Case-Shiller房價指數&房屋負擔能力指數

作者:DD   |   2014 / 08 / 15

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


       Case-Shiller房價指數是由標準普爾(S&P)計算發布的房價指數。目的在衡量全美各區的平均房價變動,計算範圍涵蓋20個主要城市。

標普/Case-Shiller房價指數(S&P/ Case-Shiller Home Prices Indices) 1980年代初就對外發表,後來被S&P標準普爾公司所收購。Case-Shiller房價指數以重複銷售定價法(repeat sales method),對20個美國主要城市房價變化進行計算。

所謂重複銷售定價法,是以銷售2次或2次以上的房屋為數據來源:當一間房屋再一次被出售後,新價格會在一段時間後與舊價格作比較,從而得來房價變化的數據。在收集數據後,會再經過加權計算來編製成指數,使用此法目的在希望真實反映房屋價值。Case-Shiller房價指數的統計數據,該指數每個月都會進行一次統計,並於2個月後公布(例如:3月時公布1月的數據)。使用重複銷售定價法,必須要有2次或以上的交易紀錄,因此新成屋並不列入計算範圍內。

有別於成屋銷售與新屋銷售同時陳述銷量與房價,Case-Shiller房價指數聚焦於地區性的房價變化。此外房價的波動,引起的財富效果也會影響持有房屋者消費能力與貸款能力,對總體經濟環境有很重要的影響。

  • 閱讀報告 :在報告中最重要的就是指數的最新數據更新(紅框),在3月發布1月時所做的調查統計資料。CASE-SHILLER1       除了綜合指數以外,網站上也提供個別城市的指數,讓不同地區的房價變化清楚展現。CASE-SHILLER2
  • 趨勢的判讀 :觀察過去歷史趨勢,房價在經過2008金融危機時急速下滑,而在往後的幾年面臨沉潛,直到2012年才開始有向上的明顯趨勢出現。CASE-SHILLER3
  • 與其他指標的關聯 :
  • Case-Shiller房價指數vs.房屋負擔能力指數觀察房價的變化,其主要目的還是在評估整體房市需求上,因此除了Case-Shiller房價指數外,我們也可關注美國房地產經紀協會(NAR)公布的房屋負擔能力指數(Housing Affordability Index, HAI),為了評估民眾負擔房屋的經濟能力,除了房價(median home price)以外,HAI還考慮了家庭所得(median family income)與房貸利率(average mortgage interest rate),當指數越高,代表民眾有越好的房屋負擔能力。(報告連結: http://www.realtor.org/topics/housing-affordability-index )CASE-SHILLER4       房價的走高當然帶來的是民眾買房的壓力,HAI考慮一個經濟收入中等的家庭對一個中間價的房屋物件的負擔能力,當房價走高時,所得若未同步走高,自然會直接對經濟狀況造成壓力,因此房價與HAI會呈反向走勢。

 

  • 房屋負擔能力指數vs.房貸利率再觀察房貸利率對房屋負擔能力的影響,如下圖所見,房貸利率的走低,可以減輕民眾的還款壓力,因此負擔能力會同步走高,如明顯從2008年以來HAI的走高便是伴隨著房貸利率的走低。HAI可以幫助市場或政府單位去快速綜合評估房價、所得與利率三者之間的關係,去做結構性調整,但若要了解實際上房市的冷熱情況,仍需選擇參考新屋銷售、成屋銷售此類觀察房屋實際銷量與售價的指數。CASE-SHILLER5

 

  • 新聞 :

房屋支出較前年高20% 美中產買房難

       【大紀元2014年05月20日訊】(大紀元記者王明編譯報導)新研究指出,房價上漲及收入停滯,致美國城市裡的中產階級愈來愈無法實現買房願望。每月的負擔購房開支,較一年前高出20 %。買房承受力日漸惡化。

據《今日美國報》(USA Today)近日報導,房地產研究公司Trulia於5月中旬公佈的研究揭示,美國前100大都會中的20個地區,多數中等收入的購房者負擔不起買房費用。Trulia定義房屋價格適中,是在支付20 %頭期款後,再扣除抵押貸款、保險和房地產稅(property taxes),每月支付的買房金額要低於當地家庭平均收入的31 %。

經濟學家科爾科(Jed Kolko)表示,過去一年,房價和利率上漲,加上工資僅溫和增長,一般人的收入已無力買房。每月的負擔購房開支,較一年前高出20 %。買房承受力日漸惡化。房價上漲的速率比收入增長還要快。

房地產數據供應商CoreLogic日前公佈的凱斯-席勒指數(Case–Shiller index)顯示,按照歷史標準,美國從2007年的房地產市場崩跌後,住房價格變得相對實惠,市場日漸恢復生機。就全美而言,去年底(2013年)的住房價格比2011年最低點高了20 %以上,但仍比2006年房價的最高點低21 %。利率依舊維持低檔。Trulia的研究還發現,在前100大都會區,買房比承租房子還要划算。但自2013年5月開始,這些市場中有能力承擔房價的家庭比例,100大都會區有98座城市下降了。僅羅徹斯特市(Rochester)、紐約市和康州的哈特福德(Hartford)市,稍微擴增。

美國各地購房能力高低不一。以舊金山地區為例,去年同期,中產階級負擔得起購買待售屋的占20%,現在已下降至14 %。有一種趨勢更能說明這個狀況:擁有研究生學歷者通常收入較高,只有44 %的人有能力購買高科技地區的銷售餘屋。

其次,在10個最不實惠的市場中,有7個位於加州。扣除這10個最不實惠的地區,緊接著是紐約市25%的家庭負擔得起待售屋,其次為37 %的康州費爾菲爾德縣(Fairfield County),及檀香山的39 %。

過去一年中,幾個都會區的買房承受力呈現急速下滑的趨勢。丹佛市可以負擔購買房子比例從67 %降低至50 %。加州文圖拉縣(Ventura County) 從43下降到29%,德州聖安東尼奧(San Antonio)地區自62 %減少至48 % 。

而中產階級有能力購買住房的10個最實惠的地區,其中5個位於俄亥俄州。阿克倫(Akron)市,86%的待售屋屬於經濟實惠的範疇。印第安那州蓋瑞工業區(Gary Ind.)有 83 %符合標準。南卡羅來納州的哥倫比亞(82%)市是82 %。

許多地區購房的成本居高不下,主因是缺乏新建案。 儘管美國中西部和南部有不少房產可供選擇,但加州沿海、佛羅里達州南部及美國東北部的建築法規繁瑣,可供開發的土地有限。另一原因是房屋抵押贖回權的危機趨緩和,降低了市場上低價位房屋的庫存量。

美聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency, FHFA)希望讓低收入和中等收入家庭能更便利地擁有住房。負責監管房利美和房地美的FHFA官員表示,他們期待提供大部分抵押貸款的這兩間公司,「評估是否有額外的額度,讓未享有充分服務且信譽良好的借款人取得貸款。」

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DD
主修經濟,因所學與工作結合,特別關注國際經濟情勢的發展。關於寫作這件事,偏好圖文並茂,卻常常在字句與分析資料上龜毛以求精確,相對文章的量產速度特別緩慢。
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