陷阱1. 把錢交給別人投資，而且金額會影響你的生活

做好最壞的打算：「這筆錢可能會全部不見！」可以接受再投資，這句話基本上沒錯，但是，把錢交出去，本來就有一定的風險。如果你真的要投資別人，不管他的報酬率有多高，都一定要有最壞的打算，就是：「這筆錢可能會全部不見！」如果能接受這個最壞的結果，再考慮投資！

陷阱2. 不知道自己投資的是什麼的「代操」

不管幫你代操的人有多厲害，一定要清楚：「你投資的資產是什麼？用多少的槓桿？風險是什麼？」這個跟上一個陷阱不太一樣，上一個陷阱是 「把錢交給別人」，那如果錢還是在我名下，只是我請別人幫我管理、幫我投資，這樣可以嗎？

舉例來說：我聽過一個仲介朋友說，他有一個退休的客戶，她的錢都放在一個國外的帳戶裡面，請一個朋友專門幫她代操，作一些匯率和股市的投資。因為網銀一登進去，就看得到自己有多少錢、績效怎麼樣，所以他覺得很放心。但在 2020 年 3 月的時候她哭了，因為她的投資績效賠了超過 2/3！原來幫她代操的人，槓桿用太大，市場變化的時候，來不及反應。一直到她賠錢，仲介問她，她投資的到底是什麼，她都說不出來！所以，就算你覺得幫你代操的人的技術很好，過去的投資績效也很棒，也一定要清楚：「你投資的資產是什麼？用多少的槓桿？風險是什麼？」一定要非常清楚！（延伸閱讀＞＞＞什麼是槓桿投資？很危險嗎？）

陷阱3. 很迂迴的投資架構

如果有一個投資或生意，聽了五分鐘，你還是聽不懂，那一定是因為，有人不希望讓你搞懂。我聽過一個朋友投資一個東西，後悔的不得了。她的保險經紀人推薦她買了一個保單，然後再用這份保單借款出來，去買一個投資商品。

我問她：「為什麼要這麼迂迴，從保單裡借出來的，不是你自己的錢嗎？」保險公司給你 2%，然後借款出來，你還要付他 4 %，然後再去投資。如果真的這麼喜歡這份保單和這個投資商品的話，為什麼不把錢分一半，一半買保單、一半投資，就好了呢？其實，弄得這麼迂迴的原因只有一個：「每做一個交易，都有人可以領一份佣金」。你投保的時候，有保險的佣金，把保單的錢借出來（明明就是你自己的錢）去投資，又有「賣投資商品」的佣金。對於所有很迂迴的投資或生意，我聽過一句最中肯的話：「如果有一個投資或生意，聽了 5 分鐘，你還是聽不懂，那一定是因為，有人不希望讓你搞懂。」

陷阱4. 你進場＝有人出場

如果你的投資原因只有一個，就是：「誰誰誰說這樣會賺！」完全沒有其他判斷，那就千萬不要投資！有些人或有些場合，刻意的引導一些投資機會，例如：未上市股票或是房地產（不管是國內或是海外房地產）。這些「引導」的背後，可能有一個動機：他要「出場」，所以，需要有人「進場」！你可能會問：「難道未上市股票或房地產都不能買嗎？」當然不是！但是，真正的投資人會做功課，不管是股票或房地產，都有他的 know how，要做很多功課判斷。如果你的投資原因只有一個，就是：「誰誰誰說這樣會賺！」完全沒有其他判斷，那就千萬不要投資！而這也是為什麼，我們從 2013 年開始教學以來，我們的房子都是透過仲介銷售，從來沒有賣過任何一間房子給任何一個學員，也從來沒有接過學員的任何一間房子。因為沒有任何利害關係，我們在提供諮詢給同學時，可以完全中立！（延伸閱讀＞＞＞興櫃、上市、上櫃股票差別在哪？投資時要注意什麼？）

陷阱5. 投資很燒錢的公司，而且你不能確定還會燒多久！

確保你的加入可以讓公司反虧為盈＋事先想好「退場機制」這個陷阱，雖然不是詐騙，但是也非常雷！而且這種燒錢的公司，不限任何行業。我認識一個朋友，他有幾年精神壓力很大，因為他投資了很多錢在一家新創公司。還好，後來故事結局是好的，因為他投資的公司後來被併購了！所以他順利地退場了！

如果你要投資這樣的公司，請確定兩件事：

（1） 你的加入，可以讓這家公司反虧為盈

（2）如果公司繼續虧錢，你已經想好你的退場機制

以上這五種雷，只要踩一個，就可能會讓自己辛苦一輩子的錢，化為烏有。雖然「讓錢賺錢」很重要，但是，能把錢好好的保護好，也是一件很重要的事喔！

《house123 邱愛莉》授權轉載

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有些新手想開始研究房地產，除了「自住」的需求外，也想知道是不是有適合自己的房地產「投資」方式（注意！是「投資」不是「投機」喔！）這篇文章來跟大家分析常見的四種房地產投資類型，各有哪些特性！

一、中古屋轉賣，賺價差

房地合一 2.0 上路要繳高額稅，但自住客不敢買屋況差的房子，讓投資客有存在的空間！

雖然房地合一 2.0 上路之後，不管是公司或個人，2 年內買賣都要繳 45% 的稅，不過，還是有投資客會買 需要整理的中古屋，裝潢整理之後，再拿出來轉賣。明明要繳的稅這麼高，為什麼還是有投資客會做這樣的投資方式呢？

因為，大部分的自住客，對於屋況不好的房子，通常不敢買。不只是覺得裝潢很麻煩，而是根本就無法想像「房子整理好以後的樣子」！所以，就產生了這類型的投資客存在的空間。

延伸閱讀＞＞＞房地合一稅 懶人包！房地合一稅是什麼？房地合一2.0稅率？教你怎麼算房地合一稅！

屋主因為屋況不好，讓價空間大，投資客買低、裝潢、賣高。

因為屋況不好，自住客不敢買，只有投資客敢買，可是投資客一定要賺錢，所以，在一開始談價格時就會談比較低。而屋主因為屋況不好，等不到自住客出比較高的價錢，加上這類型的房子通常屋齡也比較高（通常都在 20 年以上），屋主當初買的價格通常也蠻低的，就有讓價的空間。

這樣的投資方式適不適合新手呢？

新手功課：熟悉區域行情＋仲介＋裝潢，小心踩雷賠錢！

首先，除了要對區域行情和那一區的仲介非常熟之外，對於裝潢，最好有一定的經驗。因為未來賣的對象以「自住客」為主，所以，除了老屋常見的漏水等問題要修繕之外，還有格局、動線、風格，都會影響未來轉賣時順不順利，絕對不是房子買來，找一個統包來施工就好了！

對於新手來說，如果一開始買的不夠便宜，或是總價、單價、區域、樓層、格局…踩到地雷，導致轉賣不順利就會卡住，最後可能還要賠錢才能賣掉。

延伸閱讀＞＞＞裝潢預算怎麼抓？裝潢設計要注意什麼？裝潢合約要寫什麼？室內裝潢全解析！

二、預售屋換約，賺價差

「賣紅單」已明文禁止，「換約禁止」成了可能「溯及既往」的未來進行式！

有些投資客專做「預售屋」，從早期就很猖狂的「賣紅單」（現在實價登錄2.0 上路後，已經禁止了）或是現在也還是很常見的：簽約後，「換約」轉賣。

「預售屋換約」顧名思義，就是跟建商簽約買一間預售屋，簽約以後，再把合約轉賣、讓渡給第三人，從中賺價差。這個是大部分房地產投資新手覺得最容易做的事。因為還沒交屋，不用貸款，也不用裝潢，感覺好輕鬆！

延伸閱讀＞＞＞【紅單懶人包】預售屋紅單是什麼？紅單轉讓很好賺？炒紅單獲利管道公開！

不過，如果你也想做這樣的投資，我會建議你先等等！原因有兩個：

1.內政部法案限制

內政部有擬一個法案「禁止預售屋換約轉賣」，目前還在等立法院審議。一旦通過的話，目前內政部的方向是往「溯及既往」做規劃，也就是：一旦新法上路，所有之前買的預售屋也不能換約，必須等到交屋後才能賣。而且，交屋後一樣比照「房地合一 2.0」。所以，這個階段買預售屋想要「換約」，賭得有點大！

2.大部分的預售屋賣的都是「未來價」

所以，你等房價上漲，建商也不是吃素的，他就乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去、賣給你。加上，原物料漲價和缺工，都是正在發生的「現在進行式」，所以，「預售屋」的價格比起旁邊的「成屋」還要貴，是很常見的事。一旦在交屋前沒有換約成功，交屋後，下一個買方就會拿旁邊的社區的價格做比較。很多人 2013 年 – 2015 年間買的預售屋，交屋後反而跌價，到現在價格都還沒有漲回去，就是這種情況。所以，如果你是新手，我會建議你等一等！

三、整層收租與隔套收租類型差異

另一種投資客 以「收租」為主，包含「整層收租」和「隔套收租」。

我們先區分一下：什麼是「整層收租」？什麼是「 隔套收租」？

「整層收租」vs 「 隔套收租」：有沒有隔成不同的單位，租給不同組人。

1.隔套收租是甚麼？

「 隔套收租」對我來說，沒有一定要隔成套房喔！有些地點，「兩房一廳」的需求很高，也可以隔成兩個「兩房一廳」，或是一個「兩房一廳」搭配兩個「套房」。不管是什麼樣的組合，只要你把它隔成不同的單位，租給不同組人，就是「隔套收租」。

延伸閱讀＞＞＞隔套收租是什麼？套房隔間要注意什麼？隔套出租、整層出租哪個好？

2.整層收租是甚麼？

而「整層收租」就是：買一個 3 房 2 廳、或是 2 房 2 廳，或是買一個獨立的套房，直接租給一組人，沒有隔成不同的獨立的單位，就是「整層收租」。

四、整層收租與隔套收租收益差異

這兩個雖然都是「收租」，但「租金收益」和「未來轉手的對象」都不一樣！

「整層收租」vs 「 隔套收租」：「租金收益」和「未來轉手的對象」大不同！

1.整層收租收益

「整層收租」＝用租金來養房子（租金收益較小），收租幾年之後，房價有上漲時，再把房子賣給自住客或置產族。

以「整層收租」來說，租金收益大概足夠支付「房貸利息」還有剩，但是對於房價比較高的北台灣來說，如果要負擔「房貸本金」，可能就比較困難。所以，「整層收租」通常需要搭配房貸的「寬限期」或是「理財型房貸」，只付「房貸利息」，而扣完貸款利息之後的租金收益可能也不會太多，所以，「整層收租」比較像是「用租金來養房子」。收租幾年之後，房價有上漲時，再把房子賣掉（轉賣對象通常是「自住客」 或是其他置產族，例如：因有學區等效益想設籍的人），賺增值的「價差」！

2.隔套收租收益

「隔套收租」＝租金收益較大，收租幾年之後，再把房子賣給想要「穩定收租」的買方。

「隔套收租」的「租金收益」比較高，通常我們會投入的物件的租金，付完房貸「本金」加「利息」之後都還會有找，如果搭配房貸的「寬限期」或是「理財型房貸」，租金付完貸款利息後，現金流通常蠻可觀的，甚至相當於上班的薪水！如果收租幾年後想要轉賣，接手的對象就會是想要「穩定收租」的買方。除了賺持有期間的「租金」之外，還會有轉賣的「價差」。不過「隔套收租」的裝潢和法規比較複雜，針對你有興趣的區域，建議先做租金測試和了解法規，會比較安全！

「整層收租」和「隔套收租」這兩種收租方式，哪一個比較適合新手呢？對我來說，「整層收租」的門檻比較低、比較簡單，而「隔套收租」的門檻比較高，但比較值得！

你是房地產的新手，想開始研究房地產投資嗎？針對上面這四種類型的分析，先做功課再評估喔！

《house123 邱愛莉》授權轉載

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一、買屋的需求與預算

有經驗的仲介初次帶看時，會問買方「看房子看多久了？」甚至有些人會追問：「有沒有看過喜歡的房子，有下斡旋，只是後來沒有買到？」為什麼要問這些問題呢？

因為，不是每個買方對自己的需求都清楚。

在看屋初期，大部分的買方對自己需要的類型、格局、坪數還沒有明確。有些人想買電梯華厦或電梯大樓，但只有公寓的預算，在不能縮減坪數、也不能接受其他區域的情況下，就不容易找到喜歡又適合的物件。

延伸閱讀＞＞＞公寓 華廈 電梯大樓 怎麼分？ 雅房 套房 差在哪？

如果看屋已經一陣子了，甚至也曾經有喜歡的房子，有下過斡旋，就算後來沒買到，仲介也會問「那是什麼樣的房子？」包含：路段、類型、坪數、格局，他就可以明確掌握你喜歡的條件，只要有適合的物件就可以推薦給你，再進一步幫你議價。

延伸閱讀＞＞＞什麼是斡旋 ？買房一定要斡旋？ 斡旋金 要約書 陷阱多，給了想反悔代價超大！

這時候怎麼回答比較好呢？

二、剛開始看

如果剛開始看，不妨大方坦承自己最近剛開始比較積極看屋。不過，對於自己的需求和預算有做功課了（關鍵 1 ：需求條件和預算清楚明確），如果有適合的物件都可以幫你留意，只要物件條件符合、價格又有談的空間，你都會盡量約時間來看（關鍵 2 ：態度積極好約）。這樣就算你剛開始看房，仲介也很樂意推薦物件給你！

延伸閱讀＞＞＞填好這張表格，具體化你的找屋條件！

三、看屋看很久了

如果看屋看很久了，但都是看看而已，從來沒有出過價，不妨回答：「之前有一段時間比較勤勞看房子，後來因為工作很忙，好一陣子沒有看房子，最近才又開始看。」讓仲介不會覺得你只是看看、不會買喔！

當然，也有些仲介什麼問題也沒問，行禮如儀地開門帶看，提供物件資料，連買方的需求都沒有多聊，連你問屋主賣房子的原因、賣多久了、想賣多少錢，他都回答的中規中矩，但也僅止於此。遇到這種也別太開心，你想請他幫你留意其他物件也效果有限，就當成萍水相逢，有一面之緣吧！

《House123 邱愛莉》授權轉載

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不過，買裝潢好的房子有哪些要注意的呢？有！而且，如果不小心的話，可能還會花了大錢買到地雷！有哪些要注意的呢？

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一、屋主之前是自住還是收租？多久之前買的？裝潢多久了？

為什麼要問這個問題呢？大家猜猜看，當你裝潢一個房子，是為了租給別人 vs 為了自住，通常哪一個你會比較用心？應該是自住吧！

雖然我也是房東，就算是出租的房子，如果是買來隔成套房，我的管線、設備一定是全部換新，不過，一般的房東如果是整層住家格局出租，通常不見得會這麼大手筆。

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而且，如果裝潢是很多年以前做的，要記得考慮裝潢折舊的速度。一般的裝潢用個 10 年、 15 年，再好的裝潢也會慢慢變舊。所以如果屋主 5 年前花了 150 萬，以 15 年來算「直線攤提」的話，就算 150 萬是真材實料，大概也只要考慮 100 萬的價值喔！

二、裝修的品質和等級，尤其是水和電，有無換管線。金額有沒有明顯灌水？

一般我們說水電水電，其實電和水是分開的，電線有沒有換新？甚至電管有沒有換新？還是只有換線，沒有換電管。廁所有沒有重做？冷熱水管有沒有換新？這個對老房子來說特別重要。

看房子時要怎麼知道呢？你可以先問仲介或屋主，看他怎麼回答。這時候都要深藏不露，然後等他回答之後，你再去電開關箱，看一下裡面露出來的電線，通常上面會寫年份。這時候就知道仲介有沒有誠實了！

其實裝潢金額通常都會灌水，聽聽就好。一般裝潢的最大費用的項目大多是：木工、泥作、水電、系統櫃、防水工程。所以，買裝潢好的房子要依照實際裝修的等級和項目，斟酌要加多少錢比較合理！

三、裝潢的設計是不是符合你的需求？

尤其是格局和動線，要不要再花錢改？還有像收納空間夠不夠？需不需要再花錢做系統櫃？窗戶的隔音效果好不好？需不需要重做？

四、注意法規

如果是住家隔成套房，要特別注意有沒有「竣工合格證」，還有其他像「陽台外推」或頂樓加蓋等違建，有沒有被檢舉過？這個在建管處都查得到，可以請仲介查詢。

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五、裝潢是否是為了要掩飾房子的大瑕疵

如果是全新裝潢的房子，要特別小心屋主是不是為了要掩飾房子的大瑕疵才裝潢。例如：傾斜、鋼筋外露。這時候就要從一些公共空間去看有沒有一些蛛絲馬跡。像是樓梯間、屋頂的平台或地下室。

我在我上一本書 「小資族大翻身」裡面有提到，有人買了裝潢的房子買得很高興，交屋前去地下室看，才發現房子嚴重傾斜，最後只好打官司。如果是公寓，通常這些公共空間是三不管地帶，如果房子有結構上的瑕疵，通常在這些地方會看得出來，所以看房子還是要注意看一下公共空間。

六、銀行估價

通常有裝潢的房子，如果屋主要賣的價格比較高，要注意一下銀行估價估的到嗎？如果估不到的話，貸款成數就會下修。所以在出價之前，要先詢問銀行初步的估價。

其實，買裝潢好的房子如果做得紮實，也很符合自己和家人的需求，其實也不錯。因為呢，可以降低自備款，可以省下裝潢的時間、也省麻煩，可以馬上入住，也可以省租金和省利息。如果前屋主的品味很好，也是大加分！

不過，還是要特別注意上面這六個點喔！

《House123 邱愛莉》授權轉載

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買 小宅 有許多注意事項，舉凡貸款、空間利用、社區素質等，都有它的眉角，我列舉幾點供大家參考：

1.貸款成數

許多銀行不承做套房，或是給的貸款成數很低、利息很高。

不過，關於「套房」的定義，可就依銀行而異了。有些銀行規定，建物權狀坪數（不含車位）小於 15 坪以下就算套房；有的銀行則是看「主建物」和「附屬建物」坪數總和，如果小於 12 坪以下，即符合套房的條件。

所以，如果有一間房子，權狀 16.2 坪，公設 35% ，相當於「主建物」和「附屬建物」坪數總計為 10.53 坪（ 16.2 坪 x 65% ）。在 A 銀行可能屬於套房，不能貸款；在 B 銀行則和一般住宅一樣，首購有機會貸款到 8 成。

因此，如你想要買的房子坪數不大，在確定簽約之前，最好先多詢問幾家銀行，避免發生不能貸款的窘境。

2.公設比、室內面積和室內裝修法規

電梯大樓的公設通常較高，有些小基地的建案，公設比甚至高達 40% 。如果權狀坪數已經很小，扣掉公設坪數後，室內的使用面積更小，在購買前請記得考量收納和實際使用的空間需求，確定合用再購買。

有些建案為了訴求「高坪效」，規劃挑高空間，讓住戶自己做夾層。除了法規疑慮外，施工品質和材料也很重要。我曾經聽過一個設計師說，有些不良的施工師傅，用「角鐵」取代「Ｃ型鋼」，做為夾層中間的主要支架，實在非常危險，裝潢時不可不慎。

3.總戶數和一層幾戶、自住 vs 出租比例

有些建案規劃小坪數住宅，不僅整個社區的戶數多，一層甚至高達 10～20 戶共用兩個電梯，使得出入比較複雜。此外，由於小宅一向是包租公、包租婆的最愛，有的社區甚至超過 70% 都是出租給房客，使得社區的管理更為重要。建議看屋前後可以主動跟管理員聊聊，瞭解目前住戶的結構，一般而言，自住比例越高對於社區居住品質越穩定。

4.土地使用分區

關於「土地使用分區」，其實，不管買的坪數大小都應該要留意。

不過，市場上常見的「工業住宅」，最愛規劃的就是小坪數套房，這是因為「工業住宅」總價低，但租金和一般建案卻差異不大，所以投報率比一般住宅用地的建案高許多，是許多房東的最愛，在買小宅時一定要特別留意。工業用地的建案大多只能做一般事務所或零售業辦公室，用來自住或當住宅收租屬於違規使用，隨時有被取締的風險，必須謹慎評估。

5.總價與單價

小宅由於總價低，平均單價通常比鄰近建案還高。在考慮買進之前，一定要先做功課，確定單價仍在合理的範圍內再考慮。此外，如果你買的區域交通機能方便，例如：鄰近捷運等大眾交通系統，那麼，不管是自住或收租，不一定要買車位，因為住的人不見得需要車位，反而在未來轉賣時，因為車位而墊高總價，使買方的門檻變高。

在目前供給與需求的趨勢下，小宅勢必還會是市場的主力產品之一。如果你也有購買小宅的計畫，記得多留意上面這幾個點，讓你趨吉避凶，買到真正適合的好房子。

《house 123 邱愛莉 授權轉載》

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重購退稅是什麼？

「重購退稅」是政府為了鼓勵自住族換屋所提供的稅賦優惠，包含「財產交易所得稅」和「土地增值稅」，只要符合自住、以小換大（新買的房子總價比出售的房子還要高），不管是先買後賣，還是先賣後買，只要兩者時間差距在兩年內，都可以申請退稅。（相關條件可看這裡）

由於「重購退稅」包含了「財產交易所得稅」和「土地增值稅」。前者由於夫妻是一起申報，所以不管買進和出售的是先生還是太太的名字，只要符合條件，都可以申請退稅；可是，針對「土地增值稅」，可就必須是同一個人的名字了！也就是說，如果本來的房子是太太的名字，換屋時改買先生的名字，即使符合自住、以小換大、新房子持有自用滿五年以上等規定，還是不能申請「土地增值稅」退稅。

房貸怎麼談比較好？

看到這裡，腦筋動得快的你可能想問：「可是現在銀行管制個人負債比，在房貸還沒還完的情況下，用同一個人的名字要再買進新屋，不是很難貸款嗎？怎麼辦？」

有趣的地方就在這裡。夫妻之間可以互為「貸款人」和「登記人」。也就是說，如果第一間房子買的是太太的名字，而且貸款人也是太太，那麼，如要先買後賣，為了可以適用「重購退稅」和避免「負債比」的限制，第二間房子可以買太太的名字（以太太為「登記人」），但「貸款人」是先生（房子買太太的名字，但貸款由先生揹）。因為房子是太太的，所以即使貸款人是先生，太太仍要當「保證人」和「擔保物提供人」，但是，由於先生名下沒有其他房貸，所以貸款仍然較寬裕（現在聰明的太太們應該知道如何做了吧？）

本來「重購退稅」僅限於以小換大、以舊換新，也就是「新買的房子總價必須比出售的房子還要高」才可以申請，但是，在「房地合一」上路後，就算買進的房子總價較低，仍可以依「價格比例」申請「重購退稅」，這在實價課稅的稅制下，更是一個應該好好善用的稅賦優惠。

所以，下次跟另一半討論換屋計畫時，別忘了把「重購退稅」的條件考慮進去喔！

《house123 邱愛莉》授權轉載

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小資昨天在看旅遊生活頻道時，主持人到馬來西亞去旅行，發現當地將椰子的功能發會的淋漓盡致。對東南亞而言，椰子是ㄧ項很重要的高經濟作物，可可椰子的果液可供飲用；果肉可食或製椰乾、椰粉或煉製椰油；幼嫩花序中汁液含糖份，可以醱酵釀酒；葉可以編帽、茸屋；椰殼可以製作器具，外種皮可製作繩索、蓆墊、毛刷。

(照片來源：http://africafood.tripod.com )

不會造成環境污染的椰子牆

在節目中，當地人是將椰殼的纖維一一分解出來，加上石灰與其他材料，混和好後灌入模型中，等它凝固後，就變成椰子牆了。小資因為很好奇這椰子牆有什麼功能，所以特地去看了一篇營建工程所的論文，提到由於台灣磚牆的水泥砂漿容易受到氣候或本身材料影響，產生自體收縮而有裂縫。 在研究中發現在水泥砂漿加入纖維，纖維具有喬接作用，能有效減少裂縫產生。他們用了兩種纖維實驗，一種是聚丙烯纖維，另一種是天然的椰子纖維，發現椰子纖維效果良好，不僅可以大大減少裂縫產生，更不會造成環境汙染。

(照片來源：africafood.tripod.com)

只是在節目中，當地居民跟志工沒有很先進的機器可以把椰子纖維快速的分解出來，而是要用傳統的器具一絲絲的刮出來再整理，要花費很大的力氣才能完成，因此每一面牆能完成都相當不容易，蓋房子更是浩大的工程。小資覺得椰子牆是ㄧ個很不錯的點子，一來可以廢物利用，增加椰子的附加價值；二來現在很多地方在推所謂的「綠建築」，椰子纖維感覺是ㄧ個不錯的材料。

(照片來源：healthimpactnews.com)
下次出國玩，有機會也可以尋找一下「椰子」做的房子，也是一種特別的體驗。

《house123 邱愛莉》授權轉載

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分期付款分幾期比較好呢？

有些設計師僅將 裝潢工程 款項分成 三期款 ：在第一階段開工前預收金額 30% ，等第一階段的 拆除 、 砌磚 、 水電配管 和 門框安裝 等基礎工程完成後，會再接著進行第二階段的工程，將 磚牆粉光 、 磁磚 、 天花板 、 冷氣配管 完成，於油漆工程開始 進場 前收取第二階段的工程款（總金額 50% ）。最後，等油漆、壁紙等工程完工，各種設備安裝完成，於七日內驗收無誤即收取最後的尾款（總金額 20% ）。這是我常合作的工班 分期付款 的方式。

有些設計師分成 五期款 ，常見的分期方式為「 3 – 2 – 2 – 2 – 1 」模式：第 1 期：簽約即支付 30% ，第 2 期：拆除進場付 20% ，第 3 期：泥作進場付 20% ，第 4 期：木作進場付 20% ，第 5 期：完工付 10% 。看起來分得很細，好像對消費者更有保障，其實裡面可是充滿了陷阱。仔細看看第 2 ~ 4 期的支付時間，有沒有發現兩個關鍵字：「 進場 」。

合約文字陷阱是什麼？

由於 拆除工程 是所有工序裡的第一個步驟，如果依照這樣的付款方式，而且是指「 拆除進場 」就要再付 20% ，等於工程都還沒有進度就已經付了 50% 的款項，等到事後有糾紛或找不到人時已經付出去一大筆錢了。

此外，由於 泥作工程 、 水電 和 木作 通常會交叉施工，如果該工程一「 進場 」就要付錢，可能才在施工不到一半的進度（例如：木工師傅剛開始要釘天花板時）就已經付完 90% 的款項了，超付這麼多的情況下，事後如有 糾紛 只能透過協調的方式，根本沒有款項可以扣押做為談判的籌碼。

所以，不管你的工程款是分成 三期 也好， 五期 也罷，一定要在合約或報價單上明確列出各階段的驗收項目，完成了這個階段的驗收工程，再繳付下一期的 工程款 ，才能讓 工程款 的支付和工程的進度真正同步，保障消費者的權利。

《House123 邱愛莉 》授權轉載

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坊間通常分兩派，一派覺得：「 租房 很好，反正房價未來有可能會跌，加上 租房 可以一直換新的，為什麼要 買房 ？」

另一派覺得：「有土斯有財．一定要 買房 ！」

其實，到底要不要 買房 取決於兩件事，分別是「居住成本」以及個人「儲蓄」和「理財」的習慣。

1.  居住成本

如果你有家人的房子可以住，感情也算和睦（這是重點 XD ），把買房的錢省下來，好好做一些其他理財的規劃，真的也不錯（前提是：有把買房的錢存下來，做其他的規劃）

但是，如果你目前付的租金不低。舉例來說，台北市中心，電梯一房一廳，平均租金 1.8 萬 – 2.2 萬。新北市，捷運方便的電梯大樓 2 房 1 廳，也差不多要 2.2 萬 – 2.4 萬。

我常說，「租金」和「貸款利息」很像，都是丟到水裡就不見了。 所以我們會先用「租金」和「利息」比一比！

我們算過：以每個月 1 萬元的租金，假設不是拿來付房租，而是拿來繳銀行的貸款利息，以現在 1.31% 的房貸利率來計算，其實跟貸款 916 萬所需要繳的利息是一樣的。所以如果你的租金每個月 2.2 萬元，其實跟貸款 2,000 萬的利息是一樣的。

所以我們有學員，本來每個月的房租 1.3 萬租套房，租房子租了 10 幾年，在今年決定買房子了！他買的是捷運永安市場站走路約 5 分鐘、總價大約 650 萬的電梯大樓套房。因為地點很好，所以就算是小坪數，還是有 2 – 3 家銀行願意貸款 8 成，算是估價很高！

再舉個例子：我們有個學員，他們家一家四口，本來一個月的租金 3.5 萬，後來在內湖買了一個三房兩廳公寓，總價 1,300 萬內，貸款 8 成。如果用理財型房貸，每個月的利息只要 1.2 – 1.3 萬，比租金省很多。就算本息攤還，每個月要繳的本金加利息，也比本來的租金多 1,500 而已。

所以，要不要買房子，第一個要看的是你的「居住成本」！

其他 租屋 買房 的試算可參考：千古難題，買房或租房？

 2. 個人「儲蓄」和「理財」習慣

第二個要看的是什麼呢？就是你「儲蓄」和「理財」的習慣！

剛剛有提到：如果你居住成本不高，可以把買房的錢省下來，好好做一些其他理財的規劃，真的也不錯。但有一個很重要的前提是：「有把買房的錢存下來做其他的規劃！」如果你是很難存錢的人怎麼辦呢？

我有一個前同事，他家人其實有多的房子可以給他住。如果純粹看「居住成本」，沒有一定要買房子！但他還是買了！而且陸續以小換大！

我問他：「為什麼會想買房子？」

他說：「我是一個透過繳房貸過程中，強迫自己儲蓄的人。我沒有其他投資理財的工具，就只有透過買房子繳房貸、買的房子有增值，持續以『小換大』。等小孩長大搬家時，我打算『以大換小』，再多換一大筆現金回來，透過自住換屋的同時，幫自己存退休金！」

以上兩個是到底要不要買房子最重要的兩件事！

不過，我也聽說過，有人覺得「一定要買房」的原因是：「因為老婆說一定要買房！」（哈哈！）這個真的就看兩個人的價值觀了！

或者是：有人覺得「一定」要 買房 的原因是：等到年紀大了以後，很難 租房 ！其實，這個也算在「居住成本」裡面，也要納進來考量喔！

你有你的答案了嗎？

《House123  邱愛莉》授權轉載

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基本上，「議價」大致可以分成幾個步驟：口頭出價、下「要約」或「斡旋」、見面談。除非你出的價格太高，或是屋主真的急售，不然通常屋主不會立刻答應以你出的價格出售。但只要你出的價格有機會成交，或仲介認為屋主有機會降價，或你有機會加價，這時仲介就會約買賣雙方一起到仲介公司見面議價。

以下是仲介常見的議價方式：

軟硬兼施

仲介常見的議價方式通常是在約雙方見面前就開始鋪陳。從「哀兵政策」（例如：他們昨天晚上在屋主家談非常非常久，回家都已經 12 點多了，你可不可以再加一點…）、「強硬派」（例如：你這個價格真的差太多…離行情差太遠了…），方法層出不窮。不管故事怎麼進行，一定要記得你心裡面的那把尺，不要輕易加價，就算要稍微加一點價，表示你的誠意，也一定要很有意識地加價，而且雙方磨很久才加一點點，並告訴對方你很想表示你的誠意，但你的預算真的非常有限！無論如何，在約屋主出來談之前，千萬不要加價太多，如果能不加最好不要加，請仲介先請屋主出來談。

多組議價

當屋主願意出來談，請記得努力配合屋主的時間。有時仲介會安排不只一組買方在現場出價。如果仲介說除了你之外，還有另外一組也在現場，你就離開。因為在競標的情境下，你不是沒買到，就是買太貴，仲介會製造情境讓你很想買到這間房子，因此你很容易不小心就加價加過頭，畢竟只有當你出的價格比另一組買方高時，你才會買到，不是嗎？更何況，另一組買方很有可能是仲介找來的樁腳，他們那麼想買，就讓給他們好了。

疲勞作戰

有些議價會拖很久，尤其是約在晚上見面談時，常常談到天荒地老。我曾經遇過議價從晚上 9 點進行到凌晨 1 點的，中途屋主還胃痛想要回家，仲介不讓她回家，還主動幫她買胃藥。遇到這種耗體力的疲勞作戰，如果你精神還不錯，但屋主感覺很累，那不妨配合下去。如果累的是你，無論如何就先回家吧，隔天再約時間續戰。因為在精神不好的情況下，做出來的決定一定不會太好，與其耗著或不小心一時沒耐心加價加太高，不如回家睡個好覺。

以退為進

雖然說是「見面談」，不過，大部分的時間都是分成兩間獨立的會議室談價格，由仲介在其中來回傳話。 有時，仲介說屋主很生氣，要走了，叫你再往上加一點價，結果你出去上廁所，經過屋主的會議室，聽到裡面笑聲不斷，這種情況也不罕見。遇到這種情況，我通常就會順水推舟，說：「屋主既然這麼生氣，那不要勉強他了。雖然很可惜，但房子再找就好。」這句話一出，緊張的反而是仲介了，馬上表示他們會想辦法安撫屋主，再給他們一點時間。

上面是我遇過的議價情境。由於我一向很淡定，真的沒買到，也不覺得可惜，不容易聞雞起舞。不過，仲介從業人員百百種，不用把所有仲介妖魔化。我曾經遇過許多真誠、實在的仲介，不僅認真居中協調，也很誠實地告知情況。只是，由於大部分的仲介我們接觸的時間可能不長，真的遇到上面的狀況，記得深呼吸，別輕易被挑動情緒，最差的情況就是沒有買到，不是嗎？

《House123  邱愛莉》授權轉載

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由於預售屋、新成屋的價格由建商決定（少部分建案由代銷訂價），所以各樓層的價差沒有公訂的標準，不過，一般來說， 2 樓與 4 樓的訂價通常最低（很多建案的 2 樓與 4 樓同價）如果是車道上的 2 樓，通常價格又會再低一點，成為全建案中最優惠的戶別。

除了 2 樓和 4 樓外，優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大，車位採機械循環式，由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題，所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如，我曾經看過預售屋的機械循環車位規劃在後棟的 B1-2F ，所以後棟的 3 樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓，需規劃中繼水箱，水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮，議價空間也較大。

至於「樓層價差」，則視建商的規劃和建物的總樓高而異。如果建商希望整棟社區的成交價不要落差太大，那麼各樓層的單坪價差可能只有 $ 2,000 – $ 3,000 ，例如： 5 樓的訂價如為每坪 40 萬，那麼 9 樓的每坪訂價可能為多 $ 8,000 – $ 12,000 左右。也有建商一律以每坪差異 $ 5,000 作為樓層價差訂價，至於實際售價價差則依建案的折扣數而定。

有的建商依分「樓高階段訂價」，例如：總樓高如為 12 樓， 5 樓以下為低樓層， 6-9 樓為中間樓層， 10 樓以上為高樓層， 6-9 樓間各樓層每坪可能僅加幾千元，但到 10 樓以上，單價立刻跳上另一個坎級，如有景觀訴求，價差則更明顯。不過，如果有消防灑水頭，由於會影響裝潢後的樓層淨高，價差也會略有影響。除非是超高樓層（每個樓層都要有消防灑水頭），不然一般建案皆以 11 樓以上要規劃消防灑水頭，使得 11 樓以上略有抗性，至於是否有價差，則依建商訂價策略而異。

此外，由於頂樓有日曬室溫較高、下雨怕漏水的疑慮，有些建商反而會將頂樓的次高樓層訂為整棟建案最高的價格，也反映了一般買方的指名度和需求。

另外，因為這些樓層和戶別最便宜，常常成為建商銷售時的「廣告戶」。雖然買的比較便宜，但未來賣的時候，買方的「抗性」也比較大，不見得好賣。如果其他沒有這些缺點的戶別，可以談到「廣告戶」的價格，自然就更優了！

以上是一般建案的各樓層訂價邏輯，不過，如果遇到特殊產品，例如：某些樓層有規劃露台，或有挑高或樓中樓的規劃等，可就得斟酌調整囉！

《House123 邱愛莉》授權轉載

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賣房子 到底應不應改找房仲？如果找了房仲要不要簽 專任約 ？

這是所有賣房人的痛苦抉擇，今天就跟著邱愛莉老師一起來探討這些問題吧！

常常有人問說：「愛莉老師，我們家有房子要賣，如果不透過仲介賣，而想自己賣的話，要注意什麼？需要準備什麼？」

在回答這個問題之前，我們先繼續了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡，扮演了哪些角色。

1.產權調查

首先，當你委託仲介賣房子時，仲介會先做「產權調查」，包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人，如果不是，那就會請你提供屋主「授權書」，確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本，確認產權狀態、房子抵押貸款狀態，是否有限制登記等情況。

此外，也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況（有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等）、特殊情事（有無非自然身故、有無出租、有無報拆等）並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說，在看屋之前就能要求先看資料，或至少在簽約前，仲介會提供以上資料，由買方看過確認並簽名，將此資料附在合約後面，作為附件。對於屋主自售來說，如果也能在買方看屋時，主動提供「屋況說明書」，並說明如果有緣份能成交，該資料會一起附在合約後面的話，對買方來說不正是很貼心、安心的做法。

2.行銷曝光

在仲介完成「產權調查」，正式接受你的銷售委託後，接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網路上架外，通常也會在售屋網站刊登廣告，並在物件現場擺放出售看板，讓經過的街坊鄰居知道訊息，甚至還會「守線」擺看板或發傳單，或在電線桿上貼出售紙條（俗稱「小蜜蜂」，不過，這有罰單風險喔！）有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外，也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方，主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售，則要思考如何增加物件曝光的機會，讓更多買方有機會看到你的物件。

3.帶看

完成行銷曝光後，當有買方有興趣，就會來電約看屋。如是委託仲介銷售，會由仲介負責帶看介紹，並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售，這些工作就得由屋主一肩擔起囉！由於買方方便看屋的時間有時不好約，尤其當買方需要家人偕同看屋時，如果可以的話，盡量配合買方約看屋的時間。

看屋時可以跟買方交換聯絡資訊，方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間，不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如：屋主是先生，但由太太帶看、追蹤，或是屋主是哥哥，由妹妹來當中間協調溝通的人。不過，即便如此，「議價」本來就是一門「藝術」，如何持續追蹤買方，卻又不顯得急躁，避免議價時節節敗退，則考驗屋主的溝通技巧。所以，屋主自售時，首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌，在介紹和議價時才能有根據，增加對價格有信心外，也較能取信買方，雙方協議出彼此可以接受的價格。

4.瑕疵擔保責任

成交後，最重要的莫過於「交易安全」了！不管是透過仲介成交，或是屋主自售成交，一定都要透過可靠的代書，並一定要使用「履約保證」，確保買賣雙方交易安全。交屋後，由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」，就算沒有透過仲介成交，除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題（常見的是漏水問題），不然，交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任，不可不慎。

分析了自售或是委託房仲的問題後，又會產生一個疑問：賣房子時，如果是給仲介賣到底要跟幾家房仲簽委託才好？跟某家房仲簽專任約有什麼好處呢？

首先，這個問題沒有標準答案。「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」各自有其優缺點！

簽給多家仲介

「簽給多家仲介」最大好處是：增加曝光的管道。

仲介常見的廣告有：網路、派報、立牌、守線等，當有越多家仲介幫你曝光時，接觸到準買方的機會當然提高很多。然而，由於委託給多家仲介，如物件條件不夠優（通常是價格不夠低、地點不夠好），有些仲介雖然接受了委託，甚至在簽委託時非常積極（為了滿足每個月「開發屋主」的 quota），但簽了委託之後卻靜悄悄，除了放上官網曝光之外，沒有其他動作。如果你簽的每一家仲介都是這樣消極，就失去了委託多家仲介銷售的優點了。

所以，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度。由於有多家仲介幫你介紹、帶看，資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導，不過，除非有特殊的原因（例如：希望特別襯托某一家仲介的價格很優惠），不然，每一家仲介做的廣告價格最好都一致，就跟廠商管理經銷商的經銷價是同樣的道理，避免市場訊息混亂。

簽給一家專任約

相反地，「跟某一家簽專任約」的好處是：集中資源幫你的物件做行銷。

由於是專任約，所以委託的仲介通常比較積極促銷你的物件。不過，這也不是 100% 適用，還是有些仲介簽了 專任約 之後就靜悄悄，或是做做表面功夫。由於只有一家仲介在幫你介紹物件，連屋主自己上網 po 廣告都不行，所以，所有銷售的情況、客戶的反應等，都只能仰賴該仲介的回饋。如果遇到仲介有心刻意引導，就很容易做出錯誤的判斷。

綜合這兩種方式的優缺點，我通常建議有賣房子需求的朋友，除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任，否則不要簽專任約。而且，就算簽專任約，也不要超過 3 個月。 3 個月後沒賣掉，就改簽「一般約」，開放給其他仲介一起賣。

雖然需要管理價格，但資訊來源比較多，不容易被單一仲介誤導。而且，不管簽給幾家仲介，簽了委託之後，記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度，並請他們一有帶看，就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄，也沒有帶看的仲介，委託期到了就不要再續約。與其 10 家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網，不如 2～4 家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方

結論

不管你決定委託給幾家房仲，一定要自己做功課，在委託前心裡就要對行情有個底，再比對仲介提供的行情資料，避免因實價登錄資料取樣不同，而對行情有不同的解讀。仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一，如果合作得宜，就能發揮成功媒合、磋商的效益。

如果最後是決定自售，屋主自售雖然可以省下仲介服務費，不過，需要付出的心力也比較多。所以，也有不少屋主選擇同時並行，最後再看買方價格和市況決定是否出售，決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人，交易圓滿！

《house 123 邱愛莉 授權轉載》

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