租賃遇上科技後 孕育而生的是Real Estate

作者:Brian Deagon   |   2016 / 12 / 15

文章來源:IBD   |   圖片來源:Joseph Wang


美國現在正在推行低價位且一般民眾可負擔得起的公寓租用政策,照理說這可能會對物業管理解決方案商RealPage (RP)造成影響,但公司似乎沒有受到影響。當住用率創下16年來的新低後,房屋持有者與管理者無不尋找方法來保住那些還沒有購屋計劃的千禧世代房客的住用率,繼續尋求更有效率且能獲利的營運方式。於是他們向RealPage尋求協助,以期能再達到雙位數的成長率。

成立於1998年的RealPage,是提供租房服務軟體的領導廠商,它協助12,000位以上的用戶,讓他們能夠管理超過1,100萬戶的房產。它採行的是軟體即服務(Software-as-a-Servie, SaaS)的商業模式,讓使用者只要支付訂閱費用,就能透過雲端使用它的軟體服務。

投資銀行Stephens Inc的分析師John Campbell表示,“我們認為RealPage是一間處於早期轉型階段的SaaS公司,這間位居於領導地位的公司令人印象深刻,它過去的原生成長率也不錯。此外,公司也存在著具有競爭優勢的護城河”。RealPage位於Dallas的郊區,它對於房客或從房客轉為房東的人們,在租屋週期中所需要注意的細節都非常地暸解。

不管是獨立家庭房、多家庭房和是渡假住宿標的的擁有者或管理者,都可以使用RealPage的服務,來管理營運和保留房客等日常的例行公事。此外,RealPage軟體服務也能用來管理超過200平方英呎的商用辦公室、零售業、工業與多用途的物業。

RealPage的四大部門

我們可以把RealPage拆解成四個部門來一一探論。

第一是租屋服務部門,這部門佔據RealPage營業額的40%;它包含了房租支付、水電相關費用的管理、承租人的保險、出租網站架設工具與包裹交付等管理服務。自從在2005年增加了支付服務後,由RealPage經手的租金已經超過850億美元。

第二則是為租賃行銷部門,它佔RealPage的營業額的比例為21%;包含了隨選收入(on-demand revenue)、租賃流程的簡化,像是調查租屋者的服務、網頁開發與線上租賃服務等。

第三則為財產管理部門,包含會計、預算與設備的管理,這個部份佔RealPage營收的比例為28%。

最後則是資產最佳化部門,它提供企業決策所需的解決方案,也包括營收管理軟體,它佔RealPage的營收比例為10%。它能透過數據運算推測出達到最大營收成長率的可行方案、協助訂定最佳的租金價格,並將出租率維持在最適範圍。甚至,它還能提供建造和看管多戶家庭房的分析服務。

透過收購而成長

藉由併購達到成長,在RealPage是司空見慣的一件事;然而冒著龐大的風險來執行不對等的企業整合策略,將可能傷害RealPage的利潤。自2000年以來,RealPage已經執行超過35項的收購案,目前企業仍持續成長,而透過收購也能夠讓RealPage持續擴張並進入到新興市場中,甚至進而擊敗競爭對手;另外,也能讓RealPage增加產品組合。

RealPage的財務長Bryan Hill表示,“我們擁有一套非常嚴謹的收購計劃。我們制定了一個非常高的評估門檻,一個成功的併購案必須要能夠確保可以為我們帶來自由現金流量,而它的資本報酬率(Return on Invested Capital)應該要超過25%。這在SaaS市場中是很少見的。 Stephens的分析師Campbell表示,“平均而言,RealPage每年會評估13到15間公司,最後會併購其中的3到4間。它們所收購的標的,都有不錯的毛利率表現與優秀的管理團隊”。

Campbell繼續表示,“RealPage不會收購需要重新整肅的公司,它們的管理團隊已經掌握收購優質標的的訣竅”。Campbell最近首次給予RealPage持有的評等,目標價為31美元。RealPage首次在2010年八月舉行首次公開發行的股價為11美元。在11月18號,它的股價上漲了0.5%,而在11月21號股價也上漲了1.7%,來到29.45美元。

邁向資料庫興建之路

基於廣泛的軟體應用,RealPage正不斷累積資料庫的資訊量,使它的規模更大、也更精準。RealPage正處於透過運用數據來產生營收的早期發展階段。

RealPage能夠透過分析財政、營運與住房相關的數據評估,它已經找到即定的商業模式,對該產業也有獨到的見解,這讓資產管理者能更準確地評估租賃物的價格,並決定應該要在哪裡建造多戶家庭房。RealPage的財務長Bryan Hill表示,“我們處於早期數據變現的階段,並與我們的客戶一起推進數據分析的發展。就RealPage的發展週期而言,下個階段將成為我們大放異彩的時期,我們將致力於數據分析所有可能的發展面向”。

RealPage第三季的營收為1.478億美元,較去年同期增加了22%,並連續七季達到了雙位數的成長。這股成長的動力,主要來自於軟體訂閱成長了24%,它的隨選收入佔比為90%。

它的淨利是0.154億美元,較去年同期成長了36%,每股盈餘也來到0.22美元,成長幅度達33%。RealPage也訂定了2020年的目標,期望2020年的營收能達到10億美元,淨利能來到3億美元。

達成雙位數成長率的目標

Campbell表示,“RealPage目前已經締造出令人驚豔的成長率,不過我們相信這個成長的故事仍只在早期的發展階段而已,還有許多潛能急待開發”。證劵公司JMP Securities的分析師Pat Walravens給予RealPage「優於大盤」的評價,將目標價訂為35美元。

Walravens在分析報告中寫到,“我們很喜歡RealPage所採行的企業管理策略,它們在追求盈餘(調整後)成長時仍採用較合理的成長預期”;他指出,若RealPage能持續執行這項策略,利潤將能持續擴張。

RealPage也對於今年的表現做出預測,預估營收將落在5.66億至5.69億美元之間,成長率將達到21%;調整後的每股盈餘則約落在0.73至0.75美元之間,預估成長率將為35%。RealPage的執行長Steve Winn於第三季的財報會議中表示,“我們對於RealPage的未來,是非常樂觀的。雖然目前離2020年還有一段時間,但我仍非常高興我們逐漸朝著2020年營收10億美元,調整後盈餘成長率達到30%的目標邁進”。

維持在高檔的出租率

研調機構MPF Research的報告指出,在今年的第三季RealPage的出租率已經從去年第三季的96.2%成長到今年同期的96.5%,這樣的表現相當地出色,過去出租率最高的時間是2000年科技泡沫時期所達到的96.8%。

 Near Peak Levels

當市場的走勢更為平緩,且出租人更難吸引房客時,他們對於RealPage的產品和服務的需求便提高了;這對於RealPage來說,可不是什麼好消息。RealPage在早期的時候,也經歷過這些階段。

租屋戶在去年建造完成的戶數為260,070戶,而今年度正在建造當中的戶數則高達561,000戶,這對於RealPage來說仍是個好消息。投資暨顧問公司Benchmark給予RealPage買進的評價,並設定目標價為33美元。

Benchmark的分析師Mark Schappel最近在客戶的報告中表示,“在分析RealPage後,我們發現還有一些新興的發展的機會並未充份反應在股價上。為了反映這些可能的成長機會,我們重申買進的評價,將原本30美元的目標價提升到33美元”。(編譯/Bevis)

RealPage

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