買房 投資房地產 爽當 包租公 ?若不懂這 7 點,新手千萬別輕易進場!
作者 喬王
收藏文章
很開心您喜歡 喬王 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
喬王
字體放大


分享至 Line

分享至 Facebook

分享至 Twitter


買房 投資房地產 爽當 包租公 ?若不懂這 7 點,新手千萬別輕易進場!

2020 年 12 月 31 日

 
展開

這幾年愈來愈多人想買房投資,而市面上也愈來愈多教買房投資的課程。但是,可別以為當 包租公 婆真有那麼容易!

「喬王,不是只要錢多就可以投資了嗎?」

錯!其實錢少,也有錢少的投資方式,譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。

但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角,就有可能買房後陷入進退兩難的困境!

以下喬王幫大家整理了 7 個重要事項,幫助你在投資房地產時,能夠避免踩到屎…好像不好聽…所以更正一下…🤣是避免遇到不必要的麻煩囉!

1. 先釐清是投資或自住
2. 確認買房的標的

  • 預售屋 vs 新成屋 vs 中古屋
  • 輕資產 vs 重資產

3. 投資策略及獲利來源是什麼

  • 現金流
  • 資本利得

4. 學會計算報酬率

  • 總價報酬率
  • 自有資金報酬率
  • 回本時間

5. 了解提高報酬率的方法

6. 清楚知道有哪些優缺點


7. 搞懂並控管潛在風險

那我們廢話不多說,直接開始吧!

1. 先釐清是投資或自住

投資需要考量租金、總價及裝潢,並且精算報酬率
自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能
兩者邏輯不太一樣,所以建議不要混為一談。

雖然有些人認為買房後可以投資兼自住,但老實說,想要「 兩者兼得」的結果,往往都是「兩者兼不得」,反而讓自己陷入「報酬率不高,自己也住不慣」的窘境。

2. 確認買房的標的

想要投資房地產,標的有很多種選擇。
如果是依照房子的生命週期,可區分為:預售屋、新成屋、中古屋,他們都有各自的目標族群及投資策略。

譬如:
預售屋紅單是一種「優先承購權」,因為是紅色的單據,所以又俗稱「紅單」。
紅單的金額約 5 萬元~ 10 萬元,或總價的 1 % ~ 3 % 。
它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利,但也有人用它來轉手賺價差。

如果是新古屋與中古屋,又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。
一種是不持有產權的輕資產(包租代管),也就是俗稱的二房東。
另一種是持有產權的重資產(買房收租),整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。

3. 投資策略及獲利來源是什麼?

投資房地產時,不同的標的及投資策略,可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種:

  • 現金流:每個月創造穩定的租金,主要有以下兩種模式:
    ( 1 )買房收租:透過買屋裝潢,賺到穩定的租金收入。
    ( 2 )包租代管:主要是透過轉租的方式,扣除掉大房東收取的租金,賺到穩定的租金價差。
  • 資本利得:透過買賣賺價差,一次獲取較高的資本利得,並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。

4. 學會計算報酬率

( 1 )買房收租者

如果你是買房收租,通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金),而投報率又分成總價報酬率自有資金報酬率

總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入* 12 個月/總支出
自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =(租金收入-房貸利息)* 12 個月/ 總支出

舉例:
房子總價 1,000 萬元,裝潢及雜支 200 萬元,租金收入每月 5 萬元。
若貸款 800 萬元,利率 1.4% ,每月只繳房貸利息 0.9 萬元。

那麼,兩種報酬率的計算方式如下:

總價報酬率= 5 萬元* 12 個月 / ( 1,000 萬元+ 200 萬元) = 5%
自有資金報酬率 = ( 5 萬元- 0.9 萬元)* 12 個月/ ( 200 萬元+ 200 萬元) = 12.3%

( 2 )包租代管(二房東)收租者

如果你是包租代管收租,因為持有時間有限,所以通常不是看報酬率,而是看回本時間

舉例:當你為了轉租,裝潢花了 36 萬,但可創造租金價差每月 2 萬元,等於你 1.5 年才回本。

回收時間 = 裝潢費 / 租金價差 = 36 / 2 = 18 個月 (= 1.5 年)

5. 了解提高報酬率的方法

「報酬率多少才可以投資呢?」
老實說,這沒有一定的標準。
有些人認為新北市的總價報酬率 6% 以上才能投資,但有些人認為 5% 以下也可接受。
這是因為透過貸款,可以大幅提高自有資金報酬率,所以可能比投資其他商品都還要來得划算。

如果想要提高報酬率,可從幾個面向來思考:

( 1 )總價買得夠便宜:
降低買入的成本是最直接的方式,不僅能夠提高報酬率,未來也比較容易賣到好價格。
如果想要買到便宜房子,你需要學會估算房價、經營仲介、談判議價等多種技巧。

( 2 )裝潢成本要控制:
裝潢得愈漂亮,通常愈容易吸引租客的目光,但不一定能夠反映在租金上。
所以你必須清楚那些裝潢能夠讓租客有感,並讓租客願意付出更多錢來租你的房子。
否則一不小心,你就花太多錢在裝潢上,但租金卻未必跟著提升。

( 3 )租金要租得夠高:
前面提到,裝潢與租金通常有相關,但未必每次都能完全反應出來。
所以,你必須清楚知道租客的需求是什麼

(以下隨意舉例,不見得代表實際狀況XD)
如果多 1 個流理臺,只能提高每月租金 500 元,或許你會覺得不划算;
但如果多 1 個流理臺,可提高每月租金 2,000 元, 1 年下來多了 2.4 萬元租金收入,或許你會覺得值得。

( 4 )貸款條件要夠好:
買房子通常都會使用貸款,當你的貸款條件夠好,你就能爭取到更高的貸款成數、更低的貸款利率、更長的寬限期、更鬆的綁約條件。
這也意味著你的自有資金報酬率可以更高,以及未來的轉貸/賣出成本也更低。
(延伸學習:買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術)

6. 清楚知道有哪些優缺點

不同的房地產投資,有不同的優缺點。
以下分成( 1 )預售屋-資本利得;( 2 )成屋-資本利得;( 3 )成屋-現金流,來說明不同投資策略的好處與壞處。

( 1 )預售屋-資本利得
【優點】初期投入的資金較低
【缺點】法規禁止轉賣紅單後,若無法在取得產權之前換約,就得完成交屋流程,並且背負房貸,如果過程中資金不夠,甚至可能被斷頭(註)或賠售。
(註:斷頭是指付不出款項,建商不僅沒收前期已繳的金額,又不會把房子交給你)

( 2 )成屋-資本利得
【優點】短期即可獲利,快速創造下一桶金
【缺點】若無法賣到更高價位,就得被長期套牢或賠售

( 3 )成屋-現金流
買房收租
【優點】可獲取穩定的現金流收入
【缺點】資金會被壓在房地產,有租客風險,租金行情不好會降低報酬率及售價
包租代管
【優點】較少的自有資金,即可快速回收並創造高報酬
【缺點】沒有房產的所有權、有租客風險,租金行情不好會影響套利空間

7. 搞懂並控管潛在風險

任何投資,不要只想著贏,還要想到不能輸。
你需要事先了解風險,才能控管風險。
那麼房地產投資有什麼風險呢?
以下列舉幾個常見的風險:

(1)房價下跌
買賣賺價差最需要擔心房價下跌賣不掉的風險;
買房收租因為有租金收入,即使短期房價下跌,也能透過租金收入來補足損失,等待長期的房價上漲;
包租代管因為不持有產權,而是透過租金價差來賺取收入,所以不用擔心房價下跌。

(2) 租客風險
萬一租客發生意外,房子可能變成凶宅,導致房價下跌。
或者遇到惡租客,可能破壞房子、騷擾其他房客,嚴重時甚至可能威脅到房東的安全。
降低風險的方法包括:購買凶宅險,以及事先篩選租客。

(3)招租空窗期
如果找不到租客,可能會有招租空窗期,空窗時間愈長,租金損失愈大。
嚴重的話,還可能必須調降租金,導致報酬率不如預期。
降低風險的方法包括:透過裝潢佈置提升房間的價值、簽 2 年以上長期契約等。

(4)鄰居抗議
大部分人都不喜歡住家的出入太複雜,所以有些鄰居可能會抗議將房子隔間出租。
萬一鄰居抗議,就可能影響裝潢,或者導致招租不順利。
降低風險的方法包括:施工之前敦親睦鄰、張貼施工公告等。

(5)鄰居檢舉
如果要隔套出租,通常要按照法規申請室內裝修審查許可,甚至還需取得直下層屋主的同意書
如果未取得政府核准(註),只要鄰居舉報,就可能面臨 6 ~ 30 萬罰鍰(未限期改善可連續處罰)及強制拆除的風險。
降低風險的方法包括:按照法規規範申請室內裝修審查許可,完工後取得竣工證明。

註:內政部的法規規定, 5 層樓以下集合住宅,只要室內裝修涉及增加 2 間以上居室1 間浴廁,就須申請室內裝修審查許可。不同的縣市又有不同的規定,譬如…
臺北市:只要是建築物直下層供住宅使用者,其室內裝修涉及增加 2 間以上浴室或廁所時,都須取得直下層屋主的同意書,否則一概不予核准。
新北市:依據「新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則」, 改裝多間套房之屋主必須檢附直下層住戶所有權人同意書,若為同一所有權者,則必須出具建築物權利證明文件。但裝修案地址如果位於一樓,且其直下層非供住宅使用者,則不受此限。

聽完了以上這 6 點重要事項,你是否開始打退堂鼓了呢?那我就達成目的了(誤)

其實房地產投資除了「資金門檻」之外,更重要的是「學習門檻」和「執行門檻」
很多人以為在網路上查資訊,或者買本書來看,就能開始買房投資變成 包租公 婆。
殊不知,一知半解才是最危險的!
即使付費上課,學到系統化的知識,但如果沒有勤看房子、勤做筆記與篩選,並且與其他包租公婆互動交流,最後也是跨不出第一步

但相反的,只要肯學習+肯行動,就有機會找到合適的投資標的,並且成為包租公、包租婆囉

喬王的投資理財筆記 》授權轉載  原文連結

【延伸閱讀】

 
週餘
 
 
分享文章
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
相關個股
收藏 已收藏
很開心您喜歡 喬王 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
喬王
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
相關個股
地圖推薦
 
推薦您和本文相關的多維知識內容
什麼是地圖推薦?
推薦您和本文相關的多維知識內容