魏理仕(CBRE-US)的研究報告指出,總統選舉對於商用不動產的投資影響微乎其微。反而是金融市場上的大事件或是稅務上的變革與商用不動產投資密切相關,舉例來說:金融海嘯、COVID- 19 疫情帶給商用不動產市場的影響就很大。

從商用不動產的投資報酬率來看也是如此,儘管碰上總統大選年,對於投報率來說也沒有太大的影響。

大選之後的美國房市

因為疫情的低利率跟紓困,導致美國住宅市場在 Q3 爆炸性成長,大家都在搶房。隨著總統大選的逼近,今年是否會跟歷來情況一樣暫時還不得而知。

但對於選後的房市狀況,全球五大商仲之一高力國際(Colliers International, CIGI-US)的執行副總裁 Kurt Stout 認為,如果在 11 月的選舉中,拜登擊敗川普民主黨也順利拿回參議院的多數席次,則短期間在華盛頓特區的辦公室需求將有短期噴發的可能性

而如果川普獲勝,則將意味著現行政策的維持,對於房市來說,穩定就是一種正向的支持,所以也不是一件壞事。

各候選人房產政策

  • 拜登陣營
    拜登訴求延續當年歐巴馬政府的政策,讓美國人(尤其是黑人及拉丁裔)可以負擔的起離學校近、離公司近的房子。不會再因為承擔不起價格,而只好到郊區或是偏僻的地方居住。
    雖然說願景很美好,但他們用的手段也沒有什麼新意。包含打算建立基金、提供優惠貸款、財務援助,也說政府會確保房客、弱勢戶的租買權利…等等。
  • 川普陣營
    身為以房地產業起家的川普,似乎對於房地產的政策沒有太多的想法。筆者試著從他的競選政見及各類新聞報導中尋找相關的蛛絲馬跡,但看起來是真的沒有具體的明文說明(如果有看到再麻煩大家來信告知)。
    如果從川普這四年的施政來看,最震撼的房市政策莫過於通過 Preserving Community and Neighborhood Choice 法案。這個法案推翻了從前歐巴馬時代要求開發商必須要提供一定比例的無歧視、價格可負擔住宅的要求,川普更說這個法案可以確保有郊區生活夢的美國民眾,不用再忍受低收入戶、低價宅在一旁造成生活干擾或是財產損失(真的不愧是川普,這種話也敢說)。

其實不論是拜登或是川普,對於房市的政策都沒有太多的著墨多半是用漂亮話來撐場面(怎麼感覺跟台灣也蠻像的)。所以對於美國房市來說,到底選舉之後的變化會是如何,可能還是要回歸市場、景氣、疫情的面向來決定吧!

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呂國瑋
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