賣房 該不該委託房仲?房仲的 專任約 一般約 差在哪?

作者:House123 邱愛莉    |   2020 / 11 / 10

文章來源:House123 邱愛莉   |   圖片來源:股感知識庫


賣房子 到底應不應改找房仲?如果找了房仲要不要簽 專任約 ?

這是所有賣房人的痛苦抉擇,今天就跟著邱愛莉老師一起來探討這些問題吧!

常常有人問說:「愛莉老師,我們家有房子要賣,如果不透過仲介賣,而想自己賣的話,要注意什麼?需要準備什麼?」

在回答這個問題之前,我們先繼續了解「仲介」在「物件銷售」的環節裡,扮演了哪些角色。

1.產權調查

首先,當你委託仲介賣房子時,仲介會先做「產權調查」,包含跟你索取權狀影本、確認你是屋主本人,如果不是,那就會請你提供屋主「授權書」,確認你是屋主的「代理人」。並針對物件調閱謄本,確認產權狀態、房子抵押貸款狀態,是否有限制登記等情況。

此外,也會查明物件周圍有無嫌惡設施、房子屋況(有無漏水、有無做過氯離子或輻射檢測、有無違建等)、特殊情事(有無非自然身故、有無出租、有無報拆等)並請委託人填寫「屋況說明書」。對於買方來說,在看屋之前就能要求先看資料,或至少在簽約前,仲介會提供以上資料,由買方看過確認並簽名,將此資料附在合約後面,作為附件。對於屋主自售來說,如果也能在買方看屋時,主動提供「屋況說明書」,並說明如果有緣份能成交,該資料會一起附在合約後面的話,對買方來說不正是很貼心、安心的做法。

2.行銷曝光

在仲介完成「產權調查」,正式接受你的銷售委託後,接下來就會開始行銷曝光你的物件。除了仲介官網路上架外,通常也會在售屋網站刊登廣告,並在物件現場擺放出售看板,讓經過的街坊鄰居知道訊息,甚至還會「守線」擺看板或發傳單,或在電線桿上貼出售紙條(俗稱「小蜜蜂」,不過,這有罰單風險喔!)有興趣的人會聯繫他們看屋。除了這些曝光管道、「被動」等客人上門外,也會「主動」聯繫之前找屋的潛在買方,主動推薦物件、帶看介紹。如果是屋主自售,則要思考如何增加物件曝光的機會,讓更多買方有機會看到你的物件。

3.帶看

完成行銷曝光後,當有買方有興趣,就會來電約看屋。如是委託仲介銷售,會由仲介負責帶看介紹,並追蹤買方出價、進一步斡旋、見面議價。如果是屋主自售,這些工作就得由屋主一肩擔起囉!由於買方方便看屋的時間有時不好約,尤其當買方需要家人偕同看屋時,如果可以的話,盡量配合買方約看屋的時間。

看屋時可以跟買方交換聯絡資訊,方便追蹤後續意願。為了避免跟買方談價格時缺乏迴旋空間,不妨可以透過家人當中間協調溝通的人。例如:屋主是先生,但由太太帶看、追蹤,或是屋主是哥哥,由妹妹來當中間協調溝通的人。不過,即便如此,「議價」本來就是一門「藝術」,如何持續追蹤買方,卻又不顯得急躁,避免議價時節節敗退,則考驗屋主的溝通技巧。所以,屋主自售時,首要任務就是要對區域行情、物件的優缺點寥若指掌,在介紹和議價時才能有根據,增加對價格有信心外,也較能取信買方,雙方協議出彼此可以接受的價格。

4.瑕疵擔保責任

成交後,最重要的莫過於「交易安全」了!不管是透過仲介成交,或是屋主自售成交,一定都要透過可靠的代書,並一定要使用「履約保證」,確保買賣雙方交易安全。交屋後,由於賣方仍有「瑕疵擔保責任」,就算沒有透過仲介成交,除非在合約中或「屋況說明書」已載明屋況問題(常見的是漏水問題),不然,交屋後仍需要就屋況做後續保固。這部分是民事責任,不可不慎。

分析了自售或是委託房仲的問題後,又會產生一個疑問:賣房子時,如果是給仲介賣到底要跟幾家房仲簽委託才好?跟某家房仲簽專任約有什麼好處呢?

首先,這個問題沒有標準答案。「簽給多家仲介」和「跟某一家簽專任約」各自有其優缺點!

簽給多家仲介

「簽給多家仲介」最大好處是:增加曝光的管道

仲介常見的廣告有:網路、派報、立牌、守線等,當有越多家仲介幫你曝光時,接觸到準買方的機會當然提高很多。然而,由於委託給多家仲介,如物件條件不夠優(通常是價格不夠低、地點不夠好),有些仲介雖然接受了委託,甚至在簽委託時非常積極(為了滿足每個月「開發屋主」的 quota),但簽了委託之後卻靜悄悄,除了放上官網曝光之外,沒有其他動作。如果你簽的每一家仲介都是這樣消極,就失去了委託多家仲介銷售的優點了。

所以,簽了委託之後,記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度。由於有多家仲介幫你介紹、帶看,資訊來源比較多,不容易被單一仲介誤導,不過,除非有特殊的原因(例如:希望特別襯托某一家仲介的價格很優惠),不然,每一家仲介做的廣告價格最好都一致,就跟廠商管理經銷商的經銷價是同樣的道理,避免市場訊息混亂。

簽給一家專任約

相反地,「跟某一家簽專任約」的好處是:集中資源幫你的物件做行銷

由於是專任約,所以委託的仲介通常比較積極促銷你的物件。不過,這也不是 100% 適用,還是有些仲介簽了 專任約 之後就靜悄悄,或是做做表面功夫。由於只有一家仲介在幫你介紹物件,連屋主自己上網 po 廣告都不行,所以,所有銷售的情況、客戶的反應等,都只能仰賴該仲介的回饋。如果遇到仲介有心刻意引導,就很容易做出錯誤的判斷

綜合這兩種方式的優缺點,我通常建議有賣房子需求的朋友,除非對某一家仲介的專業和敬業態度有高度信任,否則不要簽專任約。而且,就算簽專任約,也不要超過 3 個月。 3 個月後沒賣掉,就改簽「一般約」,開放給其他仲介一起賣。

雖然需要管理價格,但資訊來源比較多,不容易被單一仲介誤導。而且,不管簽給幾家仲介,簽了委託之後,記得還是要追蹤後續的廣告和帶看進度,並請他們一有帶看,就要回報。對於簽了委託之後就靜悄悄,也沒有帶看的仲介,委託期到了就不要再續約。與其 10 家仲介被動地把你的物件廣告掛在官網,不如 2~4 家仲介主動介紹你的物件給潛在適合的買方

結論

不管你決定委託給幾家房仲,一定要自己做功課,在委託前心裡就要對行情有個底,再比對仲介提供的行情資料,避免因實價登錄資料取樣不同,而對行情有不同的解讀。仲介是買賣雙方媒合的重要管道之一,如果合作得宜,就能發揮成功媒合、磋商的效益。

如果最後是決定自售,屋主自售雖然可以省下仲介服務費,不過,需要付出的心力也比較多。所以,也有不少屋主選擇同時並行,最後再看買方價格和市況決定是否出售,決定出售物件前可以通盤考量。祝福每個想出售物件的賣方都能為愛屋找到新主人,交易圓滿!

house 123 邱愛莉 授權轉載》

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House123 邱愛莉
House123 執行長,商周、財訊房地產專欄作家。政大商管學院(AMBA)碩士,台大工商管理學系畢業,輔系法律系。曾任知名外商公司市場開發經理、客戶經理。 2012/1:成立House123 2013/1:推出「購屋錦囊課程」,廣受好評 2013/6:獲邀到文化大學進修推廣部開課 2014/7:出版《買一間會增值的房子》,至今仍蟬聯博客來房地產類暢銷書 2014/8:獲邀成為商周、財訊房地產專欄作家 2016/7:推出「包租公保證班」,反應熱烈,好評連連! 2018/1:推出「購屋實戰班」,造福更多學員! 2018/6:出版《小資族大翻身:8年從20萬滾出4000萬的賺錢筆記》,一上市即衝上博客來暢銷書 2019/10:出版《買一間會增值的房子-修訂版》,至今仍蟬聯博客來房地產類暢銷書 愛莉認為,人生最大的幸福就是「安居樂業,財務自由」,發掘自己的天賦才華,並建立一個財務安全網,讓自己可以沒有後顧之憂的投入自己喜歡的工作,是很幸福的。 她很愛房子,也期許自己當一個珍惜房子、珍惜房客的好房東。期待在自己成長的同時,也能帶給其他人更多知識與經驗的分享,安居自住,幸福收租。
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