1
產業
大家有想過在電子商務平台下訂單後，這些商品是怎麼送到消費者手上的呢？商家把商品放在電子商務平台的倉儲設施中，再透過快遞配送給消費者，其中倉儲和配送所需要的物流設施不見得都是由電子商務平台自營，由於建構這些物流設施的資金非常龐大，通常都會交由專業的第三方物流設施供應商負責，平台付出租金換取更多的資金使用權。接著，我們就來看看第三方物流設施供應商 Prologis 是怎麼樣的一間公司吧。
Prologis 介紹
Prologis 是一家位於加州舊金山的房地產投資信託公司，主要投資於物流設施，著重在消費相關的全球供應鏈。 Prologis 目前是全球最大的工業房地產公司，在 2011 年 6 月由 AMB Property Corporation和 Prologis 合併而成，在北美、拉丁美洲、歐洲和亞洲等 19 個國家擁有將近 4,000 棟工業設施，並為 5,000 多個租戶服務。
1983 年Moghadam、Abbey、Burke成立了 AMB Property Corporation，專門替大型機構投資辦公室、工業廠房和社區購物中心。在 1987 年 AMB 決定退出辦公室市場，並於 1989 年推出了第一檔私募股權基金，專注在工業廠房和零售物業。
1997 年， AMB 透過 IPO 正式成為上市公司，並於 1999 年出售零售業務，專注在工業廠房等領域。 2002 年進行第一次海外投資，就是為寶僑（Procter & G AMB le, PG-US）公司（Procter & G AMB le）開發工廠，同年， AMB 發起了一項國際擴張的戰略，就是在全球主要貿易國家，像是巴西、中國、墨西哥等成長中國家購買和開發工業設施。 2011 年則是開始擴大對中國和巴西的業務範圍。
Prologis 的前身為Security Capital Industrial Trust（SCI），成立於 1991 年，SCI在 1994 年就已經 IPO 成為上市公司。 1996 年SCI開啟了海外擴張的戰略，先在墨西哥完成了第一起收購案，接著再荷蘭、巴黎、斯德哥爾摩、布魯塞爾、華沙、倫敦、柏林、米蘭和馬德里都有投資案，一開始SCI著重在供應鏈和冷藏業務，後來退出冷藏業務，並在 1998 年正式更名為 Prologis ，並以大約 8.6 億美元收購Meridian Industrial Trust，成為當時美國最大的工業和倉庫物業公司。
2004 年， Prologis 以 15 億美元收購了Keystone Industrial Trust，並在隔年，以 53 億美元完成和Catellus Development Corporation的合併。 2008 年金融海嘯， Prologis 為了取得資金，將亞洲業務出售給GIC Private Limited（新加坡政府投資公司），包含中國和部分日本業務。直到 2011 年， AMB 以 87 億美元收購規模更大的 Prologis ，並保留 Prologis 名稱。
AMB 和 Prologis 兩間公司合併前就已經都是 REITs ，為什麼一家公司會忽然想要轉變為 REITs 呢，最主要的原因就在於美國 1986 年的稅收改革法案（Tax Reform Act of 1986 ）修訂相關規定，給予 REITs 在稅賦上的優惠，促進了 REITs 的發展，所以有許多本來以公司形態經營的企業，紛紛轉為 REITs 形態經營。那麼要成為 REITs ，需要符合哪幾個重要條件呢，首先，至少要有 75% 的收入須源自於不動產相關收入（包含處分不動產收入、租金、房屋抵押貸款債權利息，或是投資其他 REITs 之利息），再者，包含前項收入，以及其他利息、股利、處分債券收入必須佔所有收入的 95% ；另外，至少 75% 的資產必須是不動產（包含房地產抵押貸款債權）、政府公債，以及現金與類現金項目（像是應收帳款等）。最後，最重要的就是，至少 90% 的年度收入必須以發放股利的方式分配給投資人。以上這四點就是要成為 REITs 至少必須要符合的重要條件。
產業發展狀況
根據研究機構AI Masah Capital數據顯示，全球物流市場規模從 2015 年的 8.1 兆美元預計將擴大至 2024 年的 15.5 兆美元，相當於十年成長將近一倍，年復合成長率為 7.5% 。而全球物流市場主要分為四大區域，北美、歐洲、亞太、拉美及非洲地區，全球前 50 大物流業者集中在北美和亞太，其次才是歐洲；另外前 50 大物流業者家數的產業分布上，以航運和鐵路為主，比重超過 50% ，其次是快運和快遞，比重接近 40% ，最後才是航空。消費者比較熟悉的物流服務應該是以快運和快遞為主，其中又以電子商務平台的快遞服務居多，不過大家可以看到，快運和快遞的產業比重合計也不過 40% ，其中快遞比重大約為 15% 左右，與大部分消費者認知的物流方式，有著蠻明顯的差異。
我們可以舉個實例旁敲側擊，根據中國國家郵政局數據顯示， 2019 年快遞產業的收入規模約為 7,500 億人民幣，不過整體物流產業的收入規模約為 13 兆人民幣，快遞佔物流產業的比重僅有 6% 不到，這個比重相當低，主要原因在於中國的人力成本與國際市場相比還有一段不小的落差，加上中國市場競爭相當激烈，常常會有價格上的競爭，所以也使得收入比重比較低，而像是美國的快遞市場基本上已經相當成熟，少數幾間廠商寡占這個市場，也導致貨幣化的程度高於中國。如果快遞收入比重僅佔物流產業的個位數百分比，那表示物流業者家數在產業分布的比重也高不了多少，而背後也隱含著快遞產業競爭相當激烈的情況。
Prologis 商業模式
Prologis 目前是全球物流房地產的領導者，業務遍及四大洲的 19 個國家， Prologis 管理和開發位置條件良好的物流設施，並專注於消費相關產業的全球供應鏈。目前主要業務包含租賃、物業管理、資本配置，以及物業處分，通常透過使用能夠回收的資本和自籌資金用於開發和收購活動。大部分在美國的資產是全資擁有的，而在美國境外的資產則主要是由共同投資企業持有，最主要的考量在於降低外匯波動的影響。
目前 Prologis 專注在消費相關產業的全球供應鏈，包含汽車零件、家庭用品、食物飲品、醫療用品、物流快遞，以及隨著網路興起的電子商務。舉例來說，我們多多少少在生活中都有使用電子商務買東西或服務的經驗，而 Prologis 正是服務這些電子商務平台的物流設施供應商，公司的物流設施集中在全球最活躍的商業交換中心，像是美國、巴西、歐洲、中國。這些物流設施之所以重要，在於電子商務平台從線上下單後，要將商品送到消費者手上。
從資訊面來看，訂單資訊出現後，人力或系統開始揀選訂單商品，接著打包訂單商品，再送到分揀中心，最後透過配送站或自提點送達終端用戶；而從物流設施面來看，只有揀選和打包訂單，再到分揀中心，是需要倉儲設施的，如果我們還考慮自營或第三方電商的話，則還需要更多倉庫存放商品，接著配送過程比較依賴人力，不太需要物流設施，頂多就是一些小型倉庫或是貨車。所以倉儲和配送是電商履約成本中最重要的兩個部分，倉儲的成本主要是固定的設施成本，而配送的成本主要是變動的人力成本，很多電子商務平台都想著要把這兩塊成本盡量外包出去，或是盡量降低成本。所以 Prologis 就是在協助這些電子商務平台建構倉儲設施，或是藉由收購電子商務平台自建的倉儲設施，以達到降低成本並且回收投資現金流的目的。
我們可以看到 2019 年 Prologis 的前十大客戶以物流業為最大宗，包含知名物流企業FedEX、UPS、XPO、DHL等，還有零售業的Amazon、Home Depot、Wal-Mart，如果以收入佔比來看的話，前十大客戶有超過一半的收入來自零售業，美國電子商務龍頭Amazon就佔了將近 70% ，其次才是物流業，而前十大客戶的收入佔比大約為 15% ，代表 Prologis 的客戶具有相當的多元特性。
Prologis 目前的主要收入來源分為兩個部分，房地產業務和戰略資本業務。房地產業務包含租賃和開發，相關業務收入佔合併收入的 85% 至 90% ，租賃是透過長期租賃向租戶收取租金，而開發業務則是建立客戶所需要的設施，並認列開發相關收入；戰略資本業務部分，主要適用於海外的合作，透過資本和國際的機構投資者合資成立共同投資公司，持有權益從 15% 至 50% 不等，合資認列相關收入大約佔合併收入的 10% 至 15% 。
小結
我們看到 Prologis 一路以來的併購策略，但是僅專注於消費相關產業的全球供應鏈，也顯示物流產業的市佔率是相當巨大的，包含航運、鐵路、快運、快遞、航空，能夠服務的產業不僅僅只有消費相關產業，製造和電子產業也有非常龐大的物流供應鏈需求。我們接下來就看看 Prologis 的財務表現吧。
【延伸閱讀】
119887
