買房 投資房地產 爽當 包租公 ?若不懂這 7 點,新手千萬別輕易進場!
作者 喬王
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買房 投資房地產 爽當 包租公 ?若不懂這 7 點,新手千萬別輕易進場!

2020 年 12 月 31 日

 
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這幾年愈來愈多人想買房投資,而市面上也愈來愈多教買房投資的課程。但是,可別以為當 包租公 婆真有那麼容易!

「喬王,不是只要錢多就可以投資了嗎?」

錯!其實錢少,也有錢少的投資方式,譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。

但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角,就有可能買房後陷入進退兩難的困境!

以下喬王幫大家整理了 7 個重要事項,幫助你在投資房地產時,能夠避免踩到屎…好像不好聽…所以更正一下…?是避免遇到不必要的麻煩囉!

1. 先釐清是投資或自住
2. 確認買房的標的

  • 預售屋 vs 新成屋 vs 中古屋
  • 輕資產 vs 重資產

3. 投資策略及獲利來源是什麼

  • 現金流
  • 資本利得

4. 學會計算報酬率

  • 總價報酬率
  • 自有資金報酬率
  • 回本時間

5. 了解提高報酬率的方法

6. 清楚知道有哪些優缺點


7. 搞懂並控管潛在風險

那我們廢話不多說,直接開始吧!

1. 先釐清是投資或自住

投資需要考量租金、總價及裝潢,並且精算報酬率
自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能
兩者邏輯不太一樣,所以建議不要混為一談。

雖然有些人認為買房後可以投資兼自住,但老實說,想要「 兩者兼得」的結果,往往都是「兩者兼不得」,反而讓自己陷入「報酬率不高,自己也住不慣」的窘境。

2. 確認買房的標的

想要投資房地產,標的有很多種選擇。
如果是依照房子的生命週期,可區分為:預售屋、新成屋、中古屋,他們都有各自的目標族群及投資策略。

譬如:
預售屋紅單是一種「優先承購權」,因為是紅色的單據,所以又俗稱「紅單」。
紅單的金額約 5 萬元~ 10 萬元,或總價的 1 % ~ 3 % 。
它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利,但也有人用它來轉手賺價差。

如果是新古屋與中古屋,又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。
一種是不持有產權的輕資產(包租代管),也就是俗稱的二房東。
另一種是持有產權的重資產(買房收租),整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。

3. 投資策略及獲利來源是什麼?

投資房地產時,不同的標的及投資策略,可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種:

  • 現金流:每個月創造穩定的租金,主要有以下兩種模式:
    ( 1 )買房收租:透過買屋裝潢,賺到穩定的租金收入。
    ( 2 )包租代管:主要是透過轉租的方式,扣除掉大房東收取的租金,賺到穩定的租金價差。
  • 資本利得:透過買賣賺價差,一次獲取較高的資本利得,並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。

4. 學會計算報酬率

( 1 )買房收租者

如果你是買房收租,通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金),而投報率又分成總價報酬率自有資金報酬率

總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入* 12 個月/總支出
自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =(租金收入-房貸利息)* 12 個月/ 總支出

舉例:
房子總價 1,000 萬元,裝潢及雜支 200 萬元,租金收入每月 5 萬元。
若貸款 800 萬元,利率 1.4% ,每月只繳房貸利息 0.9 萬元。

那麼,兩種報酬率的計算方式如下:

總價報酬率= 5 萬元* 12 個月 / ( 1,000 萬元+ 200 萬元) = 5%
自有資金報酬率 = ( 5 萬元- 0.9 萬元)* 12 個月/ ( 200 萬元+ 200 萬元) = 12.3%

( 2 )包租代管(二房東)收租者

如果你是包租代管收租,因為持有時間有限,所以通常不是看報酬率,而是看回本時間

舉例:當你為了轉租,裝潢花了 36 萬,但可創造租金價差每月 2 萬元,等於你 1.5 年才回本。

回收時間 = 裝潢費 / 租金價差 = 36 / 2 = 18 個月 (= 1.5 年)

5. 了解提高報酬率的方法

「報酬率多少才可以投資呢?」
老實說,這沒有一定的標準。
有些人認為新北市的總價報酬率 6% 以上才能投資,但有些人認為 5% 以下也可接受。
這是因為透過貸款,可以大幅提高自有資金報酬率,所以可能比投資其他商品都還要來得划算。

如果想要提高報酬率,可從幾個面向來思考:

( 1 )總價買得夠便宜:
降低買入的成本是最直接的方式,不僅能夠提高報酬率,未來也比較容易賣到好價格。
如果想要買到便宜房子,你需要學會估算房價、經營仲介、談判議價等多種技巧。

( 2 )裝潢成本要控制:
裝潢得愈漂亮,通常愈容易吸引租客的目光,但不一定能夠反映在租金上。
所以你必須清楚那些裝潢能夠讓租客有感,並讓租客願意付出更多錢來租你的房子。
否則一不小心,你就花太多錢在裝潢上,但租金卻未必跟著提升。

( 3 )租金要租得夠高:
前面提到,裝潢與租金通常有相關,但未必每次都能完全反應出來。
所以,你必須清楚知道租客的需求是什麼

(以下隨意舉例,不見得代表實際狀況XD)
如果多 1 個流理臺,只能提高每月租金 500 元,或許你會覺得不划算;
但如果多 1 個流理臺,可提高每月租金 2,000 元, 1 年下來多了 2.4 萬元租金收入,或許你會覺得值得。

( 4 )貸款條件要夠好:
買房子通常都會使用貸款,當你的貸款條件夠好,你就能爭取到更高的貸款成數、更低的貸款利率、更長的寬限期、更鬆的綁約條件。
這也意味著你的自有資金報酬率可以更高,以及未來的轉貸/賣出成本也更低。
(延伸學習:買房必知,告別無殼蝸牛的銀行貸財術)

6. 清楚知道有哪些優缺點

不同的房地產投資,有不同的優缺點。
以下分成( 1 )預售屋-資本利得;( 2 )成屋-資本利得;( 3 )成屋-現金流,來說明不同投資策略的好處與壞處。

( 1 )預售屋-資本利得
【優點】初期投入的資金較低
【缺點】法規禁止轉賣紅單後,若無法在取得產權之前換約,就得完成交屋流程,並且背負房貸,如果過程中資金不夠,甚至可能被斷頭(註)或賠售。
(註:斷頭是指付不出款項,建商不僅沒收前期已繳的金額,又不會把房子交給你)

( 2 )成屋-資本利得
【優點】短期即可獲利,快速創造下一桶金
【缺點】若無法賣到更高價位,就得被長期套牢或賠售

( 3 )成屋-現金流
買房收租
【優點】可獲取穩定的現金流收入
【缺點】資金會被壓在房地產,有租客風險,租金行情不好會降低報酬率及售價
包租代管
【優點】較少的自有資金,即可快速回收並創造高報酬
【缺點】沒有房產的所有權、有租客風險,租金行情不好會影響套利空間

7. 搞懂並控管潛在風險

任何投資,不要只想著贏,還要想到不能輸。
你需要事先了解風險,才能控管風險。
那麼房地產投資有什麼風險呢?
以下列舉幾個常見的風險:

(1)房價下跌
買賣賺價差最需要擔心房價下跌賣不掉的風險;
買房收租因為有租金收入,即使短期房價下跌,也能透過租金收入來補足損失,等待長期的房價上漲;
包租代管因為不持有產權,而是透過租金價差來賺取收入,所以不用擔心房價下跌。

(2) 租客風險
萬一租客發生意外,房子可能變成凶宅,導致房價下跌。
或者遇到惡租客,可能破壞房子、騷擾其他房客,嚴重時甚至可能威脅到房東的安全。
降低風險的方法包括:購買凶宅險,以及事先篩選租客。

(3)招租空窗期
如果找不到租客,可能會有招租空窗期,空窗時間愈長,租金損失愈大。
嚴重的話,還可能必須調降租金,導致報酬率不如預期。
降低風險的方法包括:透過裝潢佈置提升房間的價值、簽 2 年以上長期契約等。

(4)鄰居抗議
大部分人都不喜歡住家的出入太複雜,所以有些鄰居可能會抗議將房子隔間出租。
萬一鄰居抗議,就可能影響裝潢,或者導致招租不順利。
降低風險的方法包括:施工之前敦親睦鄰、張貼施工公告等。

(5)鄰居檢舉
如果要隔套出租,通常要按照法規申請室內裝修審查許可,甚至還需取得直下層屋主的同意書
如果未取得政府核准(註),只要鄰居舉報,就可能面臨 6 ~ 30 萬罰鍰(未限期改善可連續處罰)及強制拆除的風險。
降低風險的方法包括:按照法規規範申請室內裝修審查許可,完工後取得竣工證明。

註:內政部的法規規定, 5 層樓以下集合住宅,只要室內裝修涉及增加 2 間以上居室1 間浴廁,就須申請室內裝修審查許可。不同的縣市又有不同的規定,譬如…
臺北市:只要是建築物直下層供住宅使用者,其室內裝修涉及增加 2 間以上浴室或廁所時,都須取得直下層屋主的同意書,否則一概不予核准。
新北市:依據「新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則」, 改裝多間套房之屋主必須檢附直下層住戶所有權人同意書,若為同一所有權者,則必須出具建築物權利證明文件。但裝修案地址如果位於一樓,且其直下層非供住宅使用者,則不受此限。

聽完了以上這 6 點重要事項,你是否開始打退堂鼓了呢?那我就達成目的了(誤)

其實房地產投資除了「資金門檻」之外,更重要的是「學習門檻」和「執行門檻」
很多人以為在網路上查資訊,或者買本書來看,就能開始買房投資變成 包租公 婆。
殊不知,一知半解才是最危險的!
即使付費上課,學到系統化的知識,但如果沒有勤看房子、勤做筆記與篩選,並且與其他包租公婆互動交流,最後也是跨不出第一步

但相反的,只要肯學習+肯行動,就有機會找到合適的投資標的,並且成為包租公、包租婆囉

喬王的投資理財筆記 》授權轉載  原文連結

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週餘
 
 
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