Apple、Amazon、Microsoft如何為REIT市場帶來快速的改變

作者:REINHARDT KRAUSE   |   2016 / 04 / 18

文章來源:IBD   |   圖片來源:Joseph Wang


在數週前市場聽到了葉倫發表對利息的談話。同時,美國最大的地主和REIT投資者也準備好了要擁抱最糟的情況。但受惠於鴿派的聯邦政府對2016年的展望,發放高股息的REITS能夠有喘息的空間了。

根據KeyBanc Caiptal Markets的分析師Jordan Sadler指出,今年度不動產投資信託指數(real-estate investment trust sector,REITs)在了無生氣的2015年結束後,於2016年上升了將近5%。這對三大指數管理者來說是個好消息,像是Vanguard就擁有REIT指數資本的25%。

REITs實際上是一種不動產租金收益的投資組合。它們以股利的形式分配至少90%以上的收益給股東來避開繳交公司所得稅的義務。這也使一般投資人不需要大額的資本支出就能夠投資不動產,收取租金收益。

達人分享-財經媒體-REIT

投資REITs除了持續觀察聯準會的政策之外,還有許多其他的事情需要注意。像是人們對租賃的需求、租金價格的上升以及建物供給的成長都是重要的因素。

而商業房地產的趨勢,像是電子商務和雲端的需求也十分重要。Apple(AAPL)、Amazon.com(AMZN)和Microsoft(MSFT) 都需要一些空間來放置電腦或者是營運。這些都會和零售、數據中心和工業REITs相關。除此之外,還有共享經濟。將自家出租給房客的Airbnb、分享辦公室空間的新創公司WeWork以及汽車共享服務的Uber都會對REITs有不同層面的影響,這些影響有好有壞。

不管利率會有什麼樣的改變,在特定的REIT不動產類別仍有不錯表現的機會,像是公寓、購物中心、旅館、健康照顧、自助倉儲、工業、辦公大樓或數據中心等等,就跟個別的股票一樣。經濟雖然是關鍵,但不同類別的REITs走勢未必相同。

Cowen & Co的分析師James Sullivan表示,“若GDP有出乎意料的成長和利率上揚的情況發生,並不代表你必須要出售你全部的REITs,她表示若經濟好轉,專注於REIT的投資人可以將資金輪動至循環性的類別,像是工業或者是旅館。

短期 vs. 長期

2016年早期表現最好的族群是學生宿舍、三重淨利租賃(triple-net lease)以及數據中心。房客需負擔財產稅、保險以及維修成本的三重淨利租賃被認為是防禦性質的族群。房客包括獨立的銀行或者是長期簽約的餐廳。

Salder表示REITs當中簽訂短期租約是屬於循環波動較大的,當經濟成長時也會偏好選擇這種類型。“當經濟擴張,你會想要擁有一個像是自助倉儲、公寓或者是旅館短期的租約,這類型的租約價格變動很快。因為當利率上漲時,你會想要抓住這個上漲的趨勢。如果是像10年這種長期的租約的話,你就無法看到任何這樣的優勢”。

今年截至4月1日以來,IBD不動產投資信託REIT族群當中近200檔的標的約成長了4.7%。該族群至2月份的低點已攀升了17%。IBD追蹤的197個產業當中,它的排名從Fed較偏向鷹派的六個月之前的118名提升至第42名。

這個族群當中表現最好的包括倉儲REIT CubeSmart(CUBE)、投資單租戶零售業為主的Store Capital(STOR)、數據中心業者CoreSite Realty(COR)、公寓大樓業主AvalonBay Communities(AVB)、購物中心為主的Simon Property Group(SPG)和專注在商業辦公的Rexford Industrial Realty(REXR)。

資金為燃料的拉力賽

Sadler表示,2013年中美國的聯邦主席伯克南暗示聯準會將減少資產購買計劃後,國庫券的收益率攀升後,REIT股票就在區間來回振盪。Salder說,在2014年,REIT股票創造出了超過32%的年報酬率,約是當時S&P 500的兩倍。這樣突出的表現主要是因為當時10年期公債的殖利率下降。

在2015年,對聯準會決策的猜測也助長了它的漲勢。NAREIT權益指數上漲了2.5%,和S&P 500不相上下,但較Nasdaq來得差。在2016年因為對全球景氣的擔憂使得10年期的公債殖利率再度下降。

Sadler表示,“我們在這個時期10年期公債的走勢和2014年有些相似,目前跌了40個基點,就像我們在2014年看到的一樣,當時10年期的殖利率跌落了80個基點。沒有人認為今年的殖利率會下跌。市場普遍預期向上。這也足以支撐對REIT的評價”。

Nasdaq公司諮詢服務的REIT專家Michael Spector表示,當2015年中期Fed表示將大幅升息時,有部份的共同基金退出了REIT市場。他表示在Standard & Poor宣佈它將加入不動產成為它的全球產業分類標準(Global Industry Classification Standard,GICS)當中的第11項後,有一些共同基金又再度移回。這個新加入的新標準在去年的8月31日收盤後生效。REITs收納了90%這種類型的股票,包括第11項。

Jefferies在3月21日的報告當中引用全球產業分類標準的改變,並指出,“大型績優REIT股票的反彈似乎是共同基金湧向大型的REITs所達成的共識”。

當共同基金持續投資高股息的REIT領頭羊時,應該要更重視“選股”,包括較少機構選擇投資的小型的REITs。一般的共同基金大量投入數據中心、基礎建設相關的標的,像是American Tower(AMT)、自建倉儲以及購物中心相關的REITs。

Cowen的Sullivan指出,在2016年早期銀行類股績效落後的情況下,有些共同基金增加大型REITs,像是購物中心營運商Simon Property Group。

目光放在FFO的修正

在任何環境下,公司對於現金流量的指標—營運現金流(Funds from Operations, FFO)的預測是非常重要的。

Cowen的Sullivan表示“隨著時間的經過,股價有超額報酬通常和FFO的預估修正有最大的正相關,雖然並不是每年都這樣”。

Barclays在報告當中表示在2016以及2017年預估會有最高營運現金流的是資料中心、工業、旅館業以及地區性的購物中心。Thomson Reuters表示,工業REITs因2016年前三個月營運現金流量預估的修正而使得股價有大幅的提升。

Dupont Fabros Technology(DFT)、CoreSite和Digital Realty Trust(DLR)所營運的數據中心當中塞滿了電腦伺服器。雲端運算和公司外包的IT基礎建設在數據中心的需求提高了。分析師表示,Apple、Microsoft、LinkedIn(LNKD)和Uber也是數據中心的承租人之一,它們在去年簽署了合約。

自建倉儲的股票在2015年有了雙位數的成長,目前似乎熱情稍退。它們價格除以FFO的乘數目前約為24倍,而歷史平均約為16至17倍。Barclays的報告指出,公寓REITs在2015年受惠於千禧世代的工作數量成長,推升房租價格而使它的價格成長了17%,但在某些美國的城市因為價格較高且預期供給將會成長而使得它的成長出現停滯。

有越來越多的消費都改採使用自家出租服務的Airbnb。在某些市場的房東頻頻向Airbnb發動訴訟戰爭。但Barclays的分析師Ross在報告中指出,“公寓REITs目前正在考慮他們是否應該和Airbnb合作,讓房客能在Airbnb的網站當中看到他們出租的公寓,但也需要和他們一起共享利潤”。

Airbnb的入侵對旅館REITs有負面的影響,供給過高和國際旅遊人數的下降也在考量之中。據JPMorgan的報告指出,在旅館以及醫療保健REITs的空單餘額是最高的。

雖然REIT在初次公開發行市場已經缺席,但Hilton Worldwide Holdings(HLT)仍預計在今年度將它的大半的旅館業務分割加入REIT。

在醫療保健,養老院的過度供給以及護理之家在法令上的前景造成了問題。即使如此,聚焦於房客能夠擁有醫療團隊照顧的醫療大樓REITs仍是亮點所在。

REITs提供電子商務

電子商務似乎是REITs的兩面刃。當越來越多的消費者在Amazon或其他線上網站購物,使得實體店面的客流量越來越少。

但另一方面Amazon和其他的線上零售商會租賃工業產權來建造物流中心來作為分配以及“最後一英里”的交貨倉庫。這或許是REITs,像是Prologis(PLD)和Duke Realty(DRE)的利多。

Wells Fargo的分析師Thierry Perrein表示,“電子商務未來的租賃需求將會越來越顯著,Amazon是這個趨勢當中的先行者,有許多的零售業者,像是Walmart(WMT)和Target(TGT)的電子商務平台目前仍落後Amazon一段距離,電子商務平台的建造可能會帶動未來工業REITs的需求”。

也有許多分析師認為REIT持有的商場,特別是那些重新打造,附加餐廳或其他設施的商場,相較於其他一般的零售商來說,將會和電子商務一樣有良好的表現。而有Apple或其他奢侈品牌的高級商場將有更好的機會能夠吸引消費者前往。Sadler表示,它們也不會有需要填補出租空缺的問題。

零售商的破產,像是三月份Sports Authority申請破產保護,店面也接連關閉,總被認為是REITs的一項利空。RBC資本市場分析師Rich Moore表示,除了是經濟狀況不穩,否則的話目前仍有足夠的新開店面能夠填補空缺。Moore表示,“無庸置疑的,有許多零售商走向破產之路,但房東正等著收成,仍有一些房客們(家電業、家庭娛樂業)期盼能夠開新店面”。

辦公大樓REITs繼表現平平的2015年之後,在2016年的早期表現仍停滯不前。科技大本營以及美國南方陽光地帶的出租率十分強勁。但花旗集團表示,仍對位於矽谷的熱門獨角獸新創公司下跌中的價值,存有疑慮。暴跌的石油價格也打擊到了美國部份地區的工作成長。休士頓對於辦公空間的需求也減少了。

此外,由其他國家政府所控制的投資計劃,持續購買美國的商業不動產也使得價格升高。Green Street Advisors的資深副總裁Matt Wokasch表示商業不動產市場似乎有泡沫化的可能,但不會像2008年一樣,如果價格再下降,可能會對REITs造成影響。

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