韓國房價 漲幅 衝天際! 首爾 年輕人 選擇活在當下!

作者:海外掘金   |   2020 / 11 / 01

文章來源:虎嗅網   |   圖片來源:股感知識庫


編按: 韓國房價 在疫情肆虐下仍然逆風高飛!首爾年輕人更是絕望放棄買房,選擇大量支出,活在當下!究竟箇中原因為何呢?一起來看看吧!

引領東亞樓市狂潮的大城市,終於不在中國了。

關注海外房產的人一定會留意到,首爾的房價和交易量都創下新高。韓國國土交通部統計,今年 7 月韓國房產交易量達 14.1 萬套,較去年同期大幅增長 110% 。今年 1 ~ 7 月累計交易量更是高達 76.2 萬套,較去年同期近乎翻倍。首爾的公寓價格近三年漲幅更是超過 50% ,均價逼近 80 萬美元。

即使是房價堪稱“魔幻”的深圳,如今也趕不上首爾的漲幅。根據房地產諮詢公司Knight Frank對世界 150 個城市房價的統計,從 2018 年開始,深圳房價的漲幅就已經落後於首爾。今年第一季度,首爾更是以 12.9% 的與上期相比漲幅在 150 個城市中排名第九。

▲數據來源:Knight Frank Global Residential Cities Index

但事實上,總統文在寅自2​​017 年上任以來,為抑制房價上漲,先後頒布了20 多項政策措施,包括引進新的稅種、限制房貸規模、打擊投機性囤房炒房、增加房產供給等。很顯然,效果一般,首爾的樓市還是漲瘋了。這讓文在寅政府備感壓力。由於疫情防控得當,文在寅的支持率於五月份達到了小高峰( 71% );而這幾個月,因為失控的樓市,人們對他的好感度大打折扣,支持率跌至44% 。

首爾房價為什麼越調控越漲?在多變的政策之外,可能還有一些不變的因素在推波助瀾。

一、為什麼是首爾?為什麼是樓市?

首爾,韓國首都,集中了韓國一半的人口和經濟。這一集聚的傾向自 1960 年代就有所顯現:二戰後,韓國從傳統的農業國逐漸轉向工業國;受收入差異的影響,人口從農村快速流向城市,尤其是首爾,這一快速的城市化進程一直持續到 90 年代初。隨後,為疏解功能集中和人口擁擠的問題,韓國政府制定了新城市開發策略,將人口向首爾周邊的衛星城疏散。首爾都市圈就此形成,其面積佔韓國的 11.8% 。

目前,首爾都市圈的總人口達到了 2560 萬人,佔全國總人口的一半。這是人口的聚集。2017 年,都市圈的GDP達到 7700 億美元,也佔了全國GDP的一半。這是經濟的聚集。首爾都市圈聚集了近 60 家“富比士全球 2000 強”的企業,產業也在向高端化轉型,這是高收入工作崗位的聚集。人、錢、工作都集中在首爾,對住房的需求自然有增無減。

在這樣熱門的市場裡,除了剛需,自然也吸引來了大量的投機需求。那麼,首爾人為什麼喜歡炒房而不是炒別的呢?

一個原因是,房產是階層的象徵。這使得韓國人——與中國人一樣——對於房子抱有一種樸素的熱情。韓國人認為,擁有一個頂尖大學的文憑和一套首爾的公寓是通向中產階級的捷徑。這可以解釋為什麼韓國人四分之三的家庭財富都集中在房地產上。

▲2017 年至 2020 年,首爾公寓的平均價格增長明顯,釜山、大邱和仁川則只有輕微漲幅

另一個原因是,除了投資房產,韓國的年輕人可以賺錢、提升階層的渠道太少了。幾大財團牢牢掌控著國家的經濟命脈,年輕人的首選就是進入這些大企業,但並不是所有人都能如願。自己搞實業?難度太大,收益太慢,也根本無法與大財團競爭。在一個有著穩定、成熟的金融體系的國家,基準利率較低,一般的投資渠道回報率都很低;高回報的項目自己也接觸不到。比來比去,只好投資一套公寓了,恰好樓市漲幅相當可觀。越漲越投,越投越漲,一個循環出現了。

二、多變的政策,不變的熱情

韓國媒體指出,對首爾房市的調控已經上升到國家政治層面了。文在寅政府若想抑制 韓國房價 ,就等同於將韓國之前幾十年的政策推倒重來。牽一發而動全身,其難度,可想而知。

首爾房價本輪的上漲可以放在 2000 年之後的大背景中來看。為走出亞洲金融危機, 2000 年以後,韓國想依靠房市拉動經濟。韓國央行實行貨幣寬鬆、低利率政策;韓國政府也開始減免房地產交易的轉讓稅。這樣一來,大量熱錢湧入進入房地產市場,拉高房價。

這造成了經濟不平等和許多社會矛盾。文在寅就是在這個背景下,以左派的身份獲選的。他的核心政綱就是“讓社會重回公平競爭,讓勤勞工作的人養得起家、住得起房”。自 2017 年文在寅上任以來,韓國政府先後頒布了 23 項政策措施,以期抑制房價。其中包括引進新的稅種、限制房貸規模、打擊投機性囤房炒房、增加房產供給等。但正如很多人所說,一些政策毫無作用,甚至適得其反。如果房屋供應量可以跟上,或許能給房價降降溫。但是,政策一方面為了保護綠地,限制新樓盤開發的面積和數量,另一方面又使擁有多套房產的人捂盤惜售。

例如,今年7 月底,文在寅否決了在一項首爾都市圈綠帶(Green Belt)開發樓盤的提議,轉而支持城市內的改造和更新,從而創造新的住房——他不願意犧牲環境來壓低房價,可是城市改造會耗時數年。他引入的資本利得稅也使得房東推遲出售房產。該項稅款規定,如果在搬入新房的三年內,房東將舊房出售,則可以免繳資本利得稅。這自然使得房東推遲出售時間,直到房價漲起來。這也造成了房屋供給不足。

《城裡的房子》作者、北京大學金融學副教授徐遠指出:“一直以來, 韓國政府對於房地產行業的調控非常密集,這和中國的情況也非常類似”。換句話說,這是中、韓兩個東亞國家的市場經濟的共性:收不回有形之手。但中國與首爾的樓市調控政策,還是有差異。中國限購,首爾不限購。這使得首爾的房子自然而然成為了韓國民眾投資避險的手段。

因此,雖然政策的多變加大了未來的不確定性,人們買房的熱情是不變的。甚至可以說,多變的政策正是這種熱情的來源。路透社這樣評價:“ 20 多項無效的政策讓人們倍感緊張和壓力,他們反而會覺得機不可失,時不再來,現在必須要買點什麼。”這種對樓市的狂熱追捧,以及房產價格的水漲船高,讓人不禁想到 1997 年和 2008 年。山雨欲來。

三、從買不起到不想買

首爾這座城市對年輕人並不友好。

首爾人,尤其是年輕人,以租房為主。首爾的住房自有率( 40% )並不高,低於香港( 51% )和東京( 46% ),但高於紐約( 32% )。徐遠預測 ,“隨著首爾房價不斷走高, 房價收入比逐漸增大,加上房貸進一步收緊,未來首爾的住房自有率將進一步下降。”

購房無望,階層固化。首爾年輕人因此選擇活在當下,“輕率支出”(“시발 비용,Shibal Biyong”):通過毫無必要的奢侈消費來獲得內心的平衡。比如被拒絕加薪之後,乘坐昂貴的出租車而不是坐地鐵回家;也比如被老闆訓斥之後吃一頓高檔的壽司,重拾小小的快樂。這個近幾年才出現的詞暗含了首爾年輕人對未來的糟糕預期:反正買不起房,存不夠退休金,不如早點放棄幻想,及時行樂。

中國大部分的“後浪”們,不也是這樣活在當下嗎?慎用政策,警惕泡沫,給年輕人留一絲希望。最後開個腦洞,也許平壤才能幫助首爾解決高房價問題了吧。

參考資料:

虎嗅⟫授權轉載

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