疫情當前,美國房價卻 “連續上漲” 103 個月!原來是因這 3 件事?
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疫情當前,美國房價卻 “連續上漲” 103 個月!原來是因這 3 件事?

2020 年 11 月 25 日


即便處在新冠疫情大流行帶來的經濟衰退中,美國人買房子的熱情卻絲毫沒有衰退。根據美國全國房地產經紀人協會公佈的 10 月的全月數據,目前美國房地產銷售的速度和數量都處在 14 年來的最高水平。

抵押銀行家協會經濟預測副主席 Joel Kan 稱,造成房價高漲的原因主要有兩個,一是有史以來最低的抵押貸款利率,二是 40 年來最低的房屋儲量。錢多房少,房價自然不斷漲。

目前,全美房價已經連續上漲 103 個月,且上漲速度是收入的 4 倍。即便有史上最低的貸款利率,購房者也在為首付苦苦掙扎。在加州的聖何塞,房價中位數已經達到 140 萬美元。

面對這種情況,有房產仲介疾呼:美國應該多蓋房子!

一、房子都賣空了

截止今年 10 月,美國的房屋儲量已經下降到有記錄以來的最低水平。在市場上出售的房子,有 70% 會在一個月內被買走。按照現在的銷售速度, 2 個半月內,美國房屋市場上所有待售的房子都會賣光。

截止 10 月,全美房屋銷售量相比去年同期增加 21% ,房價已經連續上漲 103 個月( 8 年零 7 個月),較去年同期上漲 15% 。進入 11 月後,整個房地產市場已經因為無房可買,終於停下來喘了口氣。

▲ 美國房價如火箭一般直衝雲霄

美國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·雲說:“我們現在面臨房屋短缺!是非常嚴重的短缺!在現在的市場環境下,供應至關重要!”

抵押銀行家們也支持經紀人們的說法,銀行家協會經濟預測副主席喬爾·坎說:“住房庫存短缺已使全國房價大幅上漲。

喬爾所言非假,截至 10 月,房價的中位數已經被拉升至創紀錄的 313000 美元,相較 2019 年同期成長 16% 。相比去年,低價房屋的銷量反而有所下跌,而中檔和豪宅的銷量飆升,這也直接導致房價中位數飆漲。

在全美範圍內,售價在 75 萬美元至 100 萬美元之間的房屋比一年前成長了 80 %,而 100 萬美元及以上的房屋則翻了一倍。

▲ 代售的房屋已經成為搶手貨

勞倫斯認為,這種成長結構是因為低價的房屋庫存不足。 “過去十年來,我們一直生產不足。我們需要更多的建設!”她表示,自 2008 年金融危機後,房地產市場崩盤,許多小型的建築商以及建築材料提供商,尤其是那些夫妻檔、家庭檔都破產了。自那以後,房屋的建造就進入了極度緩慢的狀態。

此外,疫情期間,建築材料(木料、石料等)的價格上漲超過百分之百。全美房屋建築商協會首席經濟學家羅伯特·迪茨表示:“建築材料的價格上漲、供應短缺,直接導致了房屋建造速度的減緩,建築商們一直在努力解決問題。”他隨後談到,過去 50 年來美國的房屋建造水平遠低於以往的高峰時期。

勞倫斯表示,從全國範圍內看,全美還需要上百萬套房屋,以及與其配套的基礎設施。她表示,國會正在尋求刺激經濟發展的方案,為什麼不促進房屋建設呢?在她看來,首先要解決的是基礎設施問題。

“在偏遠的農村社區、小城鎮、遠離地鐵的地方,政府需要提供高速公路網路的接入。這一點將使得當地得以發展廉價住房。交通問題也需要解決,需要建設城市輕軌和高速公路公路。”

此外,她呼籲地方政府調整分區法,允許建造更多的房屋。她認為,將自然土地變更為住宅用地,並用以開發,是最好的選擇。

二、利率史上最低

8 月份才上市的抵押貸款巨頭火箭公司立刻給他的投資者們提供了豐厚的回報。史詩級的房屋搶購熱潮讓火箭公司第三季度的利潤猛增了 506% 。其發行的抵押貸款數量增加了一倍以上,達到創紀錄的 890 億美元。

第三季度,火箭公司客戶數量達到了成立以來的最高,總收入猛增 186% 。

火箭公司的執行長傑伊·法納也對這種業績感到驚訝,“我在抵押貸款產業已經 25 年了,還從來沒見過這樣的繁榮。”他推測,隨著疫情讓人們在家裡花費更多的時間,人們對房地產資產的評估態度改變了。

在 2008 年金融危機前,房地產一直是美國人的主要投資方式。法納預計,目前房地產市場的繁榮將持續至 2021 年,該公司預計第四季度將為房地產市場提供高達 930 億美元的貸款。

▲ 急需新建房屋?

房地產分析公司Realto高級經濟學家喬治·魯伊塔認為,這種繁榮建立在史上最低的抵押貸款利率上。數據顯示,目前美國 30 年期固定利率抵押貸款的平均利率降至 2.72 %,這是抵押貸款近 50 年來的最低水平。

根據紐約聯邦儲備銀行的數據,第三季度美國人的抵押貸款債務攀升至近 10 兆美元的歷史新高。

由於房價上漲的過快,低廉的利率實際上並沒有讓購房者享受優惠。根據魯伊塔的團隊計算,按照今天的房價中位數,購房者們實際上每個月只比去年同期節省了 4 美元。

經紀人協會的一份報告顯示,以 313500 美元的中位數計算,一個家庭需要每月支付 1059 美元(約合人民幣 6954 )的抵押貸款,即每年需要賺取 50819 美元(約合人民幣 33 萬元,月薪 2.75 萬元)才能負擔得起房貸。

▲ 利率不斷下跌

按照美國勞工部的數據,房價的上漲速度是收入上漲速度的 4 倍。勞倫斯也說道:“雖然優惠的抵押貸款利率帶來了新的購房者。但是實際上,他們的負擔能力不會改變。房價上漲的速度正在加速,會讓他們越來越難湊出首付。”

目前,全美房價最高的地區是加州的聖何塞,中位房價為 140 萬美元,其次是加州舊金山的 112.5 萬美元,加州阿納海姆市為 91 萬美元。

三、房產經紀人趁機牟利

房地產市場熱門,房產經紀人們也開始趁機賺快錢。 11 月 19 日,勞倫斯所在的協會與司法部達成和解,同意修改自己的服務行為以免於起訴。

先前,該協會曾遭到集體投訴,稱協會成員虛假宣傳自己“免費”服務;同時收取買房和賣房兩份佣金;根據佣金的高低來決定將房屋出售給誰;排擠非協會的房屋經紀人;阻止買房者通過網路買房,以及隱瞞房源等行為。

在遵循了司法部的決定之後,美國的房主和購房者們不必再忍受這些麻煩。

通常而言,美國房主出售房屋時,需要支付售價 5% 至 6% 的佣金,買家可以和賣家分擔,一人 3% 。先前,經紀人在帶購買者看房時,會告知他們服務是“免費”的,但實際上只有看房是免費的,在購買時還是需要支付費用。

而現在,經紀人不得不預先將所有的費用提前講清楚。 Redfin執行長格倫·凱爾曼說:“經紀人們現在將不得不一開始就告訴他們的買方,’該佣金支付給我的錢不足以提供我所提供的服務,讓我們就我所收取的費用進行一次前瞻性的交談。如果你想享受其他服務,必須支付更高的費用。’”

凱爾曼同時表示,這項判決最重要的一點,是讓房地產產業的代理費用變得更加透明。

虎嗅網》授權轉載

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