韓國租屋押金要台幣幾百萬?考試院竟然可以住?

作者:盧紀安   |   2020 / 09 / 28

文章來源:股感知識庫   |   圖片來源:股感知識庫


大部分的人應該都不會覺得台北的租金便宜,除非是住在蛋殼區或是頂加等,否則一個人的月租金能壓在 10,000 元以下已經算是相對便宜的價位。那麼我們時常拿來比較的 韓國 (南韓),租金行情怎麼樣呢?為什麼可以住在 韓國考試院 ?租個房子要幾十萬甚至幾百萬台幣押金又是怎麼回事呢?

首爾租金水準與台北差不多

既然要與台北相比,我們當然也要選南韓的首都來比較囉!(補充一個冷知識,首爾是台北的姐妹市喔~)下表使用 Numbeo 的數據,可以看出雖然首爾的薪資較台北高出 50% 以上,但租金也是差了一大截,整體來說首爾跟台北的租金是差不多的(一樣都很高)。近期韓國政府重手打房,反而讓房東們想要漲房租。
不過拿常見的月租金來衡量南韓租屋市場,並不是最好的方式,因為在韓國租屋還有另外一大筆開銷:押金

韓國特殊租屋模式:一次付幾百萬押金就不用付租金?!

下圖是首爾與南韓的租金支付方式分佈,可能可以看懂有兩項特別多,但卻不太理解是什麼意思,以下就先幫大家解釋一下。

  • 傳貰(전세):這是韓國最特殊的一種租屋模式,「貰」中文念「ㄕˋ」,但韓文音譯的話要念「ㄙㄝˋ」,台灣又寫做全租或全稅,房客在租屋時繳交一大筆押金給房東,租屋期間不需要額外支付租金,只需要自己負擔水電、管理費等雜支,租約到期房東會全額退還押金
    或許你會有疑問:一大筆押金究竟是多大呢?以 2020 年 4 月的資料,首爾傳貰的押金金額是房價的 54.7% ,首都圈旁的仁川是 73.1% ,京畿道則是 65.1% 。以首爾來說,租一間 1,000 萬的房子平均要付 547 萬的傳貰押金。
  • 月貰(월세):這與台灣常見的租金月付模式雷同,除了租金外還要給押金,但與台灣不同的是,常見的月貰押金為 10 個月,假設月租金 1 萬元,在簽約當下就要給房東 10 萬元押金,是不小的開銷。通常在房屋平台會看到像是「 500 / 50 」的數字,斜線前的數字代表押金 500 萬韓圜,斜線後則是月租金 50 萬韓圜。
    押金也不一定是 10 個月,金額可由房東房客協議決定,也會看到「 500 / 60 」等,如果押金越高,則月租金則可以壓低,反之亦然。當月貰的押金到達一般傳貰金額的一半,又被稱作「半傳貰」。
  • 朔月貰(사글세):一次繳清所有租金,不需要額外押金

傳貰優勢不再 占比持續下降

大家第一次看到傳貰這種特殊租賃方式時可能會有一個疑問:房東不拿租金那賺什麼?房東拿了那一大筆押金就是大豐收了,最直接能想到的就是拿這筆錢去投資,即使是拿去存在銀行,以很久以前動輒 5% 以上的利息就是不錯的收穫了。

房東的另一種運用方式就是再拿去買房子,用押金再加上自有資金或貸款,又可以再買一間房,出租後再買一間,就可以利滾利,有人會問說如果房客退租要退還押金怎麼辦?只要下一個房客可以無縫承租,就可以拿下一個房客的錢去退還上一個房客的押金。

然而近期南韓政府出重手打房,買房限制多,且銀行利率低,投資成效較差,因此從上圖可以看出,無論是首爾或是全國,傳貰的比例都逐年有所下降。

如果錢不夠呢? 考試院 是另一種選擇

對於經濟狀況良好的房客,在現在這個低利時代,傳貰感覺是不錯的租屋方式,然而即使付得起錢,萬一房東投資失利且找不到房客接手,那麼押金可能拿不回來,或是租約到期後,房東要求續租要漲價,對傳貰來說,可能一次要再多付幾十萬甚至上百萬的押金,因此租約到期就搬家是許多人的選擇。

然而對於剛出社會,家裡也不富裕的新鮮人來說,無論傳貰或月貰都需要在簽約時付出一大筆錢,那麼還有另一種選擇—— 韓國考試院 。

考試院不是指台灣五權分立的政府機關,考試院是一種類似台灣雅房或套房的出租空間,早期是韓國參與司法考試北上時,可以讀書準備考試且可以睡覺的地方,短則一兩天,長則兩三個月。現在已經是許多學生、甚至外國人去韓國學語言的住宿選擇,通常會簽約但不沒有期限,搬走前跟房東或管理員講一下就好。考試院通常空間不大,僅有三坪左右,不太需要押金,按月支付租金,租金大約在 7,000 ~ 15,000 元左右,並且會提供免費的白飯、泡菜或泡麵等食物,是較省錢的選擇。

台灣留學生通常會選擇 下宿 或 Share House

雖然考試院是便宜的選擇,但空間通常都過小,生活品質不佳,因此通常會選擇另外兩種也是比較不需要押金的租屋方式:下宿和Share House。

  • 下宿(하숙)類似台灣的雅房,房間比考試院來得大,一樣不需要押金或是押金不高,租金較考試院高一些,房東或管理員會負責準備食物和打掃。
  • Share House則類似台灣朋友合租家庭式的整層住家,但沒辦法選擇室友,每個人有自己獨立的房間,但是共用客廳、廚房、浴室等,不同於下宿的是,沒有管理員打掃和做飯,需要與室友分工合作。

台灣租屋市場不透明反而是特殊現象

考試院如果看作是比較規模化的分租套房、雅房,對台灣人來說似乎就沒那麼特別了,而台灣的租屋模式在他國看起來或許也相當特別,大部分租屋交易不需要實價登錄,許多住宅是房東自租,難入籍或是無法報稅大家也是心照不宣,分租是否合法也遊走在灰色地帶,甚至筆者搜集資料時找不到台灣的租屋族人數或比率,如果要說台灣租屋環境的特殊之處,大概就是不透明了吧!(苦笑…)

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盧紀安
重度電子設備成癮者、重度睡眠成癮者
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