美國房市 好熱! 紓困補助 低利率 加持,購屋需求大爆發!

作者:饒賢君   |   2020 / 10 / 06

文章來源:虎嗅網   |   圖片來源:股感知識庫


原本預期中可能會持續低迷的房地產市場突然熱絡,大量購屋族從各地打來諮詢電話,排隊買房、不看房子就付錢、還沒掛牌就售出,在「遍地黃金的中國房地產市場」時常出現的盛況,在疫情肆虐中的 美國房市 上演。

壹:源源不斷的資金進入市場,通過紓困資金、失業救濟金、股市成長、企業薪資保護項目等方式進入了普通國民的手中。賦予民眾購買力的同時,創下歷史新低的房貸利率也刺激人們將房產作為最重要的消費品。

貳:在大部分產業失業率逐月下滑的狀況下,美國的住宅建築和住宅相關產業的就業人數自四月起實現了 10% 以上的成長,相比於疫情爆發之前,這兩個領域的工作崗位僅下滑了 5% 左右。

參:在美國這樣一個消費大國,只要能夠讓資金通過消費流通,就能像骨牌,啟動大量產業。居住方式與出行方式,或許能成為新冠疫情中的美國走出低迷的關鍵詞。

 美國房市 有多熱?

「你說的那戶房子今天早上已經賣出去了,對,如果你願意考慮不到 10 英里(約 16 公里)的另一戶房子的話······抱歉,我的同事提醒我,那戶房子在我們談話期間已經賣出去了。」

這段對話不是發生在中國而是疫情正在肆虐的美國

不動產經紀人馬丁內茲如今最大的擔憂,就是面對洶湧而至的購屋族,找不到可以出售的房源。他在北卡羅來納州伯靈頓從事經紀業務近 20 年,沒有見過這樣局面。

今年五月末以來,原本預期中可能會持續低迷的房地產市場突然熱門,大量購房客從各地打來諮詢電話,排隊買房、不看房子就付錢、還沒掛牌就售出,馬丁內茲曾經聽說過的在「遍地黃金的中國房地產市場」時常出現的盛況,在疫情肆虐中的美國上演。

在新成屋、中古屋大多以單戶成交的美國,「排隊」並不是人手一張小板凳,在售樓處(編按:中國房屋銷售中心,有點類似代銷中心)前等待開盤,而是在經紀人處預約時間、按順序看房。馬丁內茲稱,七月有幾套房子因為風景秀麗備受關注,排隊看房要等上三、四天的時間,得知這一情況後,幾位有急切購房需求的購房者在看過圖片、影片後選擇了直接入手,「太瘋狂了」。

全美房地產經紀人協會(以下簡稱NAR)的數據顯示, 2020 年 3 月,美國成屋銷售從 3 月起呈現斷崖式下跌, 5 月創下 1982 年以來最大的與上期相比跌幅 27% 。

6 月卻成了重要轉折——美國各地的房地產銷售市場突然爆發,到 7 月,美國中古屋銷售量飛速攀升至 586 萬戶,創 2006 年底以來最高水平,環比成長 25% ,繼 6 月環比成長 20% 後,連續第二個月創出 1968 年有統計以來的最高單月漲幅紀錄。

美國商務部公佈的新屋銷售數據同樣接近前高: 7 月,美國新屋銷量按年率計算為 65.4 萬戶,環比成長約 12% ,與上期相比成長 31.3% ,銷量達到 2007 年 10 月以來的單月最高。

NAR首席經濟學家勞倫斯公開表示:「當前買家的競爭十分激烈,新房源一上市就被搶售一空,因此需要建設更多的新房,當前許多城市的房屋供應都跟不上需求的步伐。」

由於需求量快速成長,美國的房屋庫存也進入歷史低位, 7 月待售房屋總數約 150 萬戶,與上期相比下降 21.1% ,按照銷售速度計算,中古屋庫存只能維持 3.1 個月的銷售,相比之下,去年同期中古屋庫存可以維持 4.2 個月的銷售,美國房地產已經進入賣方市場

馬丁內茲表示,在買家源源不斷湧入的同時,賣家顧忌疫情影響、美元指數走弱等諸多因素表現出了明顯的惜售情緒,「不少賣家都撤銷了原本賣房的決定,也就是說,在相當長的一段時間裡,我們不認為供給量緊張的情況會有所放緩」。

供需錯位下,美國房價大漲,NAR數據顯示,美國成屋平均售價創下了歷史新高,房價中位數與上期相比成長 8.5% 至歷史最高點 30.41 萬美元。

一、“水”漲房高

錢,毫無疑問是左右房價走勢的最重要因素

2020 年 3 月 23 日,為了應對疫情影響下的流動性問題,美國聯邦儲備委員會推出了無限量的量化寬鬆(QE)計劃,並宣布增加 4 兆美元的流動性; 3 月 25 日,美國國會通過 2 兆美元的財政刺激方案。

巨量資金流入了消費市場,根據最新發布的美國貨幣供應量( M2 )數據, 2020 年 7 月,美國 M2 總量超過 18.32 兆美元,相較 2020 年 1 月的 15.4 兆美元成長接近 3 兆美元。

源源不斷的資金進入市場,通過紓困資金、失業救濟金、股市成長、企業薪資保護項目等方式進入了普通國民的手中。

美國財稅專家楊大巍表示,這些資金完成了對包括樓市在內多個產業的快速啟動,「以一個普通沃爾瑪(Walmart, WMT-US)收銀員為例,如果失業,每個星期可以拿到一千美元的救濟金,一個月可以拿到四千美金,比離職之前還要高,這就導致了他們的消費力不減反增,住宅地產、裝修、家具、汽車等產業近幾個月都展現出了強有力的復甦跡象。」

賦予民眾購買力的同時,創下歷史新低的房貸利率也刺激人們將房產作為最重要的消費品。

美國銀行(Bank of America, BAC-US)負責抵押貸款業務的經理 Stanley 向記者表示,除了美國抵押貸款銀行協會(MBA)錨定的 30 年固定抵押貸款利率達到歷史新低值 3.08% ,在實際貸款操作中,對許多歷史信譽較強的機構客戶,抵押貸款利率甚至能夠達到 2.75% 這樣前所未有的低值。未來到 2.7% 以下也不是不可能的,很多人突然發現,每月繳的房貸比房租還要低,那為什麼要租房呢?

大水漫灌極低利率,為大量原本買不起房或是不願意買房的人提供了資金支持,而疫情愈演愈烈則為民眾買房提供了驅動力

美國研究機構 Bankrate 於今年 7 月調查了千名美國成年人的投資偏好,數據顯示, 26% 的受訪者選擇將房地產作為首選投資標的,僅次於佔比 28% 的股票, 54% 的受訪者稱疫情是影響他們目前長期投資偏好的最重要因素

楊大巍表示,一方面,疫情期間無法出門,大量的購屋需求堆積後集中爆發;另一方面,疫情改變了美國民眾對居住空間的需求。

「疫情下,大家都在家辦公,並且很多公司發現,在家辦公的效率並不比在公司辦公低,也就是說,在相當長的一段時間裡,這種狀態會持續下去。這就導致了很多原本租住的消費者以及居住空間較小的消費者,開始向外尋求更大的空間。」

一組統計數據可以佐證這一觀點,房地產資訊網站 Realtor 的市場熱度指數顯示, 7 月份美國樓市熱度最高的幾個城市分別是堪薩斯州的托皮卡、紐約州的羅切斯特、北卡羅來納州的伯靈頓、俄亥俄州的哥倫布和賓夕法尼亞州的雷丁,這些城市大都是遠離傳統都市圈的小型城市,且售出的大多為價位中等的獨棟別墅。

馬丁內茲對此並不意外,他表示,從大都市出走的剛需年輕群體表現出了強烈的購買慾望以及不俗的購買力,「大城市的房子他們無法承擔,但在伯靈頓這樣的城市,你只需要支付 20 萬美元,就能擁有一戶風景秀美的大房子。」

二、消費傳導

對美國開發商而言,無論是房地產市場的供不應求,還是極低的銀行利率,都是發展利多,包括美國最大的房屋建築商 Lennar(LEN-US)在內的多家美國開發商均在業績發布會等場合公開了對後市的積極樂觀態度

根據全美住宅建築商協會與富國銀行(Wells Fargo, WFC-US)合作編制的住房市場指數,美國 8 月住宅建築商信心指數上漲至 78 ,達到 1985 年有數據記錄以來的歷史最高點。

開發商的開工積極性得到大幅提振,美國人口普查局 8 月 18 日發布的最新數據顯示,美國 7 月新屋開工年化總數達到 149.6 萬戶,遠超市場預期的 124 萬戶,較 6 月成長 22.62% 。

楊大巍對記者表示,其公司的房地產產業客戶在近期幾乎進入了無休狀態,「房子一出來就賣掉,訂單都積壓了很多」,且不僅是建築商,與房子相關的家具、再裝修、園林等相關產業鏈也進入了熱門的市場狀態。

美國勞工統計局數據顯示,在大部分產業失業率逐月下滑的狀況下,美國的住宅建築和住宅相關產業的就業人數自 4 月起實現了 10% 以上的成長,相比於疫情爆發之前,這兩個領域的工作崗位僅下滑了 5% 左右。

穆迪(Moody’s, MCO-US)分析貨幣政策研究主管 RyanSweet 在外媒報導中表示:「如果我們開始建造更多房屋,尤其是獨棟房屋,每棟房屋將創造三到四個就業機會,這很棒,美國經濟部分領域的表現很好,這不是典型的衰退與復蘇早期。」

購屋熱潮引發的長尾效應在一些相關產業有所顯現,家具產業在經歷了疫情期間倒閉破產潮後,家居建材零售商龍頭家得寶(Home Depot Inc, HD-US)二季度銷售額與上期相比成長了 23% ,遠超機構預期;美國最大家具電商品牌 Wayfair(W-US)二季度收入與上期相比成長 83.7% ;智能床墊製造商 Purple 二季度淨收入與上期相比成長 60.3% ;美國的木材價格自 4 月成長了超過 100% 。

楊大巍表示,大量美國民眾因疫情長期在家,產生了對空間進行再裝修的想法,並開始汰換家中的大量家具,家得寶財務長理查德·麥克菲爾在財報發佈時的發言印證了這一點——消費者們不再為旅行、娛樂、外出吃飯等花銷,而是維修和改進自己的家。

美國的房地產業除了影響單獨劃分出的「建築業」之外,也創造包括租賃收入、房地產稅以及房地產相關金融衍生品在內的多種生產值。

Stanley 表示,在美國的 GDP 計算方式中有一項「虛擬房租」,居民居住在自己的房子內,也會根據虛擬租金計算房租收入並產生 GDP ,也就是說,原本租住的群體買房後,計算虛擬房租的基數也會擴大,從而提振 GDP 及國民消費信心

一位了解美國金融市場的社科院專家向記者表示,由於金融衍生品豐富,且規模龐大,因此美國的房地產產業通常被歸於金融產業,房地產產業火熱,資本就會自發向相關金融衍生品流通,從而起到帶動整個金融市場的作用

根據萬得相關數據統計, 2019 年中國房地產業創造的 GDP 約為 6.96 兆元人民幣,而美國房地產業創造的 GDP 為 2.62 兆美元,按照 2019 年的匯率均值,約為中國的 2.6 倍。

三、復甦與不確定

「最關鍵就是信心,買了的房子在漲,各個股票帳戶在漲,即使是紙面富貴,也會促使你去買一些原本可能不會想買的東西,促進更多的消費。」楊大巍表示,在美國這樣一個消費大國,只要能夠讓資金通過消費流通,就能像多米諾骨牌,啟動大量產業。

與購房熱潮的邏輯類似,美國的汽車市場也在疫情后顯著回暖,綜合了「房」與「車」的房車更是受到強烈追捧,多位身在美國的人士介紹,目前的房車處於一車難求的狀態,現在下訂單,明年才能提車,而與之相關的產業如房車露營產業,在 5 ~ 7 月三個月的訂單總收入與上期相比成長高達 257% 。

居住方式與出行方式,或許能成為新冠疫情中的美國走出低迷的關鍵詞。

美國總統川普在近日的多次演講中提及地產和汽車等產業的複蘇可能刺激整體經濟的回升,例如,「汽車銷售是製造業復甦的一個關鍵因素,重新進貨的需要將進一步刺激工廠部門,而且根據這些數據,我們認為,汽車業在刺激經濟復甦方面的作用非常大。」

政客身份外,川普本人也是大房地產商。

前述社科院專家表示,「汽車引領的工業製造業,房地產引領的相關金融、建築業,以這樣兩大支柱產業由線及面啟動美國的總體經濟,這樣的可能性存在,而美國經濟保持穩定,對疫情下遭到重創的全球經濟來說,是非常重要的強心丸。對中美關係緩和也會有積極作用,畢竟雙方是規模最大的國際貿易夥伴,而貿易往來是打破經濟困局的重要手段。」

當然這些預估都偏樂觀,現實數據中,美國經濟依然陰霾重重,美國商務部數據顯示,受疫情導致經濟大面積停滯等諸多因素影響,第二季度美國國內生產總值按年率計算萎縮 31.7% ,創美國政府有記錄以來最大降幅。

兩大產業鏈帶來的崗位也難以迅速補足大量受影響的就業波動,超過十家大型投行預測:為美國提供最多就業崗位的零售銷售產業仍處於低谷,美國 8 月失業率可能下降至 10% 以下,但仍將處於歷史高位。

另一方面,政府以舉債放水進行經濟刺激的可持續性還存疑慮。 9 月 2 日,美國國會預算辦公室發布的數據顯示, 2020 財年,美國大眾持有的聯邦債務總額與GDP之比將升至 98% ,為二戰以來的最高水平,且 2021 財年這一比重將超過 100% 。

「最大的不確定性在於大選,我認為這次大選可能是美國近三十年來最重要的一次,兩者對抗疫情恢復經濟的策略有很大不同。」楊大巍認為,目前大選形勢戰況膠著,這也使得美國經濟的發揮效果方向尚不明朗。

虎嗅⟫授權轉載

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