買裝潢好的房子好嗎?水電管線要注意什麼?貸款成數能多高?
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買裝潢好的房子好嗎?水電管線要注意什麼?貸款成數能多高?

2021 年 6 月 7 日


大部分的人都喜歡屋況好的房子,尤其如果已經裝潢好了,可以省下重新裝潢的時間和心力,就算總價比較高,只要銀行估價估得到,可以一起貸款,不需要另外準備裝潢的自備款。而且,有裝潢的房子總是比較美輪美奐,比起屋況要大整理、甚至格局要大改造的房子,比較好評估是否適合自己和家人的需求。

不過,買裝潢好的房子有哪些要注意的呢?有!而且,如果不小心的話,可能還會花了大錢買到地雷!有哪些要注意的呢?

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一、屋主之前是自住還是收租?多久之前買的?裝潢多久了?

為什麼要問這個問題呢?大家猜猜看,當你裝潢一個房子,是為了租給別人 vs 為了自住,通常哪一個你會比較用心?應該是自住吧!

雖然我也是房東,就算是出租的房子,如果是買來隔成套房,我的管線、設備一定是全部換新,不過,一般的房東如果是整層住家格局出租,通常不見得會這麼大手筆

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而且,如果裝潢是很多年以前做的,要記得考慮裝潢折舊的速度。一般的裝潢用個 10 年、 15 年,再好的裝潢也會慢慢變舊。所以如果屋主 5 年前花了 150 萬,以 15 年來算「直線攤提」的話,就算 150 萬是真材實料,大概也只要考慮 100 萬的價值喔!

二、裝修的品質和等級,尤其是水和電,有無換管線。金額有沒有明顯灌水?

一般我們說水電水電,其實電和水是分開的,電線有沒有換新?甚至電管有沒有換新?還是只有換線,沒有換電管。廁所有沒有重做?冷熱水管有沒有換新?這個對老房子來說特別重要

看房子時要怎麼知道呢?你可以先問仲介或屋主,看他怎麼回答。這時候都要深藏不露,然後等他回答之後,你再去電開關箱,看一下裡面露出來的電線,通常上面會寫年份。這時候就知道仲介有沒有誠實了!

其實裝潢金額通常都會灌水,聽聽就好。一般裝潢的最大費用的項目大多是:木工泥作水電系統櫃防水工程。所以,買裝潢好的房子要依照實際裝修的等級和項目斟酌要加多少錢比較合理!

三、裝潢的設計是不是符合你的需求?

尤其是格局動線,要不要再花錢改?還有像收納空間夠不夠?需不需要再花錢做系統櫃?窗戶的隔音效果好不好?需不需要重做?

四、注意法規

如果是住家隔成套房,要特別注意有沒有「竣工合格證」,還有其他像「陽台外推」或頂樓加蓋等違建,有沒有被檢舉過?這個在建管處都查得到,可以請仲介查詢。

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五、裝潢是否是為了要掩飾房子的大瑕疵

如果是全新裝潢的房子,要特別小心屋主是不是為了要掩飾房子的大瑕疵才裝潢。例如:傾斜鋼筋外露。這時候就要從一些公共空間去看有沒有一些蛛絲馬跡。像是樓梯間屋頂的平台地下室

我在我上一本書 「小資族大翻身」裡面有提到,有人買了裝潢的房子買得很高興,交屋前去地下室看,才發現房子嚴重傾斜,最後只好打官司。如果是公寓,通常這些公共空間是三不管地帶,如果房子有結構上的瑕疵,通常在這些地方會看得出來,所以看房子還是要注意看一下公共空間。

六、銀行估價

通常有裝潢的房子,如果屋主要賣的價格比較高,要注意一下銀行估價估的到嗎?如果估不到的話,貸款成數就會下修。所以在出價之前,要先詢問銀行初步的估價

其實,買裝潢好的房子如果做得紮實,也很符合自己和家人的需求,其實也不錯。因為呢,可以降低自備款,可以省下裝潢的時間、也省麻煩,可以馬上入住,也可以省租金和省利息。如果前屋主的品味很好,也是大加分!

不過,還是要特別注意上面這六個點喔!

House123 邱愛莉》授權轉載

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