越南房地產會是下一個「浦東」嗎?

作者:格隆匯   |   2020 / 07 / 07

文章來源:虎嗅網   |   圖片來源:虎嗅網


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2018年4月9日,越南胡志明市西貢證券的營業大廳內,開戶、交易的股民人頭攢動,現場的人都緊盯著屏幕,時不時響起熱烈的掌聲和歡叫聲。這天,越南的胡志明指數衝破1200點大關。至此,越南股市從2016年初510多點已經上漲了110%多,冠絕東南亞各國股市。這個總市值不到8000億人民幣市值的越南股市,吸引了國際廣泛的關注。

而此時,中國大媽正在一邊旅遊,一邊「掃樓」。據越媒報道,2018年前四個月,外國人在越南的購房量已追平去年全年。前幾年越南房地產的外國投資客領軍者是日本、韓國、新加坡,2018年中國人強勢崛起。中國炒房團從北邊的首都河內和南邊的經濟中心胡志明出發,沿著3,260公里的海岸線南北夾擊,橫掃沿海旅遊城市峴港、芽莊。

越南,這個毗鄰中國,瀕臨南海的東南亞小國,正成為投資熱土。「太像了,像極了改革開放初的中國。」奔赴越南的中國人說出了投資越南原因。縱觀各國歷史,賭對國運的人,有曾被虧待過嗎?中國改革開放後,依靠巨大的人口紅利,又幸運地趕上了全球化進程,以及四小龍產業轉移,成為世界工廠,入世後更是依靠著強勁的出口成功實現了國民經濟騰飛。而借著蒸蒸日上的國運,無數人實現財富快速增長。

如今中國經濟正從數量型向質量型升級,進入新常態,又處於百年未有之變局。那些逐國運的食利者,開始將目光轉至東南亞,這些國家似乎正重演當年中國改革開放的故事,而越南演繹得最為生動。越南的經濟總量與中國相差甚遠,但發展路徑卻十分神似。

中國摸著石頭過河,實踐改革開放後,越南也山寨搞起了改革開放。在中越關系正常化後,越南加速了國際化進程,1995年入東盟、1998年入APEC、2006年入WTO、2015年與歐盟簽署自貿協定、2017年加入「一帶一路」……與改革開放初的中國一樣,越南擁有巨大的人口紅利——大量低廉的勞動力。從人口結構看,越南人口結構接近2007年的中國:越南2016年勞動人口(15~64)占比約70.0%,接近中國2003年的水平(70.4%)。而且越南的月平均工資僅僅是中國的30%,勞動力成本優勢十分顯著。

從收入水平看,越南收入水平接近2006年的中國:從人均GDP和可支配收入的角度看,越南2017年人均GDP約2343.12美元,越南2016年人均可支配收入水平為1603美元,與中國2006年接近。而越南正成為新的產業轉移受益國。巨大的人口紅利疊加越南實行的優惠稅收政策,促使各地區勞動力密集的紡織業、製鞋業陸續遷往越南,而現在芯片加工、手機加工等行業產業鏈也逐漸往越南遷移,越南製造漸漸成為世界工廠的新代名詞。

改革開放後中國經濟高速增長主要受益於人口紅利的釋放與產業轉移,而現階段的越南也同樣因人口紅利而崛起。那些曾經賭中國國運成功的,想在越南覆制當年的成功;那些錯過中國國運騰飛階段的,想在越南找回失去的機遇,飛往越南的機票成了這些淘金者改變命運的一張船票。

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越南位於東南亞的中南半島東部,北與中國廣西、雲南接壤,西與寮國、柬埔寨交界,國土狹長,面積約33萬平方公里,緊鄰南海,海岸線長3260多公里,是以京族為主體的多民族國家。

古時,越南是中國的的藩屬國,19世紀中葉後逐漸淪為法國殖民地。1945年八月革命以後,胡志明宣布成立越南民主共和國,1976年改名越南社會主義共和國。1986年開始施行越南版的改革開放,2001年越共九大確定建立社會主義市場經濟體制。革新開放以來,越南GDP增長勢頭良好,2017年GDP總量約2240億美元,同時,2017年越南人均國內生產總值的創下歷史新高,為1834.65美元。2018年上半年,越南GDP同比增速達7.08%,創了八年來新高。

從整個越南產業結構來看,工業、建設領域和服務領域對GDP的貢獻最大,分別占33.34%和41.3%。受益於大量外資的直接投資,越南出口型導向製造業表現強勁。FDI為越南創造了超過了40%的工業總產值。外資直接投資對促進越南社會的發展起了不可忽視的作用。隨著外資攜帶著錢、人和技術湧入越南,其房地產市場如切換幻燈片般快速經歷了萌芽、快速生長、跌落、再重生,頗似當年中國房改後野蠻生長。

越南成立後,又經歷了三十多年的南北戰爭,而直至上世紀80年代才實行改革開放,過去由於中國高速發展,越南的發展並不亮眼,更不用說發達或者成形的房地產市場。現在公開資料也多以較為發達的胡志明市和河內市為跟蹤對象,而這兩市的房地產市場在2005年初具雛形。

(注:越南的房子分為獨棟房屋和公寓,獨棟土地私有,外國人不能買賣;而公寓則類似國內的商品房,以下指的都是公寓。)

1、2005年~2009年

2005 年開始,越南的樓價開始起步。2006年越南加入WTO,加上越南貨幣總量暴增,居民紛紛選擇購房保值,公寓均價突破1000美金/坪,有的高至1600美金/坪,此時房價已經遠超當地工薪階層所能負擔水平。

2、2010年~2014年

隨著房價的不斷走高,政府擔憂房地產泡沫化,開始調低信貸規模,並出台加稅調控政策。2009年1月1日起,對轉售樓盤收益的征收的稅收從10%直接上提到25%。2009 年房價大幅下跌37%至1000 美金/坪米左右,同時成交慘淡。隨後,政府又出台救市措施穩定市場,而2011年,由於按揭利率上升,房價再次大幅回落,甚至導致大批銀行壞賬的產生。

3、2015年至今

2015 年,為了拯救低迷的房地產市場,越南政府對《住房法》進行了修改,放寬了外國人在越南的購房條件,之後胡志明市住宅每年平均漲幅達20%以上,辦公室、店面漲幅超過30%,至2018年房價漲至2009年時的高位,越南樓市出現新一輪的繁榮。

越南房地市場現階段以胡志明市場和河內市場兩地為主,根據天風證券的測算,分別是53億美金和33億美金的年銷售額規模。

機構CBRE將越南的住宅市場分為四大類,豪華住宅(LUXURY)指的是均價在3500美元/坪以上的,高端住宅(High End)指的是均價在1500~3500美元/坪,中端住宅(Mid End)指的是均價在800~1500 美元/坪,普通住宅(Affordable)指的是價格低於800美元/坪。根據CBRE和天風證券的數據,2018年胡志明市全年銷量31083套,銷售均價1714美元/坪,同比增長10%。

從CBRE和天風證券的數據看,2018年各類型住宅中,高端住宅(均價2195 美元/坪)、中端住宅(均價1158美元/坪)和普通住宅(均價780美元/坪)房價都保持平穩,而豪華住宅價格波動最顯著,2018 年豪華住宅的均價為5518 美元/坪,上漲17%。

國內一線城市租金回報率常年徘徊在2%附近,很難想象越南的租金回報率能到7%~9%的水平。實際上,現在越南胡志明市1714美元/坪的房屋均價,已經超出當地工薪階層約3000美元的年工資所能承受的。但是,越南公寓的租金也高,主要提供一些白領階層的租賃需求。

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關鍵的問題是, 「賭國運」者能否借越南的房地產市場「東風」?常言道,房地產長期看人口,中期看土地,短期看金融。根據雲峰金融的數據,2018年越南的人口結構和1998年相似,青壯年占比高,撫養比低。而且勞動力工資水平低廉,仍處於良好的人口紅利期。

而且從產業轉移的進程看,現在製造業產業鏈往越南轉入還在進行中,尤其是在中美鷸蚌相爭,越南漁翁得利。人口流、資金流和技術流都在想越南核心城市聚集,而特大型城市經濟規模又會反饋強化人口、資金、產業的往核心城市聚集,形成對周邊地區乃至全國產生虹吸效應。而這將會增加居住需求,從而推動房地產市場的發展。

從城鎮化進程看,越南2018年末的城鎮化水平僅約36%,相當於2000年中國的水平,仍處在快速城鎮化階段,而這將成為推動越南房地產的主要動力。在大量的需求下,胡志明市的土地供應顯得稀缺,2018年新房供應為3萬套,連續4年減少。而經過2015年開始的這一輪去庫存,越南的新房庫存去化已不足一年。

至於短期信貸,由於外國人在越南購房不能通過本地銀行貸款,只可通過在越南的外國銀行分支機構借貸,且借貸利率高達兩位數。而國內居民貸款已經連續幾年維持在8%~9%不等的水平。在過去高利率環境下,越南人一般習慣用全款買房,近兩年才逐漸開始貸款買房。除非利率明顯下滑,否則短期信貸對越南本地人影響較小。

以上,長期看隨著越南經濟穩定快速發展,中等收入群體增長,越南房地產仍具有較大的潛力,成為改變命運的「新船票」。

結語

2018年,越南房地產推介會上,面對烏泱泱的投資者,中介打開越南地圖,越南首都河內上不是寫著「河內」,而是標著「北京」,南部胡志明市則寫著「上海」。中介逢人就邊指著地圖邊說:「胡志明市第二區就是另一個浦東。」毫無意外地,2018年,外國人投資胡志明房地產中來自中國大陸地區的排行第一,占比30%。但是,第一個吃螃蟹的都是勇士。異國他鄉,更不可忽視其中風險。

第一個風險就是政策風險,2011年時越南房地產在政府的調控下大幅下跌,銀行業也飽受壞賬之苦,為了消化庫存,又放開了外資投資房地產的限制。房地產在越南也難以避免成為尿壺,難言未來會再經歷政策調控。其次是短期房價已處於高位。現在胡志明市中位數房價大概約17萬美元(按100平估算),而白領的平均年收入僅約為5000~7200美元,已脫離收入基本面。最後是匯率風險。由於按越南盾本幣計算,房價過去幾年保持10%以上的增長,但是如果折算成美元,則漲幅大打折扣。雖然近年越南盾兌美元的匯率逐漸保持穩定,但過去歷史上,越南盾總體呈貶值趨勢,且某些年份幅度較大,故仍不可忽視。

當然,還有一個文化因素可能更重要:不知道越南有沒有丈母娘經濟和房地產信仰。

《虎嗅網》授權轉載

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