國建(2501)-財務分析

作者:盧紀安   |   2020 / 03 / 12

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


從前一篇國建基本介紹可以了解到,國建相對於其他建設同業,營收波動相對較小,此外也有其他如 REITs 不動產管理和健康管理等轉投資可以穩定貢獻營收,那麼究竟財務表現如何?這麼穩定的公司聽起來好像很適合存股?本篇都會進行相關分析。

建案去化快速 營收穩定入帳

在前一篇的基本介紹就有提到,國建的營收相對於同業穩定,主因是品牌優勢,即使產品價位較高,民眾依然願意多花一點錢來購買國泰建設的房子。除了我們在新聞上看到的建案銷量,我們也能觀察財報附註中的存貨來得知營建業的銷售狀況。

對於營建業來說,存貨當然就是房子或土地啦!不過通常會區分為三大類:營建用地、在建房地和待售房地,簡單來說就是還沒蓋、正在蓋以及蓋好了三種情況。如果蓋好了的待售房地很多,代表房子可能處於賣不掉的狀況,這對營建業來說不是好消息,可能導致降價求售或甚至賠售,最終反映到財報可能就會影響獲利情況。

從下圖我們能發現國建不只營收穩定,待售房地也不多,甚至可以說是只要推案就能賣光,相較於推案數量多很多的興富發( 2542-TW )、遠雄( 5522-TW ),經營的模式完全不同,或許國建不會出現一年營收三四百億大爆發的狀況,但以目前的經營目標,每年百億營收是可以期待的。不過 2019 年推案量偏少,導致營收偏低,估計全年大約就在百億上下。

合約負債偏低 雖穩健但恐無成長

合約負債雖然包含負債兩個字,感覺起來應該要少一點比較好,但其實合約負債換個講法就是客戶的預付款項,建設業的預付款項大部分是指銷售預售屋時向客戶收取的訂金等等預付款,這樣的預付款項越多,通常代表未來建案能貢獻的營收越多。按照政府的法規,建商要在取得建照以後才能進行預售屋銷售,到真正交屋大約需要兩到三年,所以合約負債可以看成未來兩三年營收表現的參考指標。

目前國建的合約負債偏低, 2013~2015 的高點已經反應在 2016 年的高營收上面, 2018 年的合約負債低點也反映在 2019 年營收偏低的情況,以目前的合約負債情況,未來營收可能不會有大幅成長。

股利配發穩定

在營收穩定的情況下,雖然會因為不同建案使獲利比率有比較大的波動,但大致上來說稅後淨利率都可以有最少 10% 的水準,EPS也普遍有 1 元以上,在獲利狀況比較好的年份,股利發放會比較保守,使股利能在獲利狀況較差的年份也能發放,例如 2012 年在EPS僅有 0.99 元的情況依然發放 1 元股利。而 2015 年沒有發放股利原因是透過減資每股發放 3 元現金縮減過大股本, 2018 年則是由於出售轉投資業務是獲利衝高,不過股利發放依舊比較保守,在 2019 年獲利表現可能較差的情況,推測股利發放應會大於當年度EPS。

適合作為定存股嗎?

上述的一切似乎看起來國建經營確實蠻穩定的,也估計可以每年穩定分配殖利率不錯的股利,但是國建真的適合作為定存股嗎?

國建雖然相對其他營建同業的波動小,但是營建業本來就不是個穩定的產業,即使建案都可以明確看到兩三年以後,但是太容易受到房市影響,畢竟台灣的房子除了是作為住宅使用,有許多人也拿來作為投資工具,而不是單純的生活必需品。在尋找定存股時,相對於國建或許有更好的選擇,不過如果願意承擔營建業相應風險,許多營建個股的殖利率都蠻不錯的。

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未來展望

國建是營收比較容易估計的公司,由於未來每一年會推哪些案子,案子的銷售情況都能在法說會報告中看到,且大多數案子都能接近完銷,以此加上其他轉投資業務,就能得到大概的營收,也可以藉由過去的獲利能力去估計該營收水準的獲利情況。

下表是國建揭露的未來推案和目前預售情況,可以發現位於台北的建案銷售狀況通常較好,而南部台南、高雄則相對較差,主因推測是國建的住宅售價通常較高,在南部品牌力不足時民眾可能比較不買單, 2019 年完工的案子台北只有一案,中南部銷量相對不佳,因此也反應在營收表現上, 2020~2022 年以目前預售情況,加上手上的餘屋持續銷售,營收有機會自 2019 年反彈。

至於其他轉投資部分,健康管理和不動產管理將持續穩定貢獻,而飯店經營部分,除了台北國泰萬怡飯店以外,經營情況有機會轉虧為盈,而萬怡飯店的部分,可以參考同樣與萬豪合作開設六福( 2705-TW )萬怡飯店的六福集團經營狀況,由於國建本身也是國泰萬怡的房東,租金壓力可能不會有六福萬怡那麼重,轉虧為盈難度比較低,直得持續觀察。

總結

2019 年對國建來說是表現比較不好的一年,但以目前的預售情況來看,未來營收展望依舊不差,但要能重現 2016 年的業績,難度比較高,不過國建也積極購地或尋求合建、都更等,可以持續觀察後續推案情況。

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