華固(2548)-雙北中高級住宅建商

作者:盧紀安   |   2020 / 03 / 12

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


2019 年以超過 10 元的每股盈餘強勢登上營建業股王寶座,本篇將會帶搭家了解到底華固是一間怎麼樣的建商,並利用華固前兩年有關於地上權的紛爭進一步介紹到底什麼是地上權和使用權。

建案走中高價路線且集中於雙北

華固創辦人鍾榮昌於 1989 年成立華固建設,一直以來的業務就包含住宅和商辦廠辦,並隨房市情況進行調整,在 2000 年左右廠辦興盛,就以廠辦商品為主力, 2014 年以前的一段時間,住宅市場火熱,則將重心放在住宅興建上,目前市場上比較好賣的商品是中低價位小坪數的首購宅,與華固過去專精的市場不同,而商辦相對缺乏,因此華固未來規劃將擴大商辦興建的比重。

住宅部分,目前華固主推的案子可分為兩大類,豪宅和小坪數的精品宅。

豪宅案包含過去華固曾推出的「華固天鑄」、 2019 年完工入帳的「華固名鑄」以及預計 2021 年完工的「華固敦品」,通常豪宅案的銷售期都會拉比較長,畢竟每坪單價超過百萬,一戶超過百坪的金額大概一、兩億已經不是現在的市場主流商品,如果銷售情況良好且戶數較少,則有機會像是華固名鑄在完工前接近完銷,而華固天鑄則是 2014 年房市剛開始走下坡時的產品,且戶數較多,全案總銷高達 130 億元,目前仍有大概四成未售出,每年大概以十幾億的速度去化中。華固敦品目前銷售僅三、四成,推測 2021 年完工時離完銷還有段距離。

至於小坪數精品宅開架都會較周邊建案高出一兩成,單價大概在每坪百萬以下,通常會主打特定的生活機能,靠近捷運交通方便、鄰近特定商圈或是周遭有公園綠地等,大部分推出的案子都能在完工前接近完銷。

未來推案商辦、廠辦比例將增加

無論是豪宅或是精品宅目前都不太好賣,其他諸多建商轉往低總價的首購宅,或是開發商辦市場,雖然華固目前沒有進入單價每坪 30 萬元以下的住宅市場,對於回到過去擅長的商辦和廠辦則是積極很多,目前也已經有諸多建案進行中。

2020 年唯一新完工的建案就是接近完銷的大直國票金控大樓, 2021 年也有內湖科技園區和士林科技園區的兩處商辦要完工,在住宅建案不好賣的情況下,商辦的銷售情況將會是影響華固業績的重點。

華固建案幾乎都由子公司品興營造興建

華固只有整合營建業務,底下的品興營造也沒有接外案,就是興建華固的案子。上游的建築設計會與不同建築師合作,預售時的代銷則是和新聯陽合作,新聯陽也透過子公司持股 5%左右股權,是華固的第二大股東。

曾發展中國市場 目前已暫緩

華固自 2012 年開始進入中國房地產市場,原本鎖定長三角二線城市,後來鎖定四川成都投資兩建案,和當地廠商合資,華固持股八成。不過在兩建案後已經宣告暫緩中國投資,原因是中國稅負重約 35% ,資金匯回台灣還要再被扣 7% 營所稅,加上中國房地產供給過剩,造成房價下滑。目前華固仍持有總成本約 4.7 億元的中國建案存貨,大部分是屬於車位或是店面,去化比較慢,但仍有在緩慢去化當中。

華固新天地地上權案仲裁結果對華固和住戶有利

華固新天地並不是一般的建案,而是目前台灣上不盛行的地上權案,華固向國營財產署支付權利金且每年支付一定租金,獲得 70 年的土地使用權。不過由於租金計算方式為公告地價的 3.5% ,建案興建中公告地價大漲,使租金從住戶原本簽約時的六萬多上漲到九萬多元,因此要求華固與他們無條件解約。

與國營財產署的仲裁結果是將 3.5% 公告地價中的 2.5% 以 2013 年的公告地價計算,剩餘的 1% 才會隨公告地價上漲而變動,使住戶的租金壓力有所緩解,加上華固承諾讓利負擔房屋保險和管理費等,雖然部分住戶仍選擇支付違約金解約,部分則與華固達成協議,目前華固新天地使用權住宅都已經接近完銷完畢。

不過到底什麼是使用權住宅?跟地上權住宅有什麼不一樣?跟一般住宅到底差在哪裡?

使用權住宅在台灣較像長期租屋 借貸和轉讓較困難

使用權住宅簡單來說就是只有房屋和土地的使用權,土地是國家租給建商,建商在土地上蓋房子並出售使用權給住戶,房子的所有權還是在建商。跟過去曾推出過的地上權住宅不同點是,住戶購買地上權住宅雖然土地一樣屬於國家,但是房屋的所有權是可以分割並且轉讓的。之所以政府從主推地上權住宅變成使用權住宅,因為使用權住宅的房屋所有權人只有建商一個,而不像是地上權住宅所有權人是各個住戶, 50 年或 70 年後地上權到期時,較容易收回土地。

由於台灣傳統的觀念上土地、房屋是一種財產,可以一代傳一代,而使用權住宅期限到期後就可能要還給國家,因此接受度較低。由於使用權比較不被視為一種財產,因此銀行通常不願意貸款給住戶,或是貸款成數較低,因此通常許多住戶是向建商貸款。又由於是向建商貸款,在使用權在二手市場進行買賣時,貸款也轉移到買主身上,但是建商怕買主無法負擔貸款,因此需要審核買家能力,造成住戶買賣上的不便。使用權因為有期限,因此價值也會隨著期限接近而降低,與房地產價值過去持續增值的情況正好相反。

雖然使用權住宅感覺有許多缺點,但他的有點也是非常明顯的,價錢!使用權住宅通常地段不錯,一般大眾很難買得起,尤其在房價高昂的都會區,而使用權住宅因為沒有所有權,因此價格遠低於市場行情,使更多人能夠住得起精華地段的房子。甚至如果是在房市持續上漲的期間,使用權價值甚至會隨房價成長,可能買房子住個幾年賣出還能賺錢,相當於免費的長期租屋。

而在政策上,使用權住宅的好處更是明顯,通常使用權住宅的購買者都是自住或是出租,不太會有囤房的情況,能有效避免房價炒作的情況。不過對於民眾來說,並不是所有人都能接受使用權的概念,加上目前政策配套並不完善,建商容易與住戶發生爭議,因此建商也不願意繼續推動相關建案。使用權住宅本身其實立意良善,若能有完善的配套措施來推動,或許將是都會區住宅未來的新趨勢。

小結

本篇我們了解到華固主推的中高單價住宅產品目前比較不好推,因此未來推案將側重商辦、廠辦案,也大概了解了使用權住宅到底有什麼不一樣,下一篇華固的財務績效分析將對財報進行解析。

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