買房 自住 兼 投資 ?別傻了 搞懂這6點 就不會這樣異想天開了

作者:喬王   |   2020 / 11 / 20

文章來源:喬王   |   圖片來源:股感知識庫


「喬王,如果有朋友想要 買房 自住 兼 投資 ,有沒有什麼建議?」一早起床,看到朋友傳了這個訊息問我,讓我不禁眉頭深鎖了一下…。

以前喬王也曾認為:「如果 買房 可以『 自住 』兼『 投資 』,那該有多好?」但等到實際投資了幾間房地產之後,才發現這種想法的危險性!

怎麼說呢?

這是因為「純自住」「純投資」房子篩選邏輯及條件是不太一樣的。想要「自住」兼「投資」的投資新手,通常都是因為還搞不清楚自己的需求,所以只能「模稜兩可」,結果下場往往變成進退兩難、裡外不是人。

譬如:原本想買房「投資」,但又想要「自住」,最後租金效益不高,自住又不符合需求。就像原本想買股票「賺價差」,又想要「高配息」,但最後因為股票賣不掉,乾脆改成「價值投資」。

喬王必須承認,這兩種確實有可能同時兼顧,但因為「策略」的不同,所以仍具有優先順序。

建議最好先想清楚自己到底是「自住」優先,還是「投資」優先,否則就像開車一樣,想要同時「採剎車」又「踩油門」,或者像買投資型保險一樣,想要「投資」兼「保障」,效果可能大打折扣

以下我們來比較一下,除了自備款多寡、貸款條件等共同因素之外,買房「自住」與「投資」的主要差異性是什麼吧!

一、買房自住需要特別考量:

  1. 生活環境
    自住通常會將生活機能列為第一優先(不是說投資就不必重視生活機能,只是投資通常會把「報酬率」及「增值機會」擺在第一位)。所以,自住需要考量自己和家人的工作通勤時間、小孩的就讀學區,以及附近是否有嫌惡設施(如宮廟、加油站等),有些人甚至還會把風水一起納入考量。
  2. 租房的機會成本
    如果不買房自住,又沒有家人親友可借住,就要在外租房繳房租。「房租」與「房貸利息」都是付出去後就無法回收的成本,只不過一個是繳給房東,一個是繳給銀行。所以,可以先計算租房的機會成本有多高,如果房租比房貸利息還要貴很多,而且自備款足夠,每月房貸負貸能力不會太大,那就建議買房自住。

二、買房投資需要特別考量:

  1. 租金報酬率
    投資要計算報酬率(=租金/總成本),所以必須先了解租金是否能提高?總價是否夠低?裝潢費用是否控在預算範圍?
    這也是為什麼「投資客」的裝潢預算通常會比「自住客」低許多的原因,因為講究的是CP值,而未必是品質(但不代表一定要用黑心裝潢才能提高CP值)。
  2. 進出場時機
    不管是投資客還是自住客,都希望買了房子後,未來賣掉時可以賣到好價格。
    但投資客(尤其是為了賺取資本利得的投資客)相對於自住客來說,因為持有的房子時間較短,所以更需要看準所謂的「進、出場」時機,在房市相對低迷時進場買到便宜的房子,並在房市相對熱絡時高價賣出
  3. 資金成本與條件
    投資講究報酬率,房產投資因為可以透過貸款槓桿,創造更高的報酬率,所以對於投資客來說,投資資金的多寡,將會大幅影響投資報酬率。
    因此,相較於多數自住客在意的利率高低,多數投資客更在意的是能否取得高額度貸款(有些甚至希望全額貸款)、能否有較長的本金寬限期(可產生正向現金流),或者需要多久的綁約期間(快速轉賣才不用罰違約金)。
    (延伸閱讀: 提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!)
  4. 與其他投資工具相比的機會成本
    如果投資在國內整體股票市場的報酬率可達 4% 以上,投資在海外整體股票市場報酬率可達 6% 以上,那投資房地產如果沒有超過 4% 或 6%其實就不應該投資;甚至考慮到買房過程可能付出的龐大心力、時間、風險與流動性,我甚至認為:「如果自有資金報酬率沒有超過 8% 以上,也不一定值得投資!」
    但如果你是買房自住,因為自己和家人有實際的居住需求,首要考慮的是租屋的機會成本,而不是其他投資工具的機會成本。

總結

  1. 買房之前,先想好自己到底是「自住」優先,還是「投資」優先!千萬要先專注於其中一點,而不要模稜兩可,貪心地想要一把抓!
  2. 即使是「自住」,也要評估區域的建設性增值潛力;即使是「投資」,也要評估房屋條件生活機能!所以,「自住客」也可以有「投資客」的「投資思維」,「投資客」也可以有「自住客」的「居住思維」,只是必須先抓對主軸。
  3. 一旦你明白了「自住客」及「投資客」的邏輯差異,並且釐清自己買房目標的優先順序,才能達到所謂的「自住兼投資」,而不是最後才發現買到一間「不太適合自住」又「不太適合投資」的房子!

喬王的投資理財筆記 授權轉載》原文連結

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喬王
目前在金融業擔任PM,同時也是理財部落客/Hahow買房線上課程講師/斜槓槓槓槓Podcast創辦人。 立志用淺顯易懂的語言,讓更多人輕鬆踏入理財與房地產世界,進而掌控自己的人生。 【免費試聽單元4】買房必知 告別無殼蝸牛的銀行貸財術:https://hahow.in/cr/joe-wang 喬王的投資理財筆記:https://wannabuyhouse.pixnet.net/blog
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