【都市更新系列】都市更新 到底是好是壞 ? 都更 的 優缺點 全部列給你看!
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【都市更新系列】都市更新 到底是好是壞 ? 都更 的 優缺點 全部列給你看!

2021 年 2 月 17 日


都市更新( 都更 )簡單來說,就是透過 老舊建物 的重整或重建,旨在讓 居住品質 能夠大幅提升的方式。但是除了 居住品質 以外,都更 後當地住戶的 權益 會受到什麼影響?可以得到哪些好處?除了 好處 以外,會不會有什麼 負面影響 呢?今天就帶大家一起來了解!

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好處 1 :房屋舊換新

第一個實質也最有感的 好處 ,就是原本老舊的房子經由重新整理後,變成全新的房子,同時公共設施與設備品質也都將大幅提升。所以除了 居住環境 的改善之外, 生活品質 也會隨之提高,最重要的是房屋價值也會比原本的舊屋還要高

好處 2 :確保公共安全

都市更新的目的,很大一部分是為了要改善原本老舊與未經規劃的房屋。這些房子很可能因為 巷弄狹小 、 消防設備不足 、 排水系統不良 等原因,當地震或火災發生時會成為一個死角,造成無法逃生、救災困難等課題。

經過 都更 之後,巷弄狹小的問題解決了,從此遇到天災時就比較容易救災;建築結構、排水系統,以及公共設施也都重新規劃過,不僅提升了居住 權益 ,自己住的更安全,連帶著周圍的環境也會變得更安全。

好處 3 :容積獎勵

依據「都市更新建築容積獎勵辦法」第 4 條規定, 容積獎勵 的上限算法如下:

  • (法定容積)* 1.5 倍
  • (法定容積) * 0.3 倍 + 原建築容積

再依據都市更新條例第 44 條規定, 土地所有權人 可以獲得兩種 獎勵 項目:第一種是分配到的樓地板面積會低於當地平均住宅的面積;第二種則是區域中規劃的公共設施全部都可以使用。

一般而言,一個區域提供「對都市發展有幫助的設施」愈多,可以拿到的 容積獎勵 也會愈多,但這也不是一定,實際上還是得照 都市更新 程序 中會議的討論結果而定喔!

好處 4 :減免賦稅

在都更過後, 土地所有權人 可以有多項賦稅減免,包含 房屋稅 、 地價稅 、 土地增值稅 及 契稅 等,以下是詳細的減免說明:

都市更新真的都只有好處嗎?對 住戶 權益 有什麼影響?

我們都知道凡事不可能只有 好處 而完全沒有 壞處 , 都市更新 當然也是,因此在知道 都更 有這麼多好處的同時,也希望大家可以瞭解比較不好的那一面,如此一來才能更準確地評估自己的 權益 並決定是否要進行都更。

壞處 1 :公設負擔提高

由於 都市更新 其中一項重點就是「增加公設」,目的是要提升居住品質。但就像多數社區大樓一樣,所有的 公設 都必須由住戶平均分攤。原先居住的房子因為沒有 公設 的關係,可能不需要負擔額外的費用;如今都更過後, 公設 比例增加,每個月就需要再額外支出一筆費用。

壞處 2 : 房價調漲

房價與房屋外觀息息相關,試想如果是一棟外表破舊、屋齡超過 40 年的房子,跟一棟外表現代化、才蓋好不到新年的新大樓,你會比較想住哪一種房?正因為多數人都會選擇後者的關係,所以 都更 過後的房價也會調漲,如果原先居住在這裡的住戶可能會面臨負擔不起的情況。

壞處 3 :遇到不肖建商

這是比較少見的情況,但不能說完全不會碰到。由於政府大力推崇 都市更新 的關係,許多 建商 為了拿到更多好處,表面上看起來好像蓋了一棟亮麗的新屋,實際上卻在材質和施工過程偷工減料,甚至出現 官商勾結 的行為

壞處 4 :居住成本增加

雖然 都更 過後,你的房子變漂亮、結構安全與公共設施也都更完善,可是變相的一些居住成本(房屋稅、每月管理費等)也都會提高。

壞處 5 :等待時間長

都市更新 在程序期間,等待所有住戶 同意 需要一段時間。就算通過後進入施工階段,也可能遇到不肯搬走的釘子戶造成工期延宕;以及需要再另外找地方居住一段時間,可是政府或建商給予的補貼可能不足等情況。

雖然 都市更新 帶來的好處很多,可以讓 生活品質 更完善,也可以幫助一個都市更進步,但是其背後還是會衍生出許多值得我們探討的課題。建議大家在 都更 之前還是要仔細想清楚怎麼樣才是最適合自己的方式,才不會實行之後卻比從前更後悔喔!

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