2021下半年中國房市展望!限貸令 限購令 有什麼影響?北上廣深房價還會漲嗎?
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2021下半年中國房市展望!限貸令 限購令 有什麼影響?北上廣深房價還會漲嗎?

2021 年 7 月 19 日

 
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編按: 中國房市 不斷的上漲是不爭的事實,但中國政府也祭出了限貸令 限購令等政策,試圖壓制房價。究竟這樣的方式會造成怎樣的影響?是否有效果呢?就讓房產專家Jullian分析給你聽!

2008 到 2014 年間,台灣曾經掀起一波上海買房置產的熱潮。隨著 2016 年前後中國一線城市房價快速上漲,後來也出現蘇州、合肥、杭州等二線三線城市的投資熱潮。但近幾年隨著中國政府抑制房價,避免價格過度增長的局勢,各大城市房價增幅趨緩,加上 2020 受到疫情的影響出現明顯的修正。

SuperJullian 這篇文章透過中國大陸國家統計局、貝殼研究院的 2021 一線報告,以及 CBRE 、第一太平洋戴維斯等國際地產機構分析報告,提供給對於中國房市有興趣的國際房產朋友。

大量的數據圖表硬干貨,告訴你 2021 年的中國房市展望, 2021 Q1 為何房價暴漲?限貸限購政策能否抑制房價?一線城市還能不能買?

2021年第一季為什麼中國房價漲翻天?

首先來看中國大陸城市房市20年來的走勢,可以發現銷售的單位逐年提升金額也是持續增加。雖然由於許多二三限城市逐漸掀起購房風潮,而將整體平均房價拉住。但如果只觀察一線二線城市就會發現,房價一直都在穩定成長。而比較特別的是 2008 年的全球金融風暴及 2014 縮減 QE+ 俄羅斯金融風暴的影響大幅下滑,隨後在隔年強勢反彈大幅上漲, 2020 年疫情危機的表現與之相似,我們可以將 2021 年 Q1 的房市爆發同樣地推論是由於 2020 年疫情影響的量價回彈

2021 年 1 月新房價格指數一二三線城市漲幅分別為 4.2% 、 4.1% 和 3.3% ;而中古屋同比漲幅分別為 9.6% 、 2.5% 和 1.5% 。成長十分劇烈,特別是一線城市的中古屋交易價格與套數,都呈現經濟復甦、人潮回流主要城市的明顯結果。

SuperJullian 許多長期關注上海和深圳房市的朋友都說,疫情前還在評估是否能夠進場加碼,沒想到轉眼間,這個月再看房的時候房價狠狠扯上天了。特別是一線城市的熱門地區,上海、北京的幾個知名學區,中古社區房在這波漲勢的拉抬下,不僅房價飛漲,有錢的買家搶得更是飛快,好的房源上午出來後下午就沒了。

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但也因為 2021 Q1 不講武德地上漲, 1 月的時候上海深圳就已經發布新的限購政策調整。 4 月中共中央政治局會議表態:「房子是用來住的,不是用來炒的。」學者和分析師認為可能再次嘗試啟動推遲已久的房地產稅改革。而在 6 月的時候,各地銀行也逐步宣布房貸限制。

根據 Savills 和 CBRE 在今年年中的報告解析,儘管 2021 Q1 的中國大陸房市爆量成長,但整體仍然處於穩定復甦成長階段並無短期泡沫或是供需失衡的狀況,後續政府相關政策出來將使市場逐步回歸正常的增長速度。

2021中國房市政策: 限購令 & 限貸令 

從 2011 年 1 月 31 日上海第一次開始執行限購政策以來,十年的房產限購政策越控越嚴格,未來可能再進一步收縮。而今年 1 月 22 日相關政策升級,法拍房劃入限購政策範圍內,並且調整相關家庭規範與稅率。

雖然限購政策再次緊縮,但這波房市的熱潮似乎未見消退, 2-5 月的一線城市成長依舊可觀,因此政府又推出了「限貸」的方案,希望消止這波熱錢的不理性漲勢。根據中國大陸的媒體指出,大陸多個重要城市的房貸利率除了調升,這幾天更傳出一線、二線城市中古屋「停貸」的消息。其中,南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現銀行暫停中古屋貸款業務,甚至暫停受理新房房貸業務。

幾乎可以確定的是,重點城市的中古屋貸款目前受到嚴厲的管制,有人認為這樣可以壓制房價暴漲的氣焰,但也有投資人指出這樣將使資金流向預售屋,大幅推動新房的價格。 SuperJullian 建議,短期內房價不會受到太明顯的壓制,但政策極有可能調整收縮,連新房貸款也加以約束,因此有意在一線二線城市購房的投資人要慎選時機並且確認好金流。

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而大陸國家統計局數據顯示,重要城市中,廣州 5 月份的新房及中古屋價格比起去年同期大幅上漲,新房價格年漲 11.2% ,中古屋價格年漲 13.5% 。

對於政策的未來狀況,也不用太悲觀,可以參考 2020 年 12 月 29 日,央行貨幣政策委員會的 2020 年第四季度例會,會議強調:

  1. 貨幣政策穩健基調不變,保持連續性和穩定性,不急著轉彎
  2. 不搞「急轉彎」,即考慮到經濟增長已逐漸恢復,貨幣政策即便要調整,也是相對平穩的微調,不應該出現大幅收緊和調整。

這意味著短期內房地產依然享有貨幣寬鬆的政策紅利,而中國社科院報告亦對2021年樓市走向持整體樂觀預判,同時綜觀國際上熱錢趨勢仍在,後續還有相當充足的紅利空間值得投資人展望。

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台灣人還能買上海房子嗎?

答案是可以,並且港澳台的特殊條件為提供滿一年的上海勞務合同和滿一年的稅單,或者 1-2 年社會保險即可在上海買房,但購買套數仍有限制。

北上廣深一線城市的房子還能買嗎?

問題來了,北上廣深的房子還能買嗎?(編按:北上廣深=北京、上海、廣州、深圳)

根據國家統計局的報告來看, 70 大重點城市的房屋漲幅還是比起想下小縣城來的可觀的,原因不外乎商業的聚集,除了住宅之外更有寫字樓以及各式各樣的資源與需求帶來人潮和錢潮。

根據下面 CBRE 的圖我們可以觀察到各主要城市的供給情況,過去 3 年由於房地產的火熱發展,北上深的房屋供給非常巨大,唯一的例外是廣州。而根據專家機構的預估,在未來三年北上深一線城市的新樓盤供給量將大幅下滑,而廣州與二線城市新樓盤供給將大幅上升,達到齊平的程度。

這代表了:

  1. 大城市的房價將居高不落,因為供給減少但需求不變,房屋的稀有性與價值提高。
  2. 二線城市的價格將增加,新樓盤的建設不斷刷新價格,也會帶動房價的漲幅。
  3. 北上廣深的都市圈將與衛星城鎮連結並擴大,由於房價越來越貴,許多人往鄰市居住。

綜上所述,北上廣深的房價仍然十分可期, 2020 年 1-11 月一線城市價格累計上漲 3.77% ,二線城市價格累計上漲 3.32% ,三四線城市價格累計上漲 2.26% 。由於房價的快速上漲,一線城市的房價早已不是普通中產階級可以承受得起甚至投資的價格,如果你實力充足,那當然可以買。但如果超出能夠負擔的價格,周遭的準一線城市是 2021 最熱門的選項。

雖然說房價不比北上廣深,但這些「新一線城市」的價格也不低,在過去十年內也有顯著的房價增長。特別是上海旁邊的蘇州杭州,與大灣區的東莞佛山,由於薪資的水準快速提升,當地的房價也不容小覷。

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上海買房與上海租房分析

最後提供給各位上海當地的房市狀況,如以出租為考量的話,哪些區域的房子更合適?需不需要買靠近地鐵的房子?這邊藉貝殼研究院所提供的數據報告來做個淺析。

大上海地區的房租價格仍以黃埔、長寧、靜安為首,但市中心高額的房價並不一定能帶來亮眼的投資報酬率,反而閔行區、普陀區也受到不少包租公包租婆的青睞。

由於上海的房租價格不便宜,近年來合租房的比例持續上升, 2021 年已超過六成的比例是合租房,因此在選擇上可以選擇 1+1 房或者小 2 房的房型,會更適合出租。而在交通便利的部分,將近 8 成的租房族靠地鐵通勤上班上學,所以買在地鐵站或者公交附近的小區,絕對會更具有優勢。

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《SUPER JULLIAN 國際房產與職場戰略》授權轉載

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