19 年收入才能買得起房 香港房價又創新高

作者:韓方航   |   2018 / 02 / 18

文章來源:好奇心日報   |   圖片來源:Jayroz


香港是全球公認的房價最難負擔的城市。

根據美國城市規劃諮詢機構 Demographia 近日發佈的《 2018 全球房價負擔能力調查》報告,在包括美國、澳洲、日本等 9 個主要國家和地區的 92 個城市中,香港連續第 8 年佔有房價最難以負擔這個頭銜。

Demographia 用中位數倍數 (Median Multiple) 來衡量房價的負擔程度。其具體計算公式為,當地房價中位數與稅前家庭收入中位數的比例,因此這個數字大致上與傳統意義上的房價收入比相當,但剔除了低收入人群及高收入人群的影響。

2018 年,香港房價的中位倍數達到了 19.4 倍。這意味著普通香港家庭不吃不喝不納稅,也需要超過 19 年的時間,才能在香港買一套房。這個數字遠遠超過了,排在第二位和第三位的雪梨和溫哥華,兩座城市的房價中位數倍數分別為 12.9 倍和 12.6 倍。

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此外,香港房價也在過去多年中不斷攀升。根據香港特別行政區差餉物業估價署的數據,2017 年 11 月,香港私人住宅售價指數達到了 347,連續 13 個月創下了歷史新高。該指數是考慮了住宅售價、住宅本身的折舊,等多種可能影響住宅售價的因素後,統計出來的香港房價指數,因此可用以比較不同時期房價的差異。

Demographia 的數據也證實了這個趨勢。2013 年,該機構給出的香港房價中位數倍數為 14.9 倍,僅為 2017 年的四分之三。

與中國一樣,香港高房價的一個關鍵因素仍是土地政策。在《地產霸權 (Land and the Ruling Class in Hong Kong) 》一書中,作者潘慧嫻指出,1984 年簽訂的《中英聯合聲明》對於土地政策的規定可以說是奠定了此後香港高房價的基礎。

由於土地被看作是一種極其重要的資源,即將收回香港的中國政府擔憂港英政府,會在 1997 年之前大量拋售香港土地,因此《中英聯合聲明》特地在附件三當中,對於土地政策進行了詳細規定,其中的第四條規定,港英政府每年批出的土地小於 50 公頃,其中不包括批給香港房屋委員會建造出租的公共房屋所用土地。

每年 50 公頃的配額,僅為香港總面積的不到萬分之五,大致相當於十個三里屯太古裡的佔地面積,土地開發程度極其低下。香港中文大學前財務系教授王澤基在接受採訪時表示:“土地供應被大大壓縮,房產價格從 1989 年就開始上漲,一直漲到 1997 年的最高峰,跟市民收入完全脫節。”

1997 年以後,受到亞洲金融危機的影響,香港經濟一度陷入低迷。過去十年快速上漲的房價也失去支撐,開始下跌。為了挽救經濟、提升房價,香港政府縮減了土地供應量。根據香港政府統計處的數據,2001 年香港政府批准的住宅土地僅為 5.3 公頃,遠低於 2000 年的 27 公頃,到了 2003 年這個數字更是降到了 0。當然 2003 年香港也遭遇了非典的襲擊,同樣對香港經濟造成了嚴重打擊。

當土地供應量被政府大幅削減,能夠從中獲益的,就變成了能夠從政府獲得土地的地產商,政商關係成為了最重要的影響因素,裙帶資本主義 (即權力與資本合謀,以霸佔和壟斷社會的財富) 就開始漸漸成為香港主流的社會結構形態。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、邵逸夫等一批香港富豪開始崛起。

2014 年 3 月,《經濟學人》公佈了全球 23 個主要國家和地區裙帶資本主義的排名情況。香港的裙帶資本主義指數遠遠高於其他國家和地區,富豪財富佔 GDP 的比重接近 80%,排名第二的則是俄羅斯,大約為 20%。

而地產商對於房屋的壟斷,也進一步加劇了房價的上漲。梁文道評論:“雖然大地產商並非真的想取得那塊地皮,但他們在競標時舉手,就可以輕易將拍賣價格提高一、兩億,甚至三億。這樣做的目的是抬高地價,給市場傳遞出交易活絡的訊息:既然未來地皮會越來越貴,那蓋的房子自然也會越來越貴。”

近年來,來自非香港居民的投資也是香港房價上漲的原因之一。根據中原地產的數據,去年香港新出售的地產買家中 21% 都來自中國。在人民幣貶值及各個城市都在收緊買房政策的情況下,很多中國投資者將香港房產當做合適的投資項目。

難以負擔的房價對於社會整體是一種損害。在 Demographia 的報告中,他們特別提及:“房價越難以負擔,就更有可能導致生活水平的下降,而這將威脅到近年人類取得的最大成就,也就是財富的民主化。”

《經濟學人》批評裙帶資本主義:“建立在尋租基礎上的資本主義不僅不公平,而且有害長期經濟成長。”王澤基也認為:“房價不會令社會富有,只會令財富轉移。不要以為你是富有的人們就置身事外,當整體經濟因只偏重地產而發展停滯,你也會成為受害者。”

在 Demographia 的報告中,並沒有將中國其他城市納入統計範圍當中。而事實上,很多人擔憂香港的房價狀況將會在中國部分地區重演。如下圖所示,深圳、三亞的房價收入比都超過了 20 倍,廈門、北京、上海也都超過了 15 倍。儘管這裡用的是當地平均房價與平均家庭年收入的比值,與 Demographia 的統計方法並不一致,但仍然可以看出房價對於中國人來說的負擔。

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中國這一輪的財富分配當中,有土地的人獲得了最大的收益。而從香港的經驗來看,這顯然不是一種健康的財富分配方式。

好奇心日報》授權轉載

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