看 預售屋 注意事項 有哪些? 10個一定要釐清&評估的問題!

作者:卡爾   |   2020 / 11 / 19

文章來源:卡爾   |   圖片來源:股感知識庫


買一間房動輒幾百萬,勢必要好好評估房屋的狀況,才不會買到不適合自己的房子!然而, 預售屋 是在房子蓋好前,就先行銷售,因此無法評估實際的屋況。到底看 預售屋 有哪些 注意事項 ?我想是令買房新手相當頭疼的一個問題~

好消息是,現在網路上資訊非常多,在前往 預售屋 接待中心 之前就可以先做功課了!因此,如果我們今天要看一間預售屋,我的評估方式會分為 「走進接待中心之前」 與 「踏入接待中心之後」。在去接待中心看房之前,我們可以先做 4 項評估;在實際踏入接待中心後,記住 6 大 注意事項 。藉此,我們就可以擺脫「不知道預售屋怎看」的窘境囉~

走進預售屋接待中心之前,你可以先做的 4 項評估

1. 務必先查清楚房型與基地位置

預售屋在最初期,會有所謂的「潛銷期」,接待中心可能都還沒蓋好,仍在籌備中,但主要的資訊在網路上仍可查到,基本上的資訊會有房型、坪數、接待中心位置、基地位置;等到預售屋整體資料完備、建照取得、接待中心籌備完成,就會進入預售階段。

如果只有 1 ~ 2 人要住,要找 1 房或 2 房的建案就別看到 3 房為主的建案;然後,騎車先去基地附近環境繞繞,如果附近有很多嫌惡設施或交通不便,可以藉此過濾掉不喜歡的建案 。(所謂的基地就是預售屋預計要蓋的地方,要注意有時接待中心與基地差距很遠!)

不管在潛銷期 or 正式銷售階段,都可用 『 591 新建案資料庫』 、 『樂居最新建案活動』、或其他房源平台查詢到基本資料。

2. 確認預售屋預計完工日

不管是自住客或投資客都有可能買預售屋,投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買,但如果你是自住客,必須注意交屋日期是否符合你需要居住的時間。

每間預售屋蓋的時間都不一樣, 1 年、 2 年、 3 年都有,網路上也都會有資訊,不符合自己的需求就不用多花時間去看了。

3. 先查好該預售屋建案附近區域房價行情

我們必須先在心裡有一個價格的標準,因為代銷人員一定會詢問你的預算,而且本來當代銷人員向你介紹完,如果你喜歡,自然就會進入到議價這個階段。

所以心理要先有一個價格的標準,才不會議價時完全不知道要怎麼出價喔 !

4. 看房前,收集資訊並製作列表

最好將事前功課所得到的價格資訊列表,在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍,這邊幫大家整理買房的注意事項列表供大家免費下載 買房評估表免費下載,買房新手也能輕鬆了解看房重點。

記得不要在代銷面前拿出這個列表,我的經驗是他們會覺得你是對手來市場調查的,這要對你就會很不利,因為他們對你有所防備就不會告訴你太多資訊。

踏入預售屋接待中心, 6 大你應該注意的事項

經過了上述 3 個步驟,你在踏入預售屋接待中心之前,已經了解地點、房型、時間、價格,接下來在面對代銷人員時,有下面 6 點是你要好好確認的。

但如果你擔心自己腦波太弱,容易被代銷人員洗腦推坑,這篇是專屬為你寫的 第一次走進預售屋接待中心,避免被洗腦的方法。

1. 建築模型外觀與周邊設施

通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型,並且會連周邊環境也做出模型,這時候要注意兩個重點,「 外觀是否過份前衛 」 以及 「 建商或代銷是否老實 」

  • 為何外觀不要過份前衛?
    很多建案會使用一些非常吸引眼球的設計風格,但是!! 有時候外觀過於標新立異,未來很難脫手,我們無法預期一買下去一定住一輩子。
  • 為何模型可以評估建商或代銷是否老實?
    主要是很多模型會將附近有利設施距離再縮短 !!
    舉例來說,我就曾看到學校明明離該預售屋中間隔 4 條馬路,但模型作的超近;所以看模型時,順便拿出手機 google 地圖來對一下。

2. 注意基地位置土地使用分區

不同土地用途擁有不同的土地價格,因此必須先了解清楚,工業用地?住宅用地? 商業用地?

最慘的情況是不小心買到工業用地,雖然基本上不會遇到,但難保個萬一;商業用地可能會遇到出入人口複雜的問題 !!

我就曾看過一個預售屋,土地分區是商業用地,總樓層 30 樓; 15 樓以下可以登記辦公室, 15 樓以上純住宅,即便你選的是 15 樓以上純住宅,未來上下班的人潮都將與你共用電梯,你覺得你的生活會不會受到影響?

3. 戶梯比、單層格局

先解釋一下什麼叫做『戶梯比』與『單層格局配置』,『戶梯比』就是幾戶共用一部電梯,舉例來說假如有一個預售屋 15 層樓,每一層樓共 4 戶, 2 部電梯,則從 2 樓算起總共 96 戶共用 2 部電梯,戶梯比就是 48 : 1 ,當然數字越大你需要等電梯的時間就會越久。

而『單層格局配置』就是每一層的房型配置比例,舉例來說假如有一個預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳,而一層樓的配置內有 4 戶是兩房、 2 戶是三房,這個資訊就是『單層格局配置』。

  • 『單層格局配置』可用來評估該房型的稀有度
    上述的例子,三房一廳的格局較少,因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件,如果你的需求剛好是三房一廳時,該建案就會很適合你;原因是未來如果真的要轉手時,三房一廳是比較稀有的,買方的比較機會就不會很多。

4. 總坪數、室內坪數、公設比

總坪數關係到總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費;現在電梯大樓的公設比越來越高,基本上都至少有 30% 以上,到底公設比要注意什麼事情呢?

  • 公設包含什麼 ?
    『公設』包含一樓大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間。但大部分的人都把公設連結到健身房、交誼廳、游泳池…而已。所以應該把『公設』拆成兩個部分講,「 必要空間 」 與 「 娛樂空間 」。
    之前參觀過一個建案,公設比裡有麻將間,而且在頂樓;我是不覺得有人會特意跑到頂樓打麻將,通常心血來潮就在房間裡打了
    另外也有那種SPA美容室的公設,但是之後美容師、按摩師都需要社區花錢請;住戶要使用時也要付費,如果營運業績不好的話,等於也會變成一個廢棄空間。許多建案的游泳池公設也會因住戶不想再出錢維護而變成蓄水池…..。所以在 「 娛樂空間 」 的公設上大家要想想未來維持的成本,不要花了很多錢最後買到廢棄空間。
    而在 「 必要空間 」 的部分,個人覺得主要是需要注意地下室停車空間;車位坪數越小,車道空間越大,你買到的公設就越多,所以必須好好確認車位坪數大小~

5. 格局、朝向、樓層、建材

我認為看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層,這也是挑選你要 「哪一間」 重要的評估項目。

格局的部分除了房型,還需要觀察動線是否順暢,以及傳統的風水禁忌;動線上偏個人生活習慣,需要自己想像,但像是開門見灶或開門見廁等風水禁忌能避免就避免。

另外格局圖上最重要的就是空間,客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等,必須要詳細的知道每個格局的長寬,才不會最後床或衣櫃放不下。

  • 以台灣來說,朝西西曬熱,朝北北風冷
    所以常聽到最好的朝像是座東北朝西南,不過朝向要必須參考附近的環境建築;如果朝西南剛好面對一棟大樓,陽光都被擋住了,這樣的朝向就未必好;如果附近都是 7 樓以下的公寓或大樓,則買 7 樓以上就不會有棟距和陽光被遮住的疑慮。以上這些都非常看每個預售屋建案的周遭環境而定,預售屋的格局、座向、樓層、建材都須問清楚。
  • 建材品牌用國外的就一定好?
    說到建材,很多預售屋代銷人員在介紹時都會說「我們的衛浴設備是義大利進口的、廚櫃設備是德國進口的」。反正好像是講國外的就比較有價值一樣,不過建議大家把詳細的品牌型號確認好,才不會最後發現,原來這個品牌是義大利的,但不是在義大利製造的,而且其實價格很便宜。
    另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚,如果遇到「…….,或同等價值的建材」,也要溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼? 怎麼定義? 是同樣價格? 還是同品牌其他型號?

6. 履約保證種類

買預售屋的履約保證也是超級重要,這是避免建商收了你的錢,但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有『價金信託』與『不動產開發信託』,主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶,透過銀行把關,將款項用於建案工程等相關支出。

原文連結:【預售屋評估】10大預售屋評估項目報你知
原文出處:理財新手福利社(授權轉載)

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卡爾
從學生時代就熱衷於學習投資理財,經過多年的實際執行後,最終整理出自己的理財心得,創立『理財新手福利社』。 秉持核心理念「學理財,何必花大錢 !」,專注於分享理財、股票、房產、基金、保險等財商,用最淺顯的文字,提供理財新手最全面的入門知識
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